从流动性看房价 不存在只涨不跌的情况

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经济增长、房价上涨与人口流动的关系

从长远来看，经济增长是一种人口现象，因为人力资源是推动经济发展的三大生产要素中最重要的因素。从20世纪80年代初到2010年，中国经济能够保持10%左右的高速增长，这与农业人口向第二、三产业的大规模转移有关。廉价的农村劳动力和不断提高的劳动力素质支撑着经济的持续高速增长。

流动人口的增加不仅促进了经济的高速增长和房地产业的繁荣，也带来了土地价格和房价的上涨，因为人口迁移是城市化的过程。

2000-2010年间，中国人口迁移的总体方向是由西向东，这与中国东部房价涨幅高于中西部的事实相一致。例如，上海的常住人口(房地产)在2000年约为1670万，到2010年增加到约2300万，增加约630万，增加38%；北京市人口(房地产)2000年为1380万，2010年达到1960万，增长580万，增长42%；深圳(房地产)常住人口从2000年的700万增加到2010年的1035万，十年间共增加335万，增长48%。从2000年到2010年，这三个主要城市的居民人口增长率分别在京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大，房价涨幅也在全国前三位。

然而，2011年后，新增农民工数量下降，随之而来的是gdp增长率连续六年下降。与此同时，房地产开发投资的增长率从2010年的33%的峰值开始下降。2015年，房地产开发投资的增长率仅为1%，令人惊讶的是，这一增长率在五年内下降如此之快。虽然2016年房地产开发投资增速有所回升，但今年再次下滑的可能性应该很大。由于经济增长从长期来看是一种人口现象，而房地产市场能否继续上涨取决于经济增长率的变化，因此研究人口流动性和年龄结构的变化有助于判断经济增长趋势和房地产牛市的拐点。

以农村人口转移为特征的城市化即将结束

关于人口的流动性，我们主要关注两个指标。首先是新增农民工的数量。根据国家统计局的定义，离开乡镇到外地工作的人被视为农民工。即使同一个县的农村劳动力在不同的乡镇之间流动，他们都包括在农民工的统计中。2015年，中国新增农民工人数仅为60万，2016年进一步下降至50万，仅比上年增长0.3%。与2010年相比，新增农民工人数分别增加了800万人和5.5%，表明目前几乎没有农民工离开乡镇。二是流动人口数量。2015年，中国流动人口首次减少近500万，2016年继续减少200多万。

这两个指标连续两年接近于零或负值，意味着以农村人口转移为特征的城市化已经结束，城市化进程更多地表现为家乡的局部城市化。根据国家统计局发布的数据，2015年登记人口的城市化率为39.9%，2016年为41.2%，增长1.3%。然而，城市化率仅从56.1%上升到57.35%，增幅为1.25%，表明去年城市化率的提高基本上是通过农村户口转为非农业户口实现的，而不是由移民造成的。

一些地区已经出现了民工过剩

很多人强调，中国的城市化率之所以被空推高，是因为注册人口的城市化率仍然很低，所以长期以来对房地产持乐观态度。然而，将原农村户口转为城市户口并没有显著提高这些家庭的收入水平，也没有导致这些家庭的迁移。你为什么认为户籍人口的城市化是真正的城市化，能够促进房地产业的发展？全球城市化没有登记人口城市化的概念。户籍人口的城市化对经济影响不大，尤其是对房地产的影响。

中国的城市化率很难达到西方水平

2010年后，中国人口不仅老龄化更加明显，而且人口流动速度也大大放缓。例如，在上海的登记人口中，60岁以上老年人的比例接近30%，但与此同时，上海人口的流入速度也大大放缓。“十三五”规划和2040年人口发展规划都要求上海常住人口控制在2500万，这意味着2010年至2020年上海人口净增长不到前10年的三分之一。2015年北京市常住人口仅增加19万，2016年仅增加2.4万，外来常住人口减少15万。特大城市的人口控制还是人口流入减少的原因之一，但人口流动总体放缓与特大城市的人口政策无关，而是与人口老龄化和农村可转移劳动力急剧减少有关。

根据国家统计局2015年提供的数据，中国农民工的平均年龄已经达到38岁，高于所有劳动者的平均年龄。也就是说，不仅存在农村地区可转移人口减少的问题，而且还存在中年人比例较大的问题。有一种“回归根”的需求，因为根据国家统计局发布的2015年数据，1.7亿外出务工人员在工作场所工作的比例仅为1.3%，当前的高房价使他们失去了购房能力。

今年各省市的政府工作报告中揭示了减少流动人口数量的问题:几乎所有大城市或经济发达省份的人口流入都在减少。过去，一些人流入像江苏这样的大省。2016年，常住人口仅增加了220，000人，这主要是由于该省新增人口的贡献。从其他省市流入的新人口很少。此外，在合肥(房地产)和厦门(房地产)等房价去年大幅上涨的城市，人口流入也呈现放缓趋势。显然，这与国家的人口政策无关。

因此，目前流动人口规模的下降意味着大多数省市的人口增长主要取决于自然人口增长，即新生人口减去死亡人口。据2015年统计，人口自然增长超过30万的省份有河北、安徽、福建、江西、山东、广西(房地产)、广东和云南等。此外，江苏的自然人口增长率仅为2%，重庆(房地产)、四川(房地产)和江苏位列全国前三名。因此，单从人口结构来看，这三个省份未来的房价走势可能并不乐观。

自2011年中国开始在一些大城市限制购房以来，大量房地产开发商在三、四线城市投资房地产，导致这些城市的库存大幅增加。开发商投资三、四线城市的另一个原因是，中国的城市化水平已经大大提高。根据第五次和第六次人口普查的结果，中国此前公布的城市化率远低于人口普查结果，也就是说，目前公布的城市化率可能低于实际水平。如果用“1-农村比率(农村常住人口/总人口)”计算城市化率，中国的实际城市化率可能接近60%。

来源：千龙新闻网