美国加州之谜：限制越多 房价越泡沫

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尽管早在10年前，像谢国忠这样的名人就对中国的房地产价格十分悲观，但中国的房地产价格却一轮又一轮的大幅上涨，这使得经济法和经济学家们屡屡受挫。到目前为止，很少有人敢对中国房价的涨跌持坚定的看法——尽管对中国房价是涨还是跌仍有不同的看法。

然而，在泡沫破裂之前，它就像房间里的一头大象，大多数人都不愿意承认它的存在。

然而，就在10年前，另一个国家的房地产市场立即从极度繁荣下降到极度萧条。然而，其中的痛苦经历今天确实值得中国——即美国——警惕。

2008年美国金融危机的根源在于房地产市场泡沫的破裂。然而，无论是学术界还是公众，随着时间的推移，大多关注次贷危机和金融创新的风险，而逐渐忽视了房地产市场的问题。相反，斯坦福大学(Stanford University)经济学家托马斯索维尔(Thomas sauville)借用了《纽约时报》(The new york Times)两位作者的话，指出了危机的实质:“房地产一直是引领经济走出衰退的引擎，但这一次却是一反常态，似乎越来越有可能成为经济的绊脚石。”房地产市场已经从本世纪初的大繁荣变成了一场壮观的崩盘，其影响可能会持续数年才能消退。

显然，索维尔是在提醒大家不要忘记房地产市场的“大崩盘”，而是要以史为鉴，梳理出一套合理的房地产市场运行机制。因此，更进一步，奥地利经济学派的代表写了一本经济学畅销书:《房地产的繁荣与萧条》。

政策越严格，房价越高

在这本书里，索维尔详细解释了美国房地产市场在2008年金融危机前是如何产生泡沫的。

首先，索维尔发现危机前美国房地产市场的发展是不平衡的。的确，美国房地产的繁荣和萧条是一个全国性的问题，但问题的根源往往集中在房价过高和波动过大的一些地区。例如，从2003年到2004年，美国全国房价上涨了13%，但其统计范围还包括密歇根州上涨了4%，亚利桑那州上涨了35%。加州的增长率一直是全国的几倍。加州，尤其是沿海地区，一直是美国高房价的最大市场，也是房价上涨最快的地区。2005年，当美国房地产市场达到顶峰时，美国房价涨幅最大的十个地区都位于加州。

很久以前，加州的价格水平和美国其他地方没有太大的不同。直到20世纪70年代，加州沿海的房价才逐渐上涨，从此引领全国。到2005年，在旧金山湾区，普通房子的价格超过了全国平均价格的三倍。在加州的市县，购买普通住房的资金完全可以购买其他地区的大型豪宅。

这些价格太高的地区有什么特别之处？索维尔发现，通常的观点——收入增加和人口增加——不能令人信服地解释为什么这些地区的房价比其他地区更高、增长更快。例如，当加州的房价是全国平均水平的几倍时，其人民的收入增长甚至低于美国其他地区。很难从人口增长的角度来支持上述理论，因为旧金山半岛在20世纪70年代的人口增长大致相当于全国的人口增长。即使在像加州帕洛阿尔托这样的地区，人口在此期间也减少了8%，但同期房价上涨了近四倍。

事实上，造成地区间房价差异的最大因素是土地价格。根据美国国家经济调查局的估计，每1000平方米的土地对芝加哥的房价贡献14万美元，圣地亚哥贡献28.5万美元，纽约贡献35万美元，旧金山贡献近70万美元。这解释了为什么旧金山普通但昂贵的房子遍布全城。

由于土地价格的差异导致了不同地区之间的房地产价格差异，也许我们将继续问为什么不同地区之间的土地价格差异如此之大。此外，为什么加州的房价在20世纪70年代飙升？显然，在此期间，该州的土地供应不可能发生显著变化。关于这两个问题，索维尔尖锐地指出，“变化确实发生了”，但这是“一个政治变化”。

通过调查历史可以发现，加州是在20世纪70年代开始制定严格限制土地使用的广泛的法律法规的。这些法律法规普遍禁止在开阔的土地上建房，其政治口号是“保护空土地”、“保护耕地”、“保护环境”和“保护历史遗迹”。此外，这些限制的使用范围正在逐年扩大。在这样的限制下，加州有越来越多的“空土地”,土地资源被人为地稀缺，这自然推动了土地价格的上涨，并最终导致数百万普通大小的“豪宅”。

加州的这一现象很好地解释了某些地区房价突然“飙升”的原因。索维尔指出，自20世纪70年代以来，同样的土地限制政策已经从加州的沿海县广泛传播到全国各地，并持续了许多年。无论何时何地土地政策颁布，当地的房地产价格无一例外地飙升。一项对美国各县的调查证明，那些让房地产市场难以承受的时刻往往伴随着地方政府出台和采取开发管理措施或限制性政策。

当然，禁止在空地上建房并不是唯一的限制性法律或政策。在美国各地引入的发展限制政策中，也有街区划分、建筑高度限制、最小地块面积规定、文物保护限制、建筑许可限制、农业用地保护制度等。然而，在一些地方司法制度中，规划委员会拥有绝对的权力来决定是否允许建设，这使得该委员会的存在直接导致房地产成本的增加。

在这一点上，我们可以大致理解美国房地产市场不平衡“繁荣”背后的逻辑:在引入由一系列限制性政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往异常“繁荣”，通常是全国平均水平的几倍，而“缺乏管理”的城市的房价仍然可以由大多数人承担。调查显示，在美国一个“缺乏”城市发展管理计划的城市，一个家庭可以以15万至20万美元的价格购买一套面积约200平方米的高质量“中产阶级”住房，而在有10至15年发展管理计划的城市，同一套住房将花费30万至40万美元。例如，在休斯顿，那里从来没有任何分区法，在该市一栋155，000美元的房子的价格将超过100万美元在圣琼斯，那里的土地政策是“无止境的。”

金融“创新”助长了房价泡沫

土地限制政策导致美国部分地区房价“飙升”。另一方面，索维尔还发现，在这个过程中，各种新颖的融资方式诞生的“创新”的房地产金融也起到了推波助澜的作用。后者直接导致了金融危机。

索维尔提到，所谓的房地产“创新”融资意味着通过各种金融工具降低购房门槛，让低收入人群或买不起房的人也能加入购房大军。这些“创新”的金融产品包括:零首付贷款、可变利率贷款、住房净值贷款等。值得注意的是，在净住房贷款中有一种产品叫做“再融资现金”。简而言之，当市场利率再次下调时，贷款人将用新的贷款取代旧的贷款。在低利率时代，像“现金再融资”这样的工具自然流行，但当利率重新进入上行轨道时，这类工具将直接刺破金融创新的泡沫——随着还款能力的丧失，贷款人的违约率也将大幅上升。在某种程度上，“现金再融资”这一工具似乎给我们展示了“庞氏骗局”的影子。

从表面上看，这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。然而，索维尔指出，背后还有一只“政府之手”。他强调，由于银行和其他信贷机构的授权，21世纪初出现的新的高风险购房融资方式已成为主流，取代了传统的贷款原则和标准。更重要的是，是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，这推动了信贷机构的授权冲动，导致了房地产金融“创新”的扩散。

2002年，乔治·w·布什总统敦促国会通过美国梦首付法案。该法案明确表示，首付补贴将给予那些低收入的潜在买家。之后，布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低息零首付抵押贷款。在这种背景下，其他政府部门也开始放宽抵押要求。在政府的推动下，传统信贷产品急剧萎缩，而具有灵活信贷标准的创新抵押贷款开始飙升。低收入人群已经实现了在政府帮助下买房的梦想，但房地产金融的创新正奔向泡沫之路。

因此，总体而言，次贷危机前美国房地产市场的繁荣与衰退似乎总是有政府的影子。无论是不同地区之间的不平衡，还是房地产金融领域的各种创新工具，都是政策引导的结果。这恰恰证明了大多数政策制定者并不真正理解房地产市场的运行逻辑。

正如索维尔所指出的，“无论是在房地产繁荣时期还是萧条时期，房地产市场的基本概念都存在本质错误。”大多数人认为自由市场不支持经济适用房价格，所以政府干预和投资是必不可少的。只有这样，普通人(603883，买)才能安定下来，买自己的房子。然而，美国的案例证明，事实恰恰与我们所想的相反:在政府对房地产市场干预有限的地区，房价往往遥不可及，而在房地产市场被政府“忽视”的地区，房价在家庭收入中的比重甚至还在继续下降。同样，在房地产过度“繁荣”的地区，房地产金融创新的方式和模式最多，房地产市场也最具投机性；相反，在缺乏过度管理的地区，房地产市场很少投机，市场更加稳定。

中国能吸取多少教训？

尽管索维尔在书中分析和批判的危机前的美国房地产泡沫有其特殊的国情，但与今天的中国相比，还是不免产生某种“共鸣”。事实上，正是在土地市场的严格控制下，“面粉比面包贵”的问题才成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯问题”。正是由于行政干预土地市场导致的价格扭曲，才传导到房地产市场，使得房地产价格始终“想抑想升”。这样，索维尔所描述的“限制导致飙升”的现象在中国也同样存在。

另一方面，面对买家的刚性需求，房价下跌的预期很难出现，金融机构等中介机构也有工具创新的冲动，撮合买卖双方进行交易。2016年，像美国当年的繁荣一样，中国房地产市场出现了“首付”等新的融资工具。这些产品基本上与一度在美国盛行的“零首付”相同。

这样，中国房地产市场的一些问题在危机前就已经在美国发生了。因此，索维尔的建议对我们也可能有重要的借鉴意义。作为奥地利学派的信徒，索维尔自然主张减少政府干预，并建议相信市场的力量。

当然，我们应该承认，在某些方面，索维尔对政府的警惕和排斥可能有些过头了。例如，无论政府的动机是什么，改善低收入人群的生活条件都是合理的。但是，我们也应该看到，他在房地产市场过度"繁荣"背后的逻辑的确值得深思。至少有一点他是对的:政府干预将增加市场不确定性。

因此，当我们回到我们的房地产市场，如果我们想真正理顺“面粉和面包”的关系，引导房地产价格稳定，我们可能需要澄清一个老问题:市场和政府的关系。最根本的是，如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性，可能是避免房地产市场泡沫的最佳“药方”。

来源：千龙新闻网