现金流一断就破产：一个“杠杆”理财者的自述

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2017年，对成亮来说，经济和金融环境将更加复杂，因此他将对手头的财务账目更加谨慎。虽然在大多数人眼里，成亮已经是一个“土皇帝”，但他手中仅有的几笔财产已经值很多钱了；但与此同时，他也背负着巨额债务。他目前在一家大型互联网公司工作，月薪不能超过6万元。

当然，他的月收入不仅仅是工资，还有房租，在他看来，房租和工资一样稳定。同时，他根据不同的时期将手头的现金分配给不同的资产类别，并在3个月内将其分配给货币基金，在3个月至12个月内将其分配给他认为可靠的p2p。

对他来说，资本和时间之间的联系是一根紧密的绳子。他清楚地知道，当现金流被切断时，他将面临破产。

上半时

成亮的财务管理始于2006年他在深圳市中心购买了一处房产。那时，他正在和他的女朋友约会，而那个女人的父母想要一栋房子。成亮回忆说，当时他也是一个“月光族”，他从东到西总共花了70万元买了一套房子。现在市场价值已经超过500万元。

一年后，成亮存了一些钱，在他的住处附近买了一套小公寓。全球金融危机爆发后不久，他看到当时有很多人失业，觉得当时中国的经济形势真的很糟糕，所以他卖掉了这套公寓。他不认为中国政府在2008年提出了4万亿元的刺激计划，资产价格上涨了。对于已经出售的房产，他仍然有些遗憾。但幸运的是，在2007年，他还购买了数十万只股票基金，在股票市场上以超过6000点的价格结清了空头寸，使其翻倍，并提前还清了部分购房贷款。

2012年，成亮换了工作。由于他的妻子当时开了一家商店，他在这个地区租了一栋房子，但他发现租金每年都在上涨。他最初与房东签订了一份为期三年的合同。当租期未到时，房东要求租金。3000多元涨到6000多元。后来，他只是在该区机场附近一个相对偏高的地方买了一套大型房产，总价为250万元，首付超过170万元。

2013年，中国的m2余额首次超过1000亿元。最新数据显示，2016年底m2余额为155.01万亿元，三年间广义货币增加50多万亿元；2000年，m2约为13万亿元，用了8年时间才达到50万亿元。

“在中国货币过度的情况下，如果一个家庭没有债务或债务较少，这是对家庭的最大犯罪。”吴晓波在一次金融演讲中提到的句子给成亮留下了深刻的印象。受到启发，并迅速转换其先前保守和低债务的财务管理道路，开始煽动杠杆，不仅配置房地产，而且根据投资风险收入水平，从保险到现金，股票基金到风险较高的股票投资，见，

他行动迅速，用尽了几乎所有的杠杆，借了710多万元。首先，他将第一套房子抵押成红色，借了200万元，其中100万元还清了第二套房子的贷款；然后，第二套房子被抵押，贷款400万元。2016年，他公司的福利中心向员工提供低息贷款。后来，成亮试图申请几个低利率，最后批准了四个，总金额210万元。他认为一个人的负债率在80%左右是合理的。

在深圳，抵押房地产融资的人很多，大部分是通过抵押购买的房地产，敏锐的人从中嗅到商机。

罗尔就是其中之一。他曾是一家场外融资公司的合伙人，为股市提供融资。后来，在监管机构清理和收紧融资之后，罗尔转向了房地产市场，做止赎贷款和一些小额贷款业务。

“别说2006年买的房子，就算是2013年买的，比如说，在莆田，2013年一套200万的房子，现在至少500万，2013年的时候是200万，首付是30%，按揭是140万。近年来，它已被偿还了一个又一个。扣除银行存款后，你至少可以得到200万美元的现金。”

去年a股市场全面铺开时，滚石的机构专注于融资业务，场外融资得到监管和整顿。在股市急转直下后，他们尝试期货融资，飙升的房价让他们看到了新的机会，为抵押房地产的人提供短期(一般不超过一个月)止赎资金，成本大多为1%，也有不同的情况。

通常，银行的房地产抵押贷款需要房地产许可证，通常被称为“红账”，那些想要贷款的人暂时拿不到这么多钱。罗尔已经看中了这个机会。他们的钱来自p2p，一些P2P自己也做止赎业务。除了寻找自己的生意，企业还与一些银行合作，甚至借钱给银行。罗尔表示，其每月5000万元的业务规模相对较小。

成亮刚刚上了这辆公共汽车，虽然他表面上负债累累，但他手头有很多钱。然而，700多万元的借款，加上一些现金，如何投资成了一个问题。

撬杆

减少房地产配置显然是当务之急。

成亮首先为他的家人购买了100万英镑的意外保险和重病保险。在减少房地产分配的同时，他还需要一个学位房，所以他买了一栋旧房子并长期持有。然后他在澳大利亚的另一个城市投资了一套公寓；还有一些以美元计价的房地产基金，主要投资于商业房地产；股票是成亮未来一个很有前途的投资领域。他在种子回合和B回合分别投资了一些创业项目，包括互联网金融、机器人(300024，购买)和大消费；同时，他还参与了M&A基金。当股市在3000点左右时，他分配了一些以人民币计价的固定收益基金。考虑到人民币贬值和全球经济动荡的实际情况，他还配置了一些美元计价的对冲基金。

对成亮而言，市场上几乎所有的资产类别，如股票市场、房地产市场和外汇市场，都或多或少地涉及其中。在短短两年时间里，他经历了股市崩盘、房价飙升、人民币持续快速贬值、海外黑天鹅事件频发以及金融市场动荡。他参与的一些股权投资已被提升，以获得下一轮融资，但他也观察到，ipo将加速，供应的持续增加是否会导致未来价格下跌也是他非常关注的话题。

2017年的不确定性将更加明显。一方面，中国经济增长放缓是大多数市场参与者对2017年的预测，而泰普兰的到来给整个世界带来了巨大的变数。自去年的新住房政策以来，房地产市场一直处于“冻结”状态，而今年的个人抵押贷款业务，原本受到各大银行的青睐并得到大力发展，现在已不再如火如荼。一位负责深圳一家国有银行分行零售业务的人士表示，自去年国庆新政以来，市场大幅萎缩，成交量很少。

罗尔说，由于新的房地产政策，房子不能出售，更多的人作了抵押贷款。他告诉记者:“房子抵押后，现金在手，任何投资的收入都高于利息。”

“没有什么比依赖房子来得更快”已经成为许多人的实际认知。事实上，成亮的故事已经成为一些中国人“商业经验”的缩影。成亮的财富管理始于买房。虽然他与目前大多数通过杠杆购买房子的人不同，但起初，在几处房产中几乎没有杠杆。他的杠杆始于房产抵押，取出现金，然后分配资产。然而，他们的共同点是，他们都与房地产密切相关，他们的还款来源都来自个人现金流。

那么民间“杠杆化”的动力有多大呢？从宏观角度看，居民的杠杆率近年来一直在上升。中信证券在《居民增加杠杆率——这种负担并不甜蜜》一文中提到，2004年至2015年，中国居民杠杆率年均复合增长率为8%，杠杆率从18%上升至40%，而美国的杠杆率年均增长率在类似范围内为6%。然而，中国的抵押贷款收入比率从30%上升到48%的时间比美国短。从2009年到2015年，中国个人住房抵押贷款余额和居民可支配收入的年均复合增长率分别为20%和12%。

海通证券(600837，BUY)蒋超在2016年第三季度发布的研究报告中也指出，考虑到中国的公积金制度，中国居民的抵押贷款杠杆率并不低。从抵押贷款杠杆和人均可支配收入的角度来看，中国将在2016年达到67%，已经相当于美国和日本。然而，偿还和新抵押贷款的负担已经超过了美国和日本目前的水平，达到了美国的历史高点。房地产加杠杆带来了巨大的泡沫风险，值得高度警惕。

对成亮来说，他的“生意”可能会面临更多麻烦。

与糟糕的实体经济相反，在过去的一年里，股票和债券都繁荣了。然而，在E基金指数和量化投资部的基金经理杨军看来，金融资产定价的关键是利率，而利率是其背后的因素。这是一个非常敏感的市场信号，它代表着“更多的水还是更少的水”:“当资金更少时，需要资金来促进的东西将会更弱。去年，我听到了股票和债券的轮换。事实上，2017年的资产配置不会像2015年和2016年那样像电扇一样转动。今天，明天，它将成为一个订书机，它将流向一个相对集中的地区，在一两个月或一段时间内相对较少的钱。坦率地说，在2017年收水之后，并不是所有东西都会上涨，但某些资产会在某个阶段上涨。”

这可能意味着成亮未来将面临更严峻的挑战。

来源：千龙新闻网