能用新的思维看房地产市场 你将再一次被市场愚弄

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在中国的所有行业中，公众对高房价深恶痛绝，这导致房地产舆论场成为情绪和谬论的集中地。不管他们是支持还是反对房地产，他们都不能很好地讨论这个问题。

因此，一些刻意迎合房地产崩盘预测或大城市房价永久上涨预测的观点很受欢迎，但很难吸引公众对这一行业进行理性而深刻的思考。

自去年“9.30”以来，我一直坚持“中国房地产的天空已经变了”。在很多文章中，我的“天变”实际上是指房地产的基本面，房地产调控政策的方向性变化，以及未来房地产制度建设的起点。这与过去完全不同，也绝不是某些人所理解的“崩盘”或“暴跌”。作为中国房地产市场的长期研究者和观察者，我

预测房地产市场恶劣天气的根本原因不是因为政策，而是因为房地产基本面的巨大变化。

我提到的房地产市场的“坏天气”，是指房地产市场在四个方面的历史变化。特别是，我们必须看到迄今为止中国房地产市场的四大变化:

首先，供求关系已经逆转。在人均居住面积超过30平方米、平均每户拥有1.5套以上住房的情况下，除北京等少数城市外，80%以上的城市基本实现了供需平衡，以北京、深圳为代表的大城市已进入真正的股票市场；

其次，经济和货币周期已经逆转。在过去的18年里，中国房地产的周期和中国经济增长的周期是重叠的。中国正处于一个前所未有的加速货币化的过程中。货币化的一个结果是房价的快速上涨和泡沫的积累，这是许多国家的情况。然而，这个循环正在结束；

第三是人口周期的逆转。中国基本上告别了过去的人口红利。在不久的将来，中国人口绝对下降的转折点将会到来。80年代和90年代后两次最大的婴儿潮造成的住房需求井喷即将结束。中国未来的住房需求远远低于开发商的投机数量；

第四是国际资本流入的逆转。随着中国高经济增长周期的结束，国际资本慢慢流入中国。

这四个变化也意味着，在思考中国房地产市场时，我们应该更多地关注的不是房价本身，而是政策的变化以及这一市场历史性变化所带来的行业新趋势。例如，当房地产达到历史最高水平时，如何面对股市。另一个例子，房地产调控政策今天，中国的房地产市场已经站在一个历史高点，与过去相比，无论是从基本面和市场的绝对价值。

在这种情况下，政策是好的，制度建设是好的，甚至房地产行业的“初衷”也与过去完全不同。如果我们简单地用过去的思维来判断政策和市场，我们会得到一个非常荒谬的结论。

最近，除了房地产市场的严格监管，一些行业的动态也很有趣。例如，万科和融创对中国房地产行业的中介机构链家进行了大量投资。这个惊人的模式实际上暗示了中国房地产市场的变化。

随着中国大城市未来逐渐进入股市，市场权威似乎已经从传统开发商转变为房地产中介。最近，我特别关注了连锁地产董事长左晖在公司年会上的讲话。许多观点与我的一致，这与目前中国房地产市场的变化是一致的。首先，从市场基本面来看，他认为2016年中国的房地产交易已经达到很高的水平，二手房交易超过10万亿元，二手房交易6.5万亿元，总计近17万亿元。同时，个人住房贷款余额增加5万亿元，年均增长近30%。

第二，关于股票市场。他认为，未来房地产市场发展的重点应该更多的是在中国存量住房超过200亿平方米的情况下，如何盘活存量。目前中国股票型住房市场的流通率不是太高，而是太低。全国流通率不到2%，远低于美国市场的流通率；

3.关于租赁住房市场，他指出，中国房地产市场的另一个变化是从销售市场到租赁住房市场。就市场结构而言，中国房地产市场的最大缺点是政策过于注重销售市场，而忽视了租赁市场。就政策环境和市场本身的发展而言，租赁市场与中国当前房地产市场的规模不相称。去年，中国租赁市场的租赁规模约为1万亿元，而美国高达3.5万亿元。就租赁市场的未来发展而言，空的房间仍然很大。租赁将成为更多中国人的选择和一种生活方式。尤其是在未来，中国将会有很多机构真正涉足租赁市场。目前，机构在租赁市场的比例只有2%，而美国是30%，日本是80%。由于缺乏租赁市场，中国的房地产巨头是万科和恒大，而美国是提供租赁市场服务的机构。

第四，关于城市化的方向。许多人有一个误解，认为中国大城市的人太多了。左晖的观点与我的完全一致。我一直坚持中国未来的城市化方向必须以大城市为中心，而不是把人送到中小城市。中国三大都市的人口比例仍远低于日本。在我看来，大城市房价飙升的根源在于我们未能顺应人口流动的基本趋势和全球城市化的基本规律。

市场在变化，所以我们应该对房地产市场有新的思考，而不要用过去的逻辑去思考政策和判断市场。

就政策而言，尽管目前的监管能让市场降温，但它不能从根本上解决问题。作为影响国民经济的巨大产业，有必要科学合理地构建一个健全的长期政策体系，以保证市场的健康发展，而不是在监管周期中无法自拔。建立包括信贷、土地制度和税收在内的长期机制仍然是房地产市场稳定和健康发展的关键；就市场变化而言，在房地产市场缓慢进入股票市场的情况下，建立一个同时出租和出售的制度，并有机会刺激巨大的租赁市场，应该成为中国房地产市场的下一个选择；当然，最根本的是，中国的房地产政策必须从经济政策回归民生，而不是被用作稳定增长和地方创收的工具。我在昨天的文章中说过，中国房地产的根本问题是灵魂问题。只有真正放弃居民的"居住权"，追求国内生产总值和创造收入，房子才能真正成为一个居住的地方。

来源：千龙新闻网