揭秘燕郊地产江湖：被当地开发商“垄断”的市场

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事实上，燕郊房地产市场的各种隐患已经出现。

近十年来，随着房地产市场的迅猛发展，毗邻北京的燕郊经历了历史上最疯狂的成长期。近十年来，每一个居住在燕郊的“北票”都不满意燕郊的发展模式:人口爆炸带来的交通、教育和医疗的压力让燕郊的每一个人都很痛苦。然而，在燕郊买房的“投资者”心中充满了喜悦，个人资产的升值和在燕郊安家的喜悦让外人充满了情感。

爱与恨的两面，就像硬币的两面，在十年的快速旋转中交织在一起。但是硬币不能永远旋转。总有一天，每个人心中的硬币会落到地上，落到空中，又落到地上。

燕郊房地产登记过程中的“族内化”问题并不是一个必然的奖励项目。然而，燕郊房地产背后反映出的江河湖海跌入村庄的困难却发人深省。

住在背后的秘密很难

事实上，燕郊的土地沉降问题已有初步迹象。河北新闻网阳光管理平台2015年11月20日第39632号短信记录了王女士在申请燕郊房地产土地证书时的无奈。

根据王女士的记录，三河市国土资源局燕郊国土资源处和地籍处均告知她燕郊镇和三河市没有给业主土地证。两个月后，廊坊市国土资源局的批复称，“没有购买高层商住楼的住户申请土地使用证，所以我局从来没有为高层商住楼的居民申请过土地使用证。”

“按照我国原来的管理制度，每栋房子都要有两份法律文件，一份是房地产许可证，另一份是土地证书。这两份文件在合法交易之前都是完整的。”北京市国土资源局一位不愿透露姓名的工作人员对《中国时报》记者说:“房地产统一登记制度可以理解为一个简化的程序，两套文件合二为一，这一次燕郊的一些社区举行了会议。“摔倒”的问题就源于此。”

北京市国土资源局的上述工作人员表示，结合目前已披露的信息分析，燕郊房地产无法解决的主要问题是土地证书，这在中国是一个普遍现象。然而，燕郊的特殊性在于土地属性与现实不符。

他说:“事实上，很多小地方的土地证管理非常不规范，信息化程度也比较落后。在许多地方，土地证书甚至不发给所有者。这不是大问题，只要查一查国土部门的相关资料，开发商没有违反土地规划，就应该解决。但现在燕郊的问题是开发商是否非法使用土地。如果这方面有问题，那就更麻烦了。”

北京市宏建人和律师事务所高级合伙人、北京市人大和北京市政府物业管理立法顾问孟宪生在接受《中国时报》采访时表示，房地产开发分为初始登记和转让登记两个步骤。在开发商层面，应首先完成初始登记，包括土地使用权验收、规划验收和消防验收，然后在业主层面完成转让登记。

“从当前新闻报道中看到的信息来看，初始注册应该有问题。也许是开发商欺诈，也许是主管部门不严格，也许是双方都有问题。”孟宪生说道。

被遗忘的高新区

事实上，燕郊的土地属性经常变化已经不是什么秘密了。

“燕郊至少有70%至80%的房地产，起初不是住宅用地。人们最初认为房子已经被改变了。我没想到在定居时发现的信息显示，其中许多仍然是工业用地。”燕郊一个社区的业主方告诉《中国时报》记者。

方先生于2010年搬到燕郊，这是燕郊发展最迅速的时刻。2010年11月，廊坊市燕郊镇成为继石家庄、保定、唐山之后的河北省第四个国家级高新区，已经在房地产领域显示出优势的燕郊迎来了历史上最好的发展机遇。

“我过去对燕郊的发展非常乐观。当时，每个房地产商都说燕郊未来有八大产业，但现在这八大产业都没有兴起，有三个变成了房地产。”方先生说。

据悉，2011年3月，在燕郊国家高新区正式揭牌仪式上，燕郊八个重点项目被集中布局，涵盖航空航天、现代物流、现代服务业等新兴产业。其中，首尔公园由当地企业焰炟工业集团和韩国政府共同建设，占地1862亩，计划总投资200亿元。项目建成后，预计年收入为200亿元；航天现代服务业开发区项目占地3000亩，计划总投资76亿元，由天阳控股投资建设；中旅温泉度假项目占地2000亩，计划总投资50亿元。建成后，年销售额将达到10亿元。

但现在，这三个项目都变成了住宅楼:首尔花园变成了首尔甜城，航天现代服务业开发区变成了天阳城，中旅温泉度假村变成了中旅海泉湾。没有人提到最初的工业规划。燕郊的国家高新区属性在燕郊很少再被提及。

燕郊的发展似乎陷入了诅咒。在房地产的阴影下，所有的产业都被吸收了，工业园区的规划大多成了开发商拿地的白手套。

“园区土地审批权限在河北省，土地属性变更权限在市政府。这引起了一个错误。在许多地方，人们通过工业规划从上级那里获取土地，并在获得土地后将其放置几年，甚至是人为地制造土地。尾未完成后，土地规划从市政府层面进行修订，土地储备成本将下降。”北京市国土资源局的上述工作人员告诉《中国时报》记者。

据公开报道，2002年至2015年8月，三河市国土资源局以各种方式共出让土地46815.97亩，其中工业和仓储用地19353.96亩，商业和住宅建设用地14960.9亩。其中，大部分商住用地开发商通过招标方式获得土地，占商住用地交易总量的80%以上。

房地产寡头的壁垒

在这起燕郊事件中，信息不透明受到了广泛批评。孟宪生在接受《中国时报》采访时表示，对于购房者来说，大部分土地属性都是由开发商提供的，如果开发商造假，购房者很难识别。“幸运的是，在北京，网上公开的信息是可以查询的，但在燕郊，只有土地管理部门可以申请信息披露，这给买家形成了一个客观的信息障碍。”

事实上，并非只有购房者对燕郊的土地信息壁垒感到不满，房地产开发商也对此直言不讳。一家要求匿名的上市房地产公司的项目负责人告诉《中国时报》记者:“燕郊特殊的地理位置长期以来一直是许多房地产公司想要争夺的一块肥肉，但这么多年来，这块肥肉从未被打开过。涪城的上商城系列、大星的夏威夷州系列、焰炟的首尔系列、惠富的纳丹堡和榕树湾系列，这四个地方开发商几乎垄断了燕郊的土地市场。”

据了解，燕郊首富李福成以畜牧业起家，其阜成股份(600965，BUY)是一家上市公司，是三河市的龙头企业。自2008年起，他涉足房地产，在燕郊十年间开发了十多个房地产项目。

惠福集团创始人史克荣曾担任三河市高楼镇党委书记，并借高楼镇粮油加工企业改制之机创办了惠福粮油。它还于2008年进入房地产市场，并在燕郊开发了普罗旺斯、纳森堡和榕树湾项目。

焰炟集团创始人李坏于2013年当选全国人大代表，先后在燕郊开发了星河郝跃、燕大国际健康城、首尔甜城等一系列项目。

2011年之前，燕郊房地产基本上被寡头垄断。2011年成为国家级开发区后，秦皇岛天洋控股和中央企业香港中旅分别因空间和旅游项目在燕郊获得发展机遇，成为十年来仅有的两家进入燕郊土地市场的外资大型房地产企业。

“我们试图与燕郊讨论土地开发合作，但额外的公共建设项目和其他回报高得令人无法接受。当地政府和当地开发商之间没有这样的附加条件。相反，有许多让步。”上述房地产公司负责人表示:“2014年8月，河北省政府调查组专门调查了三河市的土地问题，并对三河市副市长刘宝来进行了调查。然而，燕郊的土地市场对我们来说仍然是一块不动的骨头。”

来源：千龙新闻网