中国住房市场：房价均以下降为主 租金稳中略降

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中国社会科学院财政经济研究所最近发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(2018年12月)显示，11月份，房价下跌的城市数量迅速增加，重点城市住房交易量出现反弹。预计未来一线城市楼市将率先缓慢复苏，而二、三线、四线城市将继续调整。

报告分析了2018年11月住房市场的基本情况，认为不仅一、二线城市房价继续调整，而且三、四线城市房价普遍进入下行调整阶段，全国房价已经良性调整，坚决抑制房价上涨的调控目标初步实现。房地产调控政策保持了连续性和稳定性，一些开发商和房屋投资者对房地产调控全面放松的预期被空多次下调，并开始逐步降低售房价格。货币化分房改革政策的调整对二、三线、四线城市的房地产繁荣起到了一定作用。

根据大数据房价指数监测，2018年11月，一线城市平均房价环比下降1.49%，环比下降0.37个百分点。广州、北京、深圳和上海的房价逐月下跌。11月份，深圳股市下跌1.39%，北京下跌1.64%，广州下跌1.51%，上海下跌1.43%。与去年同期相比，2018年11月一线城市平均同比下降0.675%，其中上海下降12.04%，广州仍上升8.19%。与此同时，准一线城市房价环比平均下降1.782%，降幅比上个月进一步扩大0.26个百分点；第二城市房价环比下降1.306%，环比进一步扩大0.193个百分点；三、四线城市房价环比下降0.678%，比上个月高出0.572个百分点。

随着房价的下降，城市数量增加，下降幅度加大，同时重点城市二手房成交量增加。2018年11月，前十大城市二手房成交量比上个月增长13.9%。主要城市的房屋交易量随着价格的下降而扩大，这表明房地产市场并没有因为价格下降而失去流动性。还需要注意的是，虽然房价处于下调状态，但各级城市房价调整的背景是不同的。与此同时，热点城市的住房租金稳步下降。

报告显示，从城市格局来看，一线城市已经进入存量住房市场，受开发市场波动和商品房存量变化的影响较小。市场变化主要取决于政策的变化，尤其是融资条件的变化，但政策不太可能进一步收紧。经过2017年以来的持续调整，一线城市房价风险有所缓解。目前，市场复苏主要受制于严格的调控政策和复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境好转，一线城市的房地产市场可能会率先缓慢复苏。与此同时，大部分二、三线、四线城市仍处于住房市场增量阶段。当销售不顺利时，房屋库存会再次增加，这反过来又会进一步加大房价的下行压力。

为促进今后住房市场的健康发展，报告提出了对策和建议。一是继续抑制住房投资投机，坚持“不投机”。目前，部分城市房价正在下跌，这仍是市场整体的正常调整，重点城市房地产市场仍有充足的流动性。即使房价暂时下跌，也不宜出台刺激或鼓励购房的政策，以免浪费房地产调控的精力。第二，要继续实施有效的需求控制政策，如限购和贷款限制。住房不足仍然是一、二线城市住房市场的主要矛盾，住房需求调控政策没有整体退出条件。但是，在“不投机”的前提下，政策可以根据市场形势的变化进行微调。对于三、四线城市来说，房价调控政策一般是虚的，但很少，因此有必要进一步完善政策调整机制，以应对市场变化，充分落实地方政府稳定房价的主要责任。第三，继续支持首次置业需求，合理支持居民改善住房需求。通过调整市场利率，首套住房贷款利率将不会大幅上升，首套住房的还款负担将得到有效减轻。对于居民在一定时期内一买一卖改善住房的需求，应创造交易便利，给予减税和免税。通过市场过滤机制的作用，这将改善更多居民的住房条件。

来源：千龙新闻网