购置房产理念先行：三宅一生 仅此而已！

本篇文章3196字，读完约8分钟

住房在任何国家任何时候都是一项庞大的支出和重要的投资目标，那么如何用三宅一生的理念来指导我们的购房呢？

1.从生活的角度来看这三个套房:仅仅需要/改善/最终拥有住房

从成年开始，每个人都要经历三个阶段——单恋期、婚姻生活期和稳定的中年期。他们有着不同的家庭人口结构、经济收入水平、工作生活压力等，他们对应的住房是急需住房、改良住房和最终购房。

单恋时期。刚刚毕业或最近工作的年轻人工作不稳定，收入有限，没有积蓄。他们仍然处于通过出售工作场所劳动力来积累原始资本的早期和长期阶段。此时最重要的任务是巩固在大城市生根的基础，要努力工作，努力工作。

我不否认有诗意和距离，但这也是稳定你的职业/爱情/生活的一个重要方法，买一套你力所能及的。只需要一套公寓，就是在总价有限的情况下进行权衡。当然，它主要是实用的-交通，工作距离和商业设施是最重要的，房子自然很小。

组建家庭。结婚成家后，有了孩子和家庭，由于生活的压力，大多数夫妇都全职工作，父母通常照顾孩子。这时，原来的小房子会显得局促。幸运的是，工作已经取得进展，财富已经积累，第一所房子刚刚需要已经升值，所以改善住房已被列入议程。此时，更多的考虑是儿童的教育、生活环境和生活设施。

中年的稳定时期。进入中年后，孩子们慢慢长大，期望有更多独立的空私人房间，父母也变老了，不方便搬家。这时，个人财富几乎达到了人生的巅峰，工作的动力和动力也慢了下来。起初，人们开始注意享受生活。此时，他们已经进入了终极置业阶段——更加注重社区质量、周边公园绿化环境和老年人医疗生活设施。当然，有人会说，为老年人提供更好的居住环境是购房的最终目的，但目前，城市里有公园、医院和方便居住的房子似乎更适合老年人。

因此，我们应该购买具有长期变化的房地产，这与我们生活不同阶段的不同房子相对应。

2.从使用的角度看，有三套:自住/投资/子女继承

房子有什么用？住宅和资产增值！从使用的角度来看，人们一生中也应该有多个套房。

住宅属性。房子的最终目标是居住，即使买房的投资是有利可图的，因为它有这个功能，所以它有价值。如上所述，你应该在人生的不同阶段住在不同的房子里(只是在理论上，前提是你必须富有，现在你必须有资格买房子)。房子的生活价值不是那堆钢筋混凝土的石头和砖块，而是因为房子所带来的附加价值——社会保障、医疗、教育、消费、生活，以及人们在这个过程中的身心满足。深山老林中的别墅自然不如市区的老别墅。

投资属性。在任何时代，房子都是一种资产，只有一点经济来源的家庭会购买自己的房子。在现代家庭资产配置中，房屋作为不动产是资产配置的重要组成部分。由于房屋占用稀缺的土地资源，其价值随着土地的增加而增加，城市地铁/公园/医院基础设施的巨额资金将渗透到房屋中，并以房价的形式反映出来。

传给孩子。过去，房地产可以作为遗产传给后代。然而，进入近代后，欧美国家开始征收遗产税，以抑制贫富两极分化，鼓励劳动创造增量财富。虽然房屋的财富继承功能已经弱化，但它仍然是一种资产继承方式。如今，在世界各地的大城市，年轻人靠自己的努力购买套房越来越困难，他们大多数依靠父母的支持。除了生活和投资，为孩子买套房已经成为许多人的选择。

3.从财务角度看，有三套:现金流/反通货膨胀/提款机

租金提供稳定的现金流。债务是否会崩溃取决于现金流是否中断。无论你是贷款100万元还是1000万元买房，只要你能按时按月还款，如果现金流不中断就不会有问题。现金流远比债务额重要。租金可以提供稳定的现金流，并且随着价格的上涨而上涨。对于老年人来说，买一套小公寓来收取租金比养老金/存钱来获取利息要可靠得多。

房子是一个反通货膨胀的工具。在现代主权货币体系下，货币只会增加。由于土地/地段的稀缺，作为房地产的房屋已经成为吸收过剩资金的最佳媒介，房价随着通货膨胀一直在上涨。通货膨胀稀释了货币和债务的购买力(10年前10，000的购买力与现在10，000的购买力完全不同)，所以用贷款和债务购买房屋的人在享受债务减免的好处的同时获得了过多的红利。

优质房地产是一台提款机。目前，中国的信用体系还不完善(十年内变化不大)，所以很难判断一个人是否有信用和还款能力。因此，抵押贷款成了贷款的主力军——如果有房子，就很容易贷款；如果没有房子，就没有信用，所以就没有贷款。房地产流动性差，但房屋融资能力很强。随着金融业的发展，房屋贷款会越来越多，优质房地产越来越像一台随时可以提现的提款机。目前，银行推出的循环贷款具有这一功能。

房子不仅是房子，也是金融资产，是储存财富和锁定货币购买力的工具，是个人信用的证明，是快速获得低成本银行资金的重要手段。

4.从周期的角度看这三个套房:高点卖出/低点买入/没有空仓库

经济周期影响房价周期，但在中国，影响房价周期的是政府的房地产调控周期:

房价上涨引发公众不满；政府限制购买和贷款以减少需求和抑制房价；不断上涨的房价无法控制；监管逐步升级和控制；房地产市场的交易无动于衷；经济衰退影响就业；放松对房地产市场的监管，以确保经济增长；税收、信贷、鼓励交易等。刺激房地产市场复苏；不断上涨的房价引发了新一轮的房地产市场监管。

因此，调控周期就是房价周期。

这就是在周期中使用三套房子的地方:考虑在住房价格周期的最高点出售(部分)房产，即当政府调节住房价格时；考虑在房地产市场低迷时购买(部分)房产、信贷支持(低首付/利率折扣/轻松贷款)和政府鼓励(税收和费用优惠/宽松交易限制)。

当房地产市场活跃时，出售破旧住宅区的旧房，当房地产市场稳定时，购买增值潜力更大的房屋。这样，在购买房地产时就有了时间上的不匹配——每套房子都有一个时间间隔，这便于后续的溢价出售(两到五年的营业税和目前两到三年的售房期后拿走房子的书)，而且它始终不是空仓库，以免踩上空.

当然，从周期的角度来看，“低点买入，高点卖出”的操作似乎利润最大，但很难实施，在高峰卖出，在底部买入几乎是不可能的。在相对高点卖出，在相对低点买入是成功的。判断准总体趋势很重要。

周期性视角更多的是一种理念，根据这种理念，错配表现在到期日的时间节点错配、债务额度错配和现金流错配，以及交易实现的快捷方便(高压期对房屋变现/溢价的控制能力较差)。

5.从税费角度看三套:免税/减税/自由进退

中国房地产投资者最害怕的是房产税。房产税已经开征了十多年，但至今未见。

更不用说在中国征收财产税缺乏法律依据(土地不是私有的，而是出租的)，即使征收，在欧美也缺乏完善的税收制度:欧美国家每年都以家庭为单位进行纳税申报，并根据家庭人口数量、抚养的子女数量、是否赡养老人、职业(美国牧师在一定程度上是免税的)等给予一定的免税额度。财产税和按揭利息也是可扣除的项目，但在中国根本没有家庭报税系统。

即使房产税真的有一天到来，根据目前上海和重庆的试点免除和免除按人均居住面积，三套房(不是真正的三套房，这是一个很少的财产的概念)，它也是一个数量，可以攻击和守卫:按集征收，父母和孩子可以分开成单独的家庭，享受第一套免税的好处；根据面积征收，父母和子女可以合并成一个家庭，这也是享受面积免税额的一种方式。因为房地产的数量很少，避税的方法有很多。如果这些人还在担心物业税，他们就会杞人忧天，无忧无虑。

在家庭税收制度完善后，引入财产税应该有一个免税额度，或者可以像美国一样作为家庭收入的一个扣除项目。有了抵押贷款，抵押贷款的利息也可以从税收中扣除(这个问题曾经被热烈讨论过)。这三个属性是一个可以自由向前和向后移动、放松和有序控制的量。在享受房产增值和租金收入的同时，还可以避免可能的税费。

附言:

三宅一生贯穿一个人的一生。当然，这更多的是一个想法，它不一定适合每个人，也不是为了鼓励房地产投机，只是为了让你和你的家人在这个竞争激烈的社会生活得更好。

来源：千龙新闻网