雄安会成为楼市的黑天鹅？北上广的房价真不会降吗？

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两天前，韩戈研究生阶段的一些朋友又聚在了一起。很多年后，我的朋友变了很多。在上海，许多人已经拥有了自己的房子。有一段时间，可以说没有房子的兄弟担心他们的房子，而有房子的兄弟担心他们的房价。因为韩哥对房地产市场有比较多的接触，很多人都在问韩的问题。房价会下跌吗？

我哥哥一直坚持自己的观点:“在北京、上海这样的一线城市，只要人口还在流动，经济还在发展，城市产业结构还健康，房价就很难降。很有可能的结果是，房价出现横向波动。”等等，这里，韩师兄有点惊呆了。这个理论很好，但是有什么问题吗？是的，还是有问题。

最近，建设熊安新区的千年计划出台了，这让人们非常兴奋。新区出现后，出现了一个笑话:你们都说北上广的房价在20年内不会下跌。这句话似乎没问题，但是熊安出来了，所以问题就来了。20年后北京还会是北京吗？

想到这个笑话，韩哥的脊梁骨上已经有些冷汗了。让我们来谈谈房地产界的黑天鹅可能是什么。

首先，房地产市场的黑天鹅是如何形成的？

长期以来，韩庚在自己的文章中对房地产市场持中立态度。一个城市的房价会涨还是会跌？韩戈在之前的一篇文章中曾经说过，这在于城市如何发展？具体来说，有几个指标:城市人口流入或流出，城市经济发展水平，城市产业结构将会有很大的调整，城市政策也会发生变化。然而，这些指标有一个自然的问题。问题是这些都是短期指标。从长远来看，仅仅关注这些指标可能还不够。透过现象看本质，归根到底，房地产市场是受宏观经济环境，特别是区域经济环境影响的。因此，一个地方的房价从长远来看是涨还是跌，将与城市的长远发展密切相关。

这时，熊安的出现真的提醒了我们所有人。像雄安这样一个特殊的新区的出现可能会改变一个城市的长期发展。熊安认为，所有的朋友都有点厌倦美学。今天，韩庚只把熊安作为引子。让我们看一个完整的例子:这个城市是扬州。

扬州，古称广陵、江都、未央，又被称为“淮左之都、朱熹之乡”。可以说，它是中国江南著名的大都市。纵观中国五千年的历史，扬州在中国经济史上的发展地位可以说是重中之重。虽然扬州自古以来就是中国最重要的城市，但从我们研究经济发展的角度来看，扬州与中华民族的一条超级河流——隋朝有着密切的联系。在中国2000多年的封建时代，由于生产力极其不发达，物流和运输一直是中国历代王朝的一大头痛。由于中国主要的粮食产区都在长江以南，但中国大多数朝代的首都都在长江以北，每一代人都要解决的一个大问题是粮食和物资的运输。韩革曾经看到一个记录，在古代生产力不发达的时候，如果用畜力或人力把粮食从江南运到北方，一半以上的粮食会被运送粮食的民工和牲畜吃掉。这种效率，

然后，有一种简单易行的运输方式:水路运输，它不仅运输量大，而且成本很低，但问题也很严重，即江南水系发达，在江南水路运输物资不成问题。但是，如果是在长江以北，就没有这样发达的水系，特别是黄河和长江没有连接，所以把粮食运到北方成了历代王朝最头痛的事情。这个问题直到隋朝才得到解决，解决的办法是连接长江、淮河、黄河和海河的大运河的建成。自建成以来，运河已成为中国城市聚集的重要原因。扬州的发展与大运河密切相关。可以说，扬州作为大运河的第一名城，从隋朝到清朝末年的1000多年里，一直是中国经济最发达的城市，尤其是明清时期，扬州、淮河的交通使节是全国最重要的官员之一。

可以说，扬州的发展在运河时代达到了江苏省的巅峰。虽然没有明确的数据来证明当时的房价，但从明清时期的各种史料来看，扬州的房价甚至高于六朝古都南京。扬州是当年名副其实的一线城市。然而，随着工业革命的到来，以蒸汽机和内燃机为代表的新一代动力的出现，使得火车和汽车逐渐取代水路运输，成为交通运输的关键。特别是新中国成立后，铁路网日益发达，以铁路为中心的城市逐渐超过以运河为中心的城市。扬州以运河为中心的经济发展势头开始崩溃，江苏省越来越多的城市经济发展水平超过扬州，尤其是以铁路为依托的徐州。

这是问题的关键。现在真正的房价黑天鹅是:一旦一个城市周围的经济发展动力或发展结构超过了城市，或者城市原有的动力被取代，城市的房价就会下降，这种下降是一种不可阻挡的现象，就像古代的扬州一样，因为经济发展的动力已经被取代，这是对降维和真正的黑天鹅的打击。

2.北京的房价会下跌吗？

我们已经谈完了住房市场上的黑天鹅。让我们回顾一下北京的一线城市，以及它们为什么是一线城市。韩革曾在文章中具体论述过，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，深圳是开放创新中心，广州是商贸中心。这个中心地位决定了它的经济发展地位。

房地产价格与城市的经济发展状况密切相关。上一段说明了一个问题，就是一旦原来的城市失去了经济发展的地位，支撑房地产价格的驱动力就会消失，这时，房地产价格就会失去发展的基础。对北京来说，它作为国家首都的地位不能被像熊岸这样的经济新区所取代。熊安会影响北京房价的说法有些牵强，但有必要关注其他城市。

因为，除了首都不可替代的政治文化中心地位外，其余三个城市，无论是上海、深圳还是广州，都有潜在的竞争对手，如上海周边的杭州和苏州，广州周边的佛山等。虽然这些城市要在短时间内超越原来的中心城市还很困难，但是随着科技的飞速发展，产业升级的速度也在不断提高。来自科技层面的跨境攻击正在升级。在这样的背景下，任何一个城市的经济发展优势都不能一成不变。只要有变化，未来一些城市将超过目前的一线城市，甚至挤压一线城市。事情会发生的，而且这个速度会比我们想象的要快。从古代著名的一线城市到现在的宜居城市，扬州用了大约100年的时间。然而，一些城市可能会在不到100年的时间里超过目前的中心城市。

当然，这种城市战争不能由一个人决定。作为一个普通人，在了解了发展趋势之后，我们最需要做的就是加强自己。只有我们自己的力量是对抗经济变化的最好武器。

来源：千龙新闻网