房地产政策陷塔西陀陷阱 多数人担心房价还会涨

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马光远:房地产政策陷入了可怕的“塔西佗陷阱”，大多数人担心房价会大幅上涨

春节过后，“两会”之前，观察一下房地产市场的运行情况，总的感觉是比我们去年年底预测的还要热，比统计局的数据还要热:

由于北京土地供应的大幅减少，二手房市场再次回暖，成交量和价格都有所上升，人们仍然忧心忡忡；再加上京津冀一体化进程的加快，北京周边的一些热销楼盘，尤其是新机场概念下的楼盘，仍在抢购；去年在一些热点城市，优质房地产仍然供不应求；经过多年的低迷，海南的房价开始大幅反弹，这要归功于其他地方肆虐的雾霾；在一些热点城市周边的三线城市，由于价格的溢出效应，在“两会”前严格调控的政策背景和传统的淡季，房地产仍然是一个热门话题。

自去年“9.30”以来，房地产政策一直在肆虐，高层官员一再高喊“房子是活的，不是炒的”。有些地方甚至明确表示“2017年房价不会上涨”，但为什么市场仍然逆势而动？为什么购房者仍然忽视已经很高的房价，忽视严格的政策和各种官方声明，以及统计局的声明，即房价趋势已经稳定并保持稳定？

对2008年后市场的实地观察，以及大家在参加一些经济论坛后仍保持不变的对房地产的担忧，表明中国的房地产政策确实陷入了“塔西佗陷阱”。不管政策有多严格，不管房价有多高，集体行动的逻辑是:不再相信政策会真正抑制房价，买房是任何时候最正确的选择。

在这种对政策一致性投下不信任票的“集体行动逻辑”背后，它反映出政策往往是无效的，而长期机制是在真正的空国家，这让买家无奈而又悲惨的选择。

简要回顾1998年以来房地产政策的变化；

1998年，房地产开始市场化，房地产成为新的经济增长点。房地产投资以每年20%以上的速度增长，导致2003年投资过热，房价快速上涨。

2003年，它成为房地产政策的第一个“转折点”，中央政府实施了基于“严格土地管理和严格信贷”的宏观调控措施；然而，市场化对这一政策充耳不闻，导致政府在2005年出台了更严格的控制措施；

2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(《国家六条》)，使空.的政策调控力度加大相比之下，一系列措施，如限制外国投资，限制房地产投机，检查土地和严格的税收相继出台，房地产市场可以说是一个肆虐的风。然而，房价上涨的速度已经达到了顶峰；

2008年，金融危机导致深圳和其他城市的房价下跌，交易量萎缩。2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价格下降、成交量下降”的现象，这促使地方政府改变过去对房地产的监管，进而采取救市救楼市的政策。2008年11月20日，国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。新的“国家六条”正式取代了旧的“国家六条”。在胜利的曙光到来之前，抑制房价的政策被拯救城市的“国家六条”戏剧性地取代了。在前所未有的宽松货币政策和各地的不懈努力下，房地产市场重现疯狂，二手房市场的交易突破了前所未有的。

然后，它被迫进行监管和控制。在经历了2013年的全面飙升后，房地产在2014年进行了自我调整，投资、销售和价格都全面下降。2015年，房地产投资降至冰点，政府开始全面救市。以“去库存”为主题的政策使房地产市场再次疯狂，并于2016年9月30日再次受到监管。

上述事实告诉我们，自1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策:当房价快速上涨时，它将被抑制；当房价即将下跌时，它将立即得到救助，并会增加更多的水。

我从没见过像房地产这样的行业，每年都要吃药，有一阵子是催情药，有一阵子是堕胎药，而且扫黄不像房地产市场的监管那样强烈和频繁！

正是在这种循环中，中国的房地产行业实际上已经成长为世界上最大的房地产市场，成为带动数十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的宠儿，成为普通百姓财富的主要承载形式(603，883，购买)。这真是一个奇迹。

同时，必须指出，自1998年住房商品化改革以来，我国的房地产政策体系一直处于盲目被动应对房价上涨的短期通道，没有时间和时间去梳理和反思自己的政策体系，更谈不上有机会构建科学的体系。

从产业和公共政策的角度来看，自2003年以来，中国的房地产政策基本失败，包括目前的“去库存化”，这仍然违背了产业和市场的基本规律。去库存化对中小城市没有任何帮助，但它在热门城市一再助长泡沫，导致人为恐慌。

管理层说:“房子是一个居所”，但在政策建设中落实这一说法并不容易。有必要颠覆过去的许多做法，重建土地制度、信用制度、税收制度和住房保障制度，剥离住房与包括教育和医疗在内的许多公共福利之间的关系。要改变城市资源过度集中的状况，必须下大力气。

在最后一篇文章中，我特别提醒大家，房子应该是住宅，但现在，很多房子根本不是房子，而是门票和享受城市福利。

当一栋房子有很高的附加值时，你怎么能说它只是为了生活？

两天前，北京每平方米有超过25万个高价校区，一栋40个单元的小房子将耗资数千万。如果真正的房子是1000万，你可以选择住在北京的五星级豪华酒店的私人房间，而不是40个单位的老房子。

这一政策已经够严厉了，但市场仍相信未来会上涨，恐慌的市场进入仍在继续。恢复房地产政策的可信度不能靠几个漂亮的口号来解决。要真正了解房地产的基本规律，脚踏实地地建立一个真正稳定的预期政策体系，这是短期内无法解决的。

来源：千龙新闻网