建议“90后不买京沪深的房子”大错特错了！

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当你找不到话题时，和别人吵架是个不错的选择。

一大早，当我坐在麦当劳时，我发现吴晓波先生从枪口的视线中走过来。今天早上7点23分，他通过他的微博发出了一个建议:90年后不要在北京、上海和深圳买房！

在我眼里，吴晓波是一个讲究的上海人(生在宁波，长在上海，很典型)，有感情，有眼光，有名气。在玩文字游戏的人当中，我创业较早，成绩突出。他似乎对制造业很熟悉。谈到股票和房地产市场，他通常是“主流”而非专家。

吴晓波在文章中计算了一个账户:2012年，如果一个年轻人碰巧加入了北京一家“慷慨的大公司”，他的税后月薪达到了16000元，而且他还可以在北京买一套一平米的房子，而不用吃饭喝酒(靠，估计是在大兴还是在房山？).但是到2017年，你基本上不可能期望你的税后收入达到北京的平均房价60700元。(这个账户有点乱，2012年北京的平均房价是34000元)

他接着计算:

如果你买了一套价值1000万元的房子，你可以在银行做70%或30年的抵押贷款，平均每月还款37150元。如果按揭是50%或30年，平均每月还款为26，536元。700万元或500万元的首付足以压垮中国90%的父母。

在接下来的30年里，90%的90后平均每月还款37000到26000元，这可能是一种没有生活质量和乐趣的生活。

最后，他给出了结论:

所以今天，不是你拒绝买房，而是你应该停止在北京、上海和深圳买房。这是我第一次建议我的同学不要买房子。超级大都市的房子与30岁以下的年轻人无关。

北京和上海深处的房子是“桥柱”，它决定不了你的价值、前途和生死。生活是广阔的，放手就是田野。

他还建议去北部的柏林、上海和深圳学习。首先，提供大量的“廉租房”；第二，提供“住房补贴”；第三，在租赁合同中，政策偏向承租人。他写道:

2016年，北京的地方财政收入为5081亿元，上海为6406亿元，深圳为7901亿元，所有这些都可以被视为富有。如果房价不能下降，我们能在廉租房、住房补贴和对租户的政策保护方面有所作为吗？

应该说，这是一篇“政治正确”的感伤文章，足以引起许多人的情感共鸣。然而，在实践中，它必须是“同步鸡蛋”，这不能解决任何问题。取而代之的是，给90后服用一剂具有麻醉作用的摇头丸汤是可能的。让他们错过中国房地产市场的“白银十年”。

让我们从吴晓波先生的《海派情怀》回到“现实世界”。

90年代以后的北方，大致有三种人:第一，北方的第二代居民，他们的住房问题很容易解决，父母都是蹲着的；其次，二线城市的年轻人在家乡也受到限制，房价也不便宜；第三，来自三、四、五线城市或农村地区的年轻人。

对于后两种人来说，北方和北方有更现实的住房问题，当然还有保持和增加资产价值的问题。由于一线城市普遍接受住房和贷款，这就是所谓的处女贷款，年轻人面临着一个重要的问题:如果他们浪费了第一次买房贷款的机会(比如在家乡买房)，如果他们将来想在北京再买房，首付比例可能是60%到80%，这基本上是没有希望的。

因此，大多数90后北上深入的人都面临一个问题，要么不买房，要么小心翼翼地买下第一套房。

在今天的中国，不买房就像在资产配置上裸奔，你的命运就像浮萍一样。吴晓波老师已经为你计算过了。在2012年，你每个月都不吃不喝地买了一平方米，但现在恐怕你连三分之一的平方米都买不到了。五年后呢？

也许他们会告诉你，中国的房地产市场不可能永远这样上涨。如果它像这样上涨，它不会买下整个世界吗？

但他们没有告诉你还有另一种方式:房价总是可以“以本币计价方式”上涨，但汇率的贬值最终将足以维持与海外资产的价格关系。例如，在曾经与中国体制相似的苏联，从1989年到现在，莫斯科中心地区的房价至少上涨了150万倍。其中，以美元计算的价值上涨了150倍，卢布兑美元至少贬值了1万倍。

你可能会问，现在一美元等于57卢布，而且没有大幅贬值的迹象。但我告诉你，那是因为1998年1月1日，卢布进行了货币改革，1卢布兑换1000卢布，最后三个零被删除。

事实上，这个过程是一个持有现金和存款的人的所有财富都蒸发的过程。这就是解决房地产泡沫的所谓“莫斯科模式”。许多年前，中国人只知道泡沫破裂的“东京模式”，却不知道汇率崩溃的“莫斯科模式”。

我不这样说是因为我不认为北上深圳一定会走“莫斯科模式”，但我可以告诉你，北上深圳肯定不是“东京模式”。

日本是一个资源贫乏的国家，需要大量的进口资源，因此其货币必须升值，然后通过科技进步和提高产品质量实现良性循环。过去40年来，世界主要货币对特别提款权(sdr)大幅升值，只有日元和新加坡元升值，但美元甚至没有升值。新加坡的情况与日本相似。因此，他们都必须解决资产泡沫的问题。

俄罗斯不同。作为一个资源出口国，其经济高度依赖石油、天然气、矿石等的出口。，贬值对它是无害的，甚至是有益的。

中国的经济模式介于俄罗斯和日本之间，因此我们解决房地产市场泡沫的方法可能是中间路线。截至2016年底，中国城镇化率为57.35%，年城镇化率增长1.25个百分点。如果以70%的城市化率为上限，中国房地产市场仍将有一个“银色十年”。

观察中国的房地产市场是否在按照旧逻辑发展(货币过度推动房价上涨)，只需看四点:

1.广义货币m2(票据发行速度)的同比增长率是否保持在国内生产总值同比增长率的1.5倍以上，很难降低到1.2倍以下(目前接近1.7倍)。如果是这样的话，中心城市的房价肯定会上涨，这将被暂时抑制，并且在未来会上涨，因为你发行纸币的速度太快了。

2.民间投资是否超过全社会固定资产投资总额的80%。只要地方政府和国有企业的比例保持在较高水平(目前为40%)且不能降至20%以下，经济低效率就不可避免，最终m2增速将难以放缓，这将导致资金短缺。

3.只要a股不实行ipo登记制度，中国的金融泡沫就会继续存在。如果金融泡沫存在，房地产市场泡沫不可能单独消失。Ipo登记制度是市场经济是否真正实施的重要标志，也是降低企业杠杆率、促进实体经济发展的重要手段。

4.中心城市的“人地不匹配”问题是否已经解决。所谓“人地错配”，实际上是官方的“逆势调控”，不希望中心城市人口过多，通过控制居住用地来控制人口。没有大量的新住宅用地，中心城市如何降低房价？

在吴晓波的结论中，还有另一点值得商榷。他说:“在未来的30年里，90%的90后平均每月还贷37000到26000元，这可能是一种没有生活质量和乐趣的生活。”。

事实上，吴和许多中国人一样，并不了解中国房地产市场的一个最大秘密:真正的抵押贷款只有10年。通货膨胀将帮助你在第二个十年里大大减轻负担，并把第三个十年的压力化为乌有。

如果人民币每年贬值5个百分点(2009年至少贬值19个百分点)，人民币的购买力(即抵押贷款压力)在抵押贷款13年后只有一半，抵押贷款20年后只有三分之一。

我还可以告诉你，只要你手头有足够的现金来支付5到6年的月供，你就可以等待一个显著的上涨(这是由经济周期决定的)，即使你不能再玩了，你也可以通过卖房子来赚钱。

在中国，买房的月供不是消费，而是固定投资，这意味着你每个月都在存钱养老(当你老了，你可以离开一线城市，去中小城市养老)。当然，这种固定投资需要量力而行。

也许你会问:即使如此，我还是买不起向北深入的房子。我该怎么办？事实上，未来10年，中国将通过地铁和高铁进入真正的“城市圈时代”。廊坊紧挨着北京，东莞紧挨着深圳，昆山、太仓和嘉善紧挨着上海，未来地铁将向北深入，这些都是不错的选择。然而，你应该利用贷款的机会为你的第一次置业谨慎。

最后，我想告诉90后青年，通货膨胀是人类永恒的主题。在特朗普出生的那一年，也就是1946年布雷顿森林体系建立的那一年，每盎司黄金的价格是35美元，而目前的黄金价格是每盎司1245美元，美元在71年里贬值了35倍以上。

它和美元一样坚挺，现在依然如此，你知道的。

最后，我想指出吴晓波先生文章中的另外两个错误:

首先，他说，“2016年，北京地方财政收入将达到5081亿元，上海为6406亿元，深圳为7901亿元。”这里，深圳的数据是财政总收入。移交中央政府后，深圳地方财政收入首次突破3000亿元，仅为3136亿元。

事实上，这很容易理解。北京已经聚集了14万亿元，上海接近11万亿元，而深圳只有6.3万亿元。深圳的财政收入怎么能超过北京和上海？

其次，他建议增加北方和深层的廉租房，这当然是好的。但他可能不知道深圳有一半的房子是天然的廉租房——农民的房子。根据深圳的最新官方统计，该市有37.3万座违章建筑，违章建筑面积为4.28亿平方米(上海所有建筑的面积只有12亿平方米)。

根据上海市统计局公布的上海市总建筑面积，这座百年古城的总建筑面积只有12亿平方米，深圳农民30多年来建造的房屋数量达到4.28亿平方米。

也就是说，深圳是世界上“廉租房”数量最多的城市，其面积超过了世界上唯一的商品房数量，这也是深圳崛起的最大秘诀之一。因此，对深圳来说，建设新的政策性住房是必要的，但更重要的是，政府应该控制城市村庄拆迁的速度。

来源：千龙新闻网