一线城市房价大概率会跌 为什么？

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近五年来，随着宏观经济增长放缓，中国居民可支配收入增速相应下降，2014年降至9%，之后逐年下降，2018年预计增速为7.5%。从收入增长的下降趋势来看，不难推断未来租金增长率是相对有限的。

无论从人口因素、收入因素、货币环境还是信贷政策来看，支撑未来房地产价格持续上涨的条件已经不复存在。在这种情况下，房价上涨的预期发生变化只是时间问题。

由此，我们可以预计，在未来，房价将下降，但租金不会飙升。

——中国金融四十论坛特约委员、华安基金首席经济学家林采宜

根据世界主要城市的统计数据，租金占租房者收入的40-45%，这是租房者能够承受的价格上限。换句话说，如果租金价格超过他们收入的40%，这些群体往往会放弃他们现有的住房，选择更差的居住条件，例如住得更远，住在地下室，或合住，甚至集体租房。目前，城市租房主要有两大群体:一是刚进入社会并参加工作的年轻人(包括大学、本科、硕士和博士毕业生)；第二，虽然他们已经工作了很多年，但收入水平低、买不起房子的低收入人群，或者流动性很强的少数外企高管。

根据国家统计局的数据，2017年，居住在私房的人数占流动人口的67.3%，总人数接近1.6亿。据调查统计，在教育背景方面，租房者中本科教育的比例最高，约为52%，其次是大专和硕士，分别占23%和14%。这三种教育加起来约占租房者的90%，其中78%在30岁以下。可以看出，第一批人，即刚刚进入社会并参加工作的年轻人，是目前城市租房的主力军。

在一线城市，这些群体的平均月收入约为5000-8000元。从他们的平均收入水平来看，可以推断中国一线城市的大多数租房者可以承受2200-3600元的最高租金。一旦租金高于这个水平，他们可能会选择分摊租金或其他贫困的客厅。租金与收入的比率不到30%，只有16.8%的人能够支付更高的租金。

从理论上讲，租金本质上是由供求关系决定的，但对于股票市场来说，租金需求的变化是非常重要的，而这种需求不仅取决于承租人的人口，还取决于承租人的收入水平。

租金与房价的比率决定了大量投资者是否愿意长期持有房屋以获得租金收入

从租赁住房供应量来看，美国、日本、德国等发达国家的租赁住房占所有住宅建筑的35%以上，而中国只有17%。一方面，出租房比例低与中国人重视住房所有权有关。世界上没有哪个国家比传统的中国人更喜欢房子，并把房子视为生活中最重要的资产。另一方面，出租住房比例相对较低与住房商品化以来住房价格的快速上涨有关。当房价上涨成为人们购买住房的主要收入甚至唯一关注的问题时，住房的租金收入长期以来一直被忽视。

未来出租房屋会不会大幅增加？从长远来看，这取决于租金与房价的比率，即投资房地产的资本回报率。对于增量市场而言，住房供给的变化非常重要，住房供给不仅取决于投资者对未来房价的预期，还取决于租金与房价的比率。租金与房价之比高于无风险收入，这是业主长期稳定持有投资性住房的重要因素。

目前，北京和上海市中心黄金地段的租金收益率低至1.5%-1.8%，严重低于无风险收益率。一旦对房价上涨的预期结束，大多数投资者将选择出售房产，并用其他收益率更高的资产来替代。

简而言之，从目前的租贷比来看，房地产投资产生的现金流对投资者没有吸引力。

从人均可支配收入的增长率来看，一线城市的短期租金涨幅有限

近五年来，随着宏观经济增长放缓，中国居民可支配收入增速相应下降，2014年降至9%，之后逐年下降，2018年预计增速为7.5%。从收入增长的下降趋势来看，不难推断未来租金增长率是相对有限的。

只要没有严重的通货膨胀，房价下跌的可能性就很高

首先，从人口规模、年龄结构、城市化率等因素来看。人口快速增长支撑住房需求同步增长的时代已经结束。从2015年开始，不仅25-39岁已婚人士购买自有住房的人口开始下降，而且35-49岁购买自有住房以改善生活的人口也开始下降。自然人口增长率的下降，加上城乡人口的减少，明显削弱了住房增长的基本动力。

其次，2017年，中国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%。居民负债率的急剧上升，加上可支配收入增长率的下降，导致居民住房购买力的严重削弱。

第三，随着利率中心的上升和住房信贷优惠政策的结束，支撑房价持续上涨的宽松货币环境不复存在。

第四，一、二线城市限购、限贷政策严重制约投资性住房需求。

综上所述，无论从人口因素、收入因素、货币环境还是信贷政策来看，支撑未来房地产价格持续上涨的条件已经不复存在。在这种情况下，房价上涨的预期发生变化只是时间问题。

由此，我们可以预计，在未来，房价将下降，但租金不会飙升。

来源：千龙新闻网