为什么五年内你必须把房产转移到省会及以上城市？

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表哥的烦恼

几周前，赛东的表弟去北京出差了。赛东从小和他一起玩长大，关系很亲密。她很自然地张开嘴，谈起了她的家乡。

我的表弟在省会贵阳工作，在他的家乡有一个门面。两三年前，市场价值约为100万英镑，有很多人询问。现在有19%的折扣，但是没人在乎。

我表哥的一件大事就是为他自己的弟弟在省城定居。一方面，县城的资产日益贬值，另一方面，省会城市的价格日益上涨。我的表弟感到非常急迫和无助。

周末我和表哥在微信上聊天。我没想到仅仅过了两三个月，他关注的社区又增加了一千人，而我家乡的门面仍然无人问津…

也是在上周末，赛东和他家乡的亲戚们进行了一次视频聊天，他忍不住再次推销自己的观点:

“家的房子和门面必须尽快处理掉，最多只留下临时的旅馆和纪念品。其他的都转移到贵阳，最好是两个市区的学区+关山湖区，最好是新房子和新房子分开放的大房子在全国。”

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朋友的疑虑

仔细算一算，在大学学习和工作之后，赛东已经建议无数人把他们家乡的财产转移到北京。现在回想起来，他无意中让他周围的许多朋友受益匪浅。

当然，也有许多人对西顿的逻辑感到困惑，他们的问题通常分为以下几类:

大城市有什么好的？交通堵塞，空空气污染严重。不是每个人都想去大城市。呆在家乡对我有好处。看，这个县近年来发展很快。

赛东，你错了。现在国家不鼓励发展大城市，而是鼓励发展中小城镇。这个国家不得不减少大城市的人口。你还在鼓吹大城市。你能比政府更聪明吗？

欧美大公司的总部都在城镇。随着社会的发展，企业和居民向欧美等小城镇迁移已是大势所趋。

你不会认为中国有户籍制度。如果你愿意，你不能进入大城市。大多数人只能呆在小城市。你说的是错的。

这篇文章只是想通过详细的数据告诉你，在上面的论点中有什么错误，为什么我们必须尽可能地把家庭资产转移到省会和省会以上的大城市。

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城市化之后的“大城市化”

无论是在杂志、报纸还是在线论坛上，当谈到中国的城乡差距和大城市疾病时，主流观点基本如下:

中国的政治体制导致大城市资源过多，从而导致大城市过多。欧洲和美国的人们正在开发小城镇。

如果中国的农村地区像欧美一样方便，他们可以在世界500强中找到工作，谁会去大城市。

这场争论从赛东还是个孩子的时候就开始了，热度没有减弱。

因为在中国，“反大城市”是一种从官方延伸到民间的政治正确，而中国也是世界上极少数在金融、税收、土地和规划等许多制度中有组织、有纪律地反对大城市和相当小的中等城市的国家。

然而，从全球历史和现实的角度来看，却是这样一个场景:

城市化是不可逆转的趋势。

“大城市化”将在城市化完成后继续。

所谓的“欧美城镇”实际上是“郊区化”，而不是“反城市化”。

让我们先来看一个表格，显示美国前20名“msa”在过去几年的人口变化(注:中美之间的行政区划有很大的差异，美国行政区的城市概念通常只有中国的“区/县”那么大，甚至只有“街道/城镇”那么小)。美国统计局的大都市统计区(msa)与中国的“地级市”大致相似，中国和美国的地级市/msa数量超过300个。):

从上图可以看出:

从1930年到1960年，在美国300多个“地级市”中，生活在前20个“地级市”的人口比例从23.6%上升到32.8%。

美国的城市化在1960年基本完成后，“大城市化”的进程仍在继续。到2010年人口普查时，37.5%的美国人生活在前20个“地级市”。

重要的是要知道，2016年中国的城市化率为57%，大致相当于美国1930年的水平，也就是说，“大城市化”的快速发展期指日可待。

让我们看看来自美国各州的一组数据:

从上表可以看出，美国各州最大的“地级市”的人口占全州的1/3以上，有些州甚至达到70%。

以美国人口最多的州加州为例。最大的“地级市”人口占全省的1/3，前两个“地级市”合计占全省的46%

有些读者会问:“你错了，赛东。我在百度说过，洛杉矶只有300多万人，旧金山有80多万人。”。

赛东的回答是:“那是指城市人口。如上所述，美国的城市通常比中国的“地级市”小1-2个等级。例如，“旧金山市”只有海淀区面积的1/4

为了与拥有4000万人口的加州相比较，我们选择了拥有3000-6000万人口的中国省份进行比较，这是中国中等省份的典型规模。

数据来源:《2016年中国统计年鉴》、《2015年省会城市国民经济和社会发展统计公报》

从上表可以看出，中国典型省份的资本人口比例大多在20%以下，其中有一半不超过15%——中国的城市化率和大城市化率相比，与美国的差距是巨大的。

为了直观起见，让我们看看美国人口分布图，如下所示:

西部内陆以沙漠和大型农场为主，除了丹佛、盐湖城和拉斯维加斯等少数城市外，人口极其稀少。

人口众多的州(如加利福尼亚、得克萨斯和佛罗里达)有两三个人口中心，而普通的州通常只有一个人口中心，整个州的人口高度集中在这些少数民族人口中心。

美国境外？-让我们看看欧洲国家，并将其与中国人口规模相似的省份进行比较。

从上表可以看出，除了四川/成都对德国/鲁尔区，中国各省最大城市的人口比例普遍低于欧洲国家——德国也是西方人口不太集中的一个例子。

不用说，日本和韩国在亚洲——典型的人口高度集中在首都:

让我们来比较一下韩国和浙江:

韩国的人口、面积和地形与浙江基本相同。

韩国的大都市区面积为11700平方公里，人口2550万，占全国人口的一半。

浙江省杭州市行政区面积16600平方公里，人口920万，不到韩国首都圈的40%。

让我们再看看日本:

东京圈的行政面积为13500平方公里，人口超过3600万，占日本人口的28%。

相比之下，北京有16800平方公里，常住人口超过2100万，这是太小了。

在过去的几十年里，欧洲、美国、日本和韩国最大的城市，如伦敦、巴黎、首尔和东京。。。他们不断缩小与第二名的差距。英国越来越等同于伦敦，韩国越来越等同于首尔，日本越来越等同于东京。下面是伦敦与其他城市相比的巨大优势:

下图:日本第一大都市的人口变化，即使与2-4个大都市相比，东京的第一名也在增加。

数据源:

http://en . Wikipedia/wiki/list _ of _ metropolitan _ areas _ in _ Japan _ by _ population

说到大规模的城市化，最后所谓的“欧美企业总部都在小城镇”，其实大部分都是指大企业在郊区建的总部园区，与百度和联想在王振西北部的总部、阿里在西溪的总部、华为在东莞松山湖的终端总部、上海交通大学在闵行、中国科学院在怀柔一样。

随着城市的发展，一些拥有数万人口的大型机构通常选择在郊区建设自己的公园，这是“郊区化”，而不是逆城市化。

04

中国省会的未来规模

很多人可能会认为，与发达国家相比，中国未来可能不会发展到欧美、日本那样高度发达的水平，我们的城市化水平自然也不会达到这样高的水平。

那么让我们回到过去，与发展中国家进行比较，看看贫困兄弟的城市规模——一些典型发展中国家的最大城市规模如下:

从上表可以看出，拥有13.7亿人口的中国首都北京，大约相当于拥有1-2亿人口的菲律宾、墨西哥和尼日利亚的首都，仅次于印度尼西亚和巴基斯坦。

在中国7000多万人口众多的省份:广东、山东、河南、四川、江苏和河北，除了广州和成都，其他省会城市的人口规模远小于土耳其和伊朗。

因此，我们会发现中国的特大城市、大城市和省会城市的规模不仅不如发达国家，甚至不如发展中国家的人口大国。中国目前的“大城市化率”实际上低于中国目前的经济水平——这是与中国独特的制度分不开的:

国有城市土地:城市土地的转让由政府垄断，政府严格限制大城市的土地供应。

户籍制度:通过限制大城市公共产品对非户籍人口的开放来限制人们向上自由流动。

转移支付:每年，数万亿资金在县、乡镇和村庄的系统内保持着大量的就业机会和公共产品供应。

然而，上述国家的数据可以表明，全世界人民对大城市的渴望是一样的。中国独特的制度无法抹去人们的内在需求，只能通过给新移民制造麻烦，人为地减缓大规模城市化的速度。

就像一个水库，虽然出水口被人为地缩小了，但总有一天水会用完的。因此，在现实中，我们会看到中国特大城市的规划往往先迎合决策者的主观愿望，但往往不能满足人民的实际需要。然后，在一次又一次被现实击败后，规划只能根据实际人口规模进行修改作为补救:

根据北京市总体规划(1991-2010年)，到2010年北京市常住人口将控制在1250万以内，但实际上，到2000年将达到1382万。

《北京市总体规划(2004 -2020)》预测，到2020年北京市常住人口将控制在1800万以内，但实际上，到2010年北京市常住人口将达到1961万。

因此，在2015年，北京的2020年总体规划进行了修订，以便在2020年将常住人口控制在2300万以内。

因此，随着中国城市化的深入和大规模城市化的持续，政府规划已被实践经验一步步“让出”，中国省会城市最终可能发展到以下规模:

人口超过6000万的大省:省会人口达到1500-2500万。

人口2-6亿的中等省份:省会人口达到600-1500万。

少于2000万的小省:省会人口达到300-600万。

到那时，中国大部分省份的1/5-1/3的人口将集中在省会，省内两三个城市中的大部分城市的人口将不到省会人口的一半。

一些双核和三核省份，如山东、辽宁、福建、内蒙古、江苏等。，将是占据全省1/2-2/3人口的前2和3个城市，而其他城市将太小，无法比较。

对此，赛东家乡的一位朋友已经有所感触。他说:“我以前并不认为贵阳有多好，但现在我去了贵阳，发现商场里挤满了人，我家乡地级市的商场服务员比客人多。”在短短几年内，这种差距已经真正拉开。”

05

投资产品、消费品和纪念品

说到这，很多人可能会有疑问:赛东，这个说法有点夸张。中国不同于美国。美国是一个移民国家，美国的小地方原本是一个很少人的大农场。

然而，中国有几千年的历史，小地方世世代代都挤满了人。保定和阜阳是大平原上的地级市，有数千万人口。与几十年后的省会城市相比，它们怎么能被降低到一个不值一提的水平呢？

赛东的回答是:老龄化+出生率下降+城市化将共同创造这种奇特的突变。

以中原塌陷区人口众多的著名城市阜阳和省会合肥为例。让我们先看看2010年第六次人口普查的数据:

阜阳市登记人口1014万，常住人口759万，比2000年减少40.4万人

合肥市登记人口502万，常住人口570万，比2000年增加124万

十年来，阜阳的人口优势比合肥下降了164.4万。

但这并不是最关键的——应该注意的是，常住人口是整个人口的一部分，也就是说，大量低城市化率的中老年人将长期作为阜阳的基础。

另一方面，中国的出生人口正在迅速减少，这将神奇地改变人口分布。如下表所示，我们将制作一个简化的小模型用于推导(不代表真实数据):

2010年，假设整个经济中有100人，城市化率为50%，即50人居住在各级城镇，50人居住在农村地区。我们假设城镇的每一层都有10个人居住，总人口的20%居住在省会或以上。

假设2010年有20名25-35岁的年轻人，他们的城市化率已经达到75%。20人中只有5人仍住在农村，30%的人住在省会及以上。

由于20世纪90年代后出生的人口急剧下降，到2025年，25-35岁的年轻人数量仅为2010年的60%，即12人。在这12人中，仍有3+3人选择住在省会及以上，所有空的职位空缺将由较低层次的居住地承担。因此，到2025年，这一代年轻人的城市化水平提高到90%以上，其中50%生活在省会及以上。

根据这一演变，当城市化水平较低的中老年人的降水基数逐渐下降时，整个经济的城市化率将接近新一代劳动力的城市化率。与此同时，生育率急剧下降造成的空不足基本上由中低地区承担，总体城市化水平和大规模城市化水平将随着超低生育率急剧上升。

上述推论的一个关键环节是:“生育力急剧下降造成的of/きだよ 0缺乏症基本上是由中低水平承担的”？

我们继续以日本为例(因为中国的人口年龄结构是20年前日本的完美翻版):

在日本整体人口下降的背景下，东京圈的三个县(东京、琦玉、千叶、神奈川)以及爱知、志贺、福冈和冲绳都在持续增长。东京人口达到1351万，增长2.7%。东京圈的人口达到3613万，五年内增加了51万。日本的这一比例比五年前高出0.6个百分点，达到28.4%。

也就是说，当一个国家的出生人口减少60%，年轻劳动力的数量在20年后减少60%时，大城市和特大城市可能不会打折扣(东京的人口没有减少而是增加)，中等城市减少60%，县城减少40%，城镇减少20%，农村减少10%。级别越低，他们就越会陷入恶性循环:

年轻人口的减少——“经济缺乏活力，就业机会少”——促使年轻人口进一步逃离

就中国自身而言，陷入这种恶性循环的典型案例是比全国提前10年进入老龄化的东部三省。

因此，每个人都会逐渐意识到这样一个事实:

从2005年到2010年，一线城市的数量从5000个增加到20000个，小县城的数量也从800个增加到3000个。整个国家都很自豪，每个人都很开心

从2010年到2016年，一线城市的数量从20，000个增加到80，000个，省会城市增加了一倍，但小县城多年来一直在3000个左右

然而，应该知道，2016年仍然是80后高峰人群购买婚房的最后一班车，仍然有一些人在小地方接管。

再过三至五年，当总人口比85后减少60%并站在住房市场的舞台上时，全国人民可能会发现他们手中有筹码，并进一步分为三类:

1.投资产品:大地级市、省会城市、高一级大城市和特大城市——当全国青年人口打折60%时，这些城市的青年劳动力数量不打折，仍有许多人接管固定资产。

2.消费品:普通的地级市和县镇——全国年轻人口打折60%，这些城市打折4-6%。接管市场的人数很少，人口正在迅速老龄化。山海关外目前的悲惨局面将在5年内保持不变。之后，它将在这样的城市重现——这些地区的房地产属于消费品，具有使用价值，但很难以原价转手。

3.纪念品:偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人会得到1-2折，大量的固定资产会成为“怀旧纪念品”。半个世纪后，数以亿计的300平方米的大型钢筋混凝土单户纪念碑将矗立在中国农村的土地上，以纪念人类在20世纪90年代至21世纪第一个十年间在中华民族最佳人口窗口创造的煤炭、钢铁和水泥工业文明的顶峰

一切都是相关的。人口、周期和规划似乎是宏大的主题，与我们每个人都密切相关。

许多人可能不太关心家庭资产的增减，只想过上舒适的生活，但这实际上是一种游戏，就像无厘头的盐竞争一样:

“虽然我不想抢，但我害怕别人会抢，所以我不得不参与进来。”

抢盐是无稽之谈，但资产转让的竞争和学区内住房占用的竞争不是无稽之谈，而是有真实的供求逻辑在背后。

来源：千龙新闻网