全国楼市调控路径图：限购限售后 公证摇号买新房来袭

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自去年“9·30”以来，中国已有55个城市出台了160多次相关的房地产调控政策，房地产市场已进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。4日，上海出台了通过公证和抽签出售新建筑的措施。分析人士认为，其他城市可能会跟进，预计在房地产市场销售监管方面将出台更多措施。

上海的新规定要求新的房地产销售必须经过公证并受到震动

上海市住房和城乡建设委员会近日发布通知，明确要求新开的商品房必须通过公证机构主办的抽签公开销售；严格执行购房实名制；不要以任何名义收取额外费用；开发商、代理商、中介和其他工作人员不得以各种方式推测房屋数量。一经查实，涉嫌违规的房地产企业将被暂停网上签约，其房地产开发企业资格将被降低甚至取消。

中国城市房地产研究所所长谢逸枫表示，在中国房地产市场，通过抽签来选择和购买房子是一条潜规则。住宅企业采用这种销售方式，旨在通过住宅销售控制，创造通常的住房短缺和热销的营销策略，从而最大限度地提高房价上涨的利润。

易居房地产研究院智库中心研究主任严跃进认为，类似政策在上海的出台在很大程度上表明，在限购政策下，市场趋于相对稳定，但在销售过程中仍有许多做法。过去，开发商的销售部门采取的是摇晃数字的做法，这太棘手了。目前住房供应没有明显增加，充分体现了公平正义，最大限度地保护了购房者的权益。

中原地产首席分析师张大伟也告诉Zhongxin.com，公证有助于保护普通人不买房，以避免开发商在限价之下定向销售。代理商或中介不允许购买自己的服务，避免一些暗箱操作。

分析称，房屋库存不足，还是跟进了“公证彩票”

谢逸枫说，上海通过公证和抽签购买住房的政策旨在缓解新房供应、商品房销售和商品房预售之间的不平衡。在一定程度上，它可以暂时控制供求矛盾的恶化，防止出现疯狂抢房或半夜排队买房的现象，或房地产企业花钱雇人或排队买房的热幻觉。

从政策影响的角度来看，张大伟表示，上海的这一监管是对其他监管政策的补充，没有什么直接影响，应该由其他监管政策来跟进。严跃进还认为，上海房地产市场的后续控制预计将变得更加严格，尤其是在销售过程中，如出售多个房间、定价多个房间、私下收费等。

“对于住房相对不足的城市，如何获得购房权至关重要。这似乎是一个公平的交易，但住房公司更容易控制住房，这将导致购房成本再次上升。”严跃进表示，上海的做法有望被其他城市效仿。因为类似于房屋交易中的拍卖，只有司法拍卖行才适用，而房地产市场中一房一价的限制使得摇号成为最直接有效的控制手段。

谢逸枫指出，3月份，南京有一项规定，即彩票购房政策没有写清楚。目前，南京河西和江北的热销楼盘基本上都采用这种销售方式。他预测，在短期内，北京、广州、深圳、杭州等一线和热点二线城市很可能会跟进落实摇号购房政策。

在贷款和购房限制后的过去两个月里，超过20个城市实施了限售令

上海对商品房预售进行了监管，要求开发商的客户数量大于商品房的销售数量，这意味着今年全国房地产市场的监管已经从“限购”转向“限售”，再到目前进一步升级——公证“抽签”购房。

自去年“9.30”楼市调控开始以来，今年3月17日，北京出台的楼市调控新政策在中国掀起了新一轮楼市调控的收紧浪潮。据中原地产研究中心统计，自2016年9月底以来，全国至少有55个城市已经发布了160多次相关的房地产调控政策。

仅在3月份，以推出北京版“住房和贷款认可”政策为标志，大约有40多个城市出台了楼市调控措施。其中，“还贷”政策不仅覆盖北方一线城市广州、深圳，天津、厦门、杭州等二线城市也加入了“还贷”阵营。到4月份，地方政府已经发布了近50次调控政策，调控的力度和范围不断扩大。控制区主要集中在二、三线城市。

在调控措施方面，一些城市已经开始限制销售的模式。截至目前，广州、珠海、惠州、成都、厦门、福州、Xi、济南、郑州、青岛、杭州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、高碑店等20多个城市已开始实施限购调控政策。

张大伟表示，本轮监管与此前监管的最大区别在于，它首次涉及商业和住宅地产。从抑制投资投机的角度来看，更多的城市将加入限制购买、贷款、价格和销售的“四限时代”。

在“四限时代”，许多房地产市场已经降温

然而，在密集的监管下，新一轮的冷却市场出现在许多房地产市场交易。易居房地产研究所4日发布的一份住宅交易报告显示，4月份，50个典型监测城市新建商品住宅交易面积为2667万平方米，同比下降10%，同比下降19%。

严跃进指出，在他的研究所报告中监测的50个城市中，至少有30个城市在3月和4月发布了包括限购在内的各种政策。4月份，这30个城市新建商品房交易面积为1832万平方米，同比下降14%，同比下降20%，均超过50个城市的整体交易降幅。

中国指数研究院和中原地产5月2日发布的统计数据还显示，4月份房地产市场整体交易量下降，一、二线城市出现不同程度的下降，三线城市较上月略有上升。

根据中国指数研究院的数据，4月份一线城市环比下降30.50%，同比下降34.57%；二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%；三线城市的交易量均同比增长，增幅分别为9.39%和11.10%。

来源：千龙新闻网