贝壳研究院：二手房的下行周期来了

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我们认为，“只涨不跌”的历史周期已经结束，中国二手房市场将进入真正的下行周期。不符合城市化规律、缺乏基本面支撑的地区将率先接受市场考验，欢迎回调。这一判断基于以下四点观察:

1.政策繁荣的逻辑是预期的增长，而这种增长极其脆弱

从调控的角度来看，支撑市场上行的宽松驱动力早已不复存在。然而，在过去的一年里，一些城市的房价明显上涨，表面上是因为政策的“变相放松”，但实际上是因为对房价上涨的预期。

以人才吸引政策为例，对比房价走势和人才吸引政策时机，人才吸引政策的确是房价上涨的一个重要节点。表面上看，这是因为新定居的群体带来了新的需求，供求矛盾的加剧导致了价格上涨，但实际上并不完全如此。

以天津为例，5月16日，“海河人才”计划出台。自5月18日以来，连锁店的实际交易量大幅增加。按照正常的交易周期，这部分交易不应该是“新结算”组。可以看出，现有客户是基于政策放松预期的“恐慌性购房”。政策出台10天后，市场开始自然下跌。没有增量需求的推动，市场的上行就难以支撑。

人口引进的强度与新定居群体的比例之间没有正相关关系。从更长的时间和更广的范围来看，对专业经纪人期望值的调查显示，新入驻群体在购房客户中所占比例相对较低，除长沙外的其他城市均为“10%以下”，从人口吸引力来看(注:3个容易入驻和补贴，2个没有补贴难以入驻，1个难以入驻)，济南、南京、深圳、沈阳等城市都有吸引力，但客户中新入驻人数并不多。

在新的住房市场中，销售的繁荣来自于“二手颠倒”下的套利预期。在杭州和成都，91.3%和90.7%的经纪人与购买新房的客户接触，因为他们的房价是上下颠倒的。不能排除一些群体没有购房需求，而需求的产生是因为限价房的“高性价比”，这使得短期市场的供需矛盾更加紧张。

2.购买力难以维持，市场一直“外强中干”

定居人口的住房购买转换不尽如人意的重要原因是，随着以往住房价格的快速上涨，购买力一直在不断消散。按照正常收入水平，2017年，北京的首次购房者已经攒够了23年的首付，深圳也达到了18年左右。

房价上涨导致居民支付能力下降，相对购买力越来越弱。以北京为例，存够首付的时间越来越长，市场支持明显减弱。

“表内”杠杆似乎不高，但提高首付的行为隐藏着“表外杠杆”，难以监控。房价上涨和抵押贷款利率上升提高了购房门槛，这使得提高首付成为普遍现象。然而，这部分购房杠杆无法监控，这就隐藏了一些风险。此外，2017年，一些城市的月收入比率超过了60%的警戒线(深圳为90%，北京为76%)。此外，隐性表外贷款不容忽视，潜在的金融风险不容忽视。

3.“补偿性增长”城市的“第一个上车地点”被封锁，重点城市的“改善住房变化”被封锁

一般来说，购买行为与人们的生命周期和房地产市场的发展阶段密切相关。目前，总体情况是“高价位、高能耗城市以换房为主，低能耗、相对低价位城市以首次购房为主。”然而，随着前期房价相对较低的城市房价快速上涨，首次购房门槛越来越高，高能耗城市的“购房贷款购房”政策也阻碍了购房需求的释放。

根据最近的一项经纪人调查，在城市中，生活必需品的比例下降最明显的恰好是近年来房价快速上涨的城市，以成都、重庆和Xi为代表。一些三、四线城市也遵循这一逻辑，作为市场的主流需求进入市场越来越困难。

对于绝对房价较高的城市来说，目前的市场主要是住房交易，但大多数城市都处于“住房和贷款认可”的环境中，住房交易的杠杆作用空房小而难。

以北京为例。目前，换房对象平均总价为650万元，平均贷款金额为154万元，相当于500万元的换房首付款。短期内发布并不难。对改进的需求处于“愿意和无力”的状态。一些房屋交易所表现出明显的妥协，市场支持明显不足。

4.市场正面临自发下行和信贷紧缩的双重压力

与上一个周期不同，上一个周期的城市变化几乎是同一个方向，这一周期自2015年以来表现出明显的轮换和分化特征。选取三个一线城市、两个强势二线城市和两个弱势二线城市作为样本，可以大致追溯房价上涨的轨迹:“深市在2015年率先上涨，京沪宁在2016年上涨，成都和Xi在2017年上涨，Xi和沈阳在2018年上涨。”

从表面上看，热量已经从一个高能量水平和强基础支撑的城市转变为一个低能量水平和弱基础支撑的城市。事实上，这是一个购买力很难支撑高房价并溢出到低房价的领域。然而，目前Xi、重庆等城市也开始自发衰落，低能耗城市的棚改货币化进程正在放缓，这实际上可以理解为上行周期的结束和下行周期的开始。

除了市场内生因素外，信贷这一外生因素也在继续收紧。2018年第二季度，重点城市首套房利率主要提高了10%和15%，20%及以上的城市数量明显增加。与第一季度相比，16个主要城市中的9个城市有了显著增长。在“去杠杆化”环境下，越来越多的券商(71.3%)预计第三季度抵押贷款利率将继续上升，且上升的预期强于第二季度。

市场正面临一个真正的下行周期，不符合未来趋势的地区/产品将首先受到市场的考验。

事实上，市场实际上已经进入下行通道，前期快速增长的城市迎来回调，前期调控有力的城市徘徊在低位。一线券商对第三季度市场的下行预期几乎相同(合肥除外)。

从下行顺序来看，实际上北京2017年的下行逻辑是一个缩影:不适合住宅升级的小区/楼盘，基本面支撑薄弱，受前期“概念炒作”影响较大，迎来了最大的回调，以石景山、通州、东西城市为例。当它扩展到全国时，不符合城市化趋势、不符合基本支撑的三、四线城市将首先接受市场的考验，并附带产业、质量或稀缺资源

来源：千龙新闻网