假如房贷利率上调叠加限购限贷 房价将何去何从？

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在央行此次加息浪潮中，主流市场观点认为股市、债市和楼市将受到冲击。尤其是在热闹的春节过后，北京和深圳的楼市情况如何？让最新的数据给出一个结论。

海通证券(600837，BUY)蒋超的观点是，央行确认货币市场加息的结果实际上意味着存在抵押贷款利率大幅上升的风险。如果未来抵押贷款利率继续上升，加上一些一线和二线城市政府对购房和贷款的限制，房地产销售将继续下降，房地产市场的严冬将会到来。

总的来说，春节假期对各地楼市的影响仍然很大，所以2017年1月各大城市的成交量大幅下降，行业对各地楼市的涨跌有不同的预期，这似乎预示着2017年是楼市又一个变幻莫测的年份。

北京:价格下降是稳定的，调控政策也没有超重

根据北京市住房和城乡建设委员会发布的官方统计数据，2017年1月，北京市共新建商品房4994套，其中新建纯商品房2477套，比2016年12月的3250套下降23.8%。二手房方面，2017年1月，北京共签约二手房12，860套，比2016年12月的18，079套下降了28.9%。

然而，尽管交易量下降，北京的房价是稳定的。

经纪公司中国记者联系的几位房地产经纪人，包括链家地产和中原地产，表示春节期间，北京市场的交易清淡，他们的一些门店因节假日而关闭，但房价没有松动，业绩稳定。

2016年9月30日，北京率先推出楼市调控，率先发布“北京八条”，随后全国20多个城市相继出台调控政策。至少就目前而言，本轮楼市调控已经取得了预期效果。

2017年1月中旬，北京市人大副市长陈刚明确表示，北京市目前的楼市调控政策不会过重，目前的政策是有效的。一些政策将根据北京房地产市场的运行情况进行微调，如土地供应，以确保房地产市场和土地价格的稳定。

上海:新房数量创下七年新低

春节期间，上海楼市是“最冷的”。

中原地产最新数据显示，1月27日至2月2日，上海新建商品房成交量为949平方米，比猴年春节期间低71.1%，为2011年以来最低。

具体来说，春节期间，上海只有8个项目有交易记录，所有项目只有一套售出。去年同期，共有24个项目成交，除了需要改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

二手房市场类似于新建住房市场，整个市场已经进入“假日模式”。

回顾2016年的上海，房地产市场的波动贯穿全年，而正是由于这些原因，上海的房地产市场仍处于“低谷期”。

2016年第一季度，随着全国范围内房地产的去库存化，上海房地产市场的成交量和价格都有所上升。上海实施“以城带市”的政策，在3月份率先发布了“上海九条”调控政策，此后市场降温。然而，随着土地市场的普及和房地产市场谣言的传播，市场再次过热。2016年10月和11月，上海先后出台了《上海六条》和信用监管办法。第四季度后，政策效应释放，预期趋于稳定，成交量下降。

广州:2016年是最激烈的，2017年还在继续

说起2016年的楼市狂欢，一向贴近一线城市百姓的广州，只能让其他城市“雪上加霜”。即使在2016年10月之后，全国仍有一股监管旋风，广州的房价无法停止上涨。

目前，广州市政府没有官方数据，但网易房地产数据中心的数据显示，1月份广州有6823套网上签约，比去年(7809套)下降了12.63%，比12月份(11829套)下降了42.32%；平均成交价16970元/平方米，同比增长10.84%(15310元/平方米)；与12月份(17075元/㎡)相比，略有下降，降幅为0.61%。

值得一提的是，大多数业内人士认为，广州房价的小幅下跌只是春节期间的短暂现象，广州将成为2017年房价将继续上涨的罕见“城市”。

主要原因包括两个方面:

首先，2013年11月，广州发布了“穗六条”，要求非穗买家连续三年以上持有纳税证明或社保缴纳证明。现在这种对“隋六篇”的限制已经打开，大量非隋买家成了新丁；

第二，在2016年第四季度，广州经历了土地供应的高峰，这创造了“高价土地”，同时为房地产市场继续升温铺平了道路。

深圳:和往常一样，成交量和价格都下降了

根据深圳市规划和土地委员会2月3日发布的房地产市场交易数据，2017年1月，深圳一手住宅交易量环比下降20%以上，交易价格也持续下跌。

据统计，1月份深圳一手住宅累计成交1652套，比上个月下降23.6%；房价持续下跌，平均成交价为54931元/平方米，较上月下跌0.03%。

从区域交易情况来看，龙岗仍是主要交易区域，上月共售出1124套，占全市总交易量的近70%，平均成交价格为32371元/平方米。从交易结构看，1月份90平方米以下的中小单位交易量为1172套，占总交易量的71%。分析人士认为，首次购房者的比例大幅上升，这意味着新需要的购房者已经释放，这也成为购房投资进一步受到抑制的信号。

事实上，深圳楼市的量价下跌已经有一段时间了。

2016年10月4日，深圳市政府发布了“深八条”，成为历史上最严格的楼市调控政策。正是从那时起，深圳房地产市场急剧转向。

根据深圳市国土资源委员会发布的官方数据，2016年12月，深圳共售出2161套新住宅，面积为21.8万平方米，平均成交价为5.4946万元/平方米，较上月下降0.1%，房价已回落至2016年年中的水平。与此同时，12月份，深圳市新售房数量和面积环比分别下降26.0%和24.5%，二手房成交量为2016年最低。

对此，搜房网的一位资深房地产经纪人向中国券商记者承认，《深圳八条》对深圳楼市有着巨大的威慑力。目前，整个房地产市场仍处于下行的惯性之中，预计这一趋势在今年第一季度结束前不会改变。

房地产正在接近冬天？

海通证券的蒋超在他的最新研究报告中写道“央行变相加息，谁的眼泪在流？——回顾反向回购利率的上升，房地产市场的核心点是，如果未来抵押贷款利率继续上升，加上政府在一些一、二线城市扩大限购和投机性购房贷款，房地产销售将继续下滑，房地产市场的严冬将会到来。

截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行按揭平均期限应在10年以上。当时，10年期CDB的利率只有3.13%，但目前10年期CDB的利率接近4.1%。CDB是一个完全的政府信用，它不为银行占用任何风险资本，但它在发行抵押贷款时需要占用50%的资本，而且银行有很高的利润率。它的资本是有限的，所以资本占用成本极高。因此，按照CDB目前4.1%的利率，合理的按揭利率应该在5.5%左右，比目前水平高出100个基点。

因此，央行对货币市场加息结果的确认，实际上意味着抵押贷款利率有大幅上升的风险。目前，五年期贷款的基准利率为4.9%，这意味着所有贴现抵押贷款将在5.5%的合理水平上消失，否则银行还不如购买债务。

然而，过去16年房地产市场的异常繁荣不是由人口结构支撑的，而是取决于抵押贷款的数量。如果未来抵押贷款利率继续上升，加上政府在一些一线和二线城市扩大限购和限购贷款，房地产销售将继续下降，房地产市场的严冬将会到来。

来源：千龙新闻网