马光远：房价究竟降了多少？

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中国房地产市场存在诸多混乱，但最混乱的是信息混乱，房地产市场最大的不公正是信息垄断和不公正。

从城市规划到土地供应，以及房价统计和其他基础数据，这基本上是一个愚蠢的说法，这导致中国房地产市场成为一个“柠檬市场”，名副其实的诺贝尔奖得主阿克洛夫说。

在这种混乱的信息下，市场参与者，尤其是购房者，对各种真假信息视而不见，焦虑不安。

以房价统计为例。到目前为止，中国还没有能够真实反映房价真实变化的房价统计数据。无论是70个大中城市的官方房价数据，还是一些中介机构的数据，都不能真正反映房地产市场。

事实上，自1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术和科研机构的数据来源有限，一些机构自身的指标不具有权威性，但它们操纵信息指标来实现自己的商业利益。

二是房价统计指标混乱，统计数据失真。由于统计方法的缺乏，以及房价统计中的各种利益纠纷，包括70个大中城市的房价统计，已经闹得沸沸扬扬。

关于房价的最新消息是媒体报道“北京的房价已经下降了20%。”根据我对北京市场的观察，虽然北京市场已经进入了一个冻结期，但房价还只是宽松的，还没有出现实质性的下跌。

虽然我知道这个消息肯定是假的，但我看到很多媒体和机构都在转载这个消息。我查了一下消息来源，根据他们的统计，北京“在12个有交易的区中，有多达8个区的平均交易价格下降了，只有4个区的价格上升了。”下降幅度最大的是通州区和亦庄开发区，两个地区都超过了20%。”

我不知道我爱我家的交易数据是怎么算的，但根据我的调查，别说通州和亦庄是北京的黄金地段。由于特殊情况，一些房地产价格下降了20%，但这并不意味着全面下降。

目前，北京房地产市场的真实情况是，二手房已经设定了最高的区域指导价。如果它们超过这个价格，就不允许上市。当它们被出售时，它们也会通过各种渠道低价出售，这让人们觉得价格似乎已经下降了。

事实上，由于二手房贷款比例的增加和各种限制性措施，北京市场基本处于冻结状态，交易量大幅下降。买家和卖家都处于真正的观望期，价格也很宽松。过去，没有讨价还价的余地，但现在空有讨价还价的余地。然而，并没有显著下降。

尽管房价没有像媒体报道的那样下跌，但包括北京在内的一线城市的房地产时代确实发生了变化。这种变化在三个层面上显示出明显的趋势:成交量、价格和未来预期:

首先，交易量大幅下降，去年北方、广州和深圳以及热点城市的交易量大幅下降。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，5月份全年北京二手房网上签约量为10，801套，同比下降36%，为2015年2月以来的最低值(8672套)；

第二，价格明显松动，买卖双方的博弈关系已经完全逆转，从3月前的卖方市场转向买方市场；

第三，对未来的预期发生逆转，今年的看涨预期几乎消失，交易双方进入观望期。一旦这种情况持续下去，下一个趋势就是大幅降价。从去年上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等热点城市来看，它们基本相似。

房地产市场已经发生了变化，这已成为事实。

然而，由于中国房地产市场存在明显的区域差异，不同城市的房地产市场表现从来都不一样，只是国家政策对房地产市场的整体温度有影响。目前，随着去年一线城市和热点城市的大幅降温，今年三、四线城市乃至四、五线城市的房地产市场出现了意想不到的火爆现象。

如果在今年第一季度，一些靠近大都市区、靠近热点城市、经济和城市基础相对较好的三、四线城市弥补这一增长是合理的，那么对于许多库存仍然非常严重的三、四线城市来说，这是极不正常的。

在年初的文章中，我提到了东北的大连、沈阳和长春；长江三角洲的盐城、镇江和扬州；以及Xi、重庆、南宁等安全城市。这些城市的房价仍然相对较低，我不认为中国所有的三、四线城市都有潜力弥补它们的增长。例如，库存可怕、空气污染极其严重的唐山，4月份竟然在70个大中城市中排名第一，这是一个天大的笑话。除了炒作，没有别的原因。

对于下半年的房地产走势，我的基本预测没有改变:

首先，在包括一线城市在内的热点城市，如果调控政策继续下去，下半年房价大幅下跌的可能性仍然很高。特别是，我之前命名的几个城市必须继续关注和小心；

其次，北京周边的房地产市场基本上是一个投资和投机的市场。很有可能未来的政策将保持高位，这个市场注定是最危险的市场；

第三，未来大城市圈中有概念、有经济基础的三、四线城市和东北几个中心城市将继续弥补价格上涨，但高库存的热点城市属于投机造成的繁荣，热度不会持久。

中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律。我坚持认为这些城市的房地产没有什么投资价值。

当然，中国的房地产市场在短期内会受到政策变化的很大影响。我一直强调，本轮监管不会超过两年，到明年，很多地方会以各种方式放宽监管。一旦监管放松，城市和高品质房地产的稀缺将成为第一个反弹的领域。

至于为什么媒体开始炒作房价下跌的消息，根据以往的情况，这基本上属于风险的范畴，试图传达监管已经明显生效的信号，不能加码或放松监管，如此而已。在一个信息被完全操纵的市场中，你需要一双眼睛来看清数据背后的真相。

来源：千龙新闻网