香港房价跌了 全球最高房价会终结吗？

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如果你选择一个世界上最有“房地产信念”的城市，那一定是香港。

所有居民要么从中受益，要么受制于它。房子是生活中无法回避的话题。房价的涨跌影响民生，最重要的企业都参与其中，从而积累了上亿的财富。经过全体人民的努力，它终于获得了“世界最高房价”的称号。有人说，房地产“绑架”了香港，使一代香港人失去了创新的动力。如果城市需要活力，就需要打破全民对房地产的信仰。

最近，香港的房价又开始大幅下跌。这是一个机会吗？还是香港房地产70年历史中的一次普通下跌，结果仍然是一个U型上升，房价一直在上涨？

房价暴跌

最近，香港新房销量惨淡，新房存量约为2.7万套，创下近年新高。各大房地产开发商都想尽办法买房，如超低首付政策、入住后付款等。，但结果并不好，滞销销售已成为既定事实。据研究机构统计，11月份交易量预计同比下降66.7%，同比下降37.2%。

1)被视为香港楼市参考指标之一的嘉湖山庄，已有60%的业主主动降价，近期成交价格较今年高点下跌近25%。

2)也发生了亏本出售财产的情况。沙田九都山的一处房产以1300万港元的价格售出。去年12月，该房产的上市价格为182万港元，下降了近30%。业主持有了4年，房地产投机损失了68万港元。

3)受此影响，违约案例数量增加较多。去年有9起违约，今年有超过36起。香港新的房屋交易需要5%的保证金。违约意味着根本没有存款，从25万英镑到200万英镑不等。

4)另一个迹象是一向有良好形象的刘德华最近被围攻，因为他支持东大屿的人工岛计划，呼吁香港收回土地，兴建更多经济适用房，以解决香港的房屋问题。

东大屿人工岛计划将腾出约1700公顷土地，为70万至110万人建造26万至40万套住房，可解决香港八分之一人口的住房问题。房主担心这会大大压低房价，所以他们强烈反对。

02

自20世纪50年代以来，香港房地产变得越来越金融化，这种调整也是由于外部金融环境的变化。美联储不断加息，与美元汇率体系挂钩的香港也不得不效仿。自今年九月起，香港金融管理局跟随美联储提高利率，香港四大银行亦同时提高优惠贷款利率。这是自2006年以来首次加息。超低利率时代已经结束，房价已经下跌。

CLSA认为，香港房地产市场正在经历过去15年来最糟糕的宏观环境。加息、经济放缓和人民币贬值是“三座大山”，而不断上升的抵押贷款利率是抑制购房需求的最大推动力。

悲观的预测是，如果美联储继续加息，香港房价将在未来两年大幅下跌，跌幅可能达到40%。这意味着香港人的房产财富大幅缩水，也将使近年来在香港购房的内地投资者深深卷入其中。

香港人从未停止思考。“香港过去走得像只苍蝇，健康而轻盈，走在世界的前面，但现在渐渐落后了。”房价的涨跌与城市的未来息息相关。对于一代香港年轻人来说，赚钱的梦想基本上是买一套房子，然后把余生花在抵押贷款上。他们怎么能像往常一样健康呢？

土地的公有制、有限的房地产供应、不断涌入的人口、宽松的利率、对住房购买的强有力的财政支持，以及过去70年香港的两次经济繁荣，促成了高房价的现实。这是方向的改变，还是香港70年的房地产投机史中的一个小小的跳水？

这些答案隐藏在时间和周期中。香港人心中有答案，外人似乎也有自己的看法。

03 20世纪40年代和50年代

香港坐落在湘江上，但房地产业很长一段时间没有崛起。它萌芽于20世纪40年代，扎根于20世纪50年代。

香港人口不到50万。1945年抗日战争结束后，来香港的人数激增。政府官员和土豪有的像青帮的杜·那么大，有的像大学毕业生金庸那么小。由于第二次世界大战的影响，香港缺乏基础设施和房屋，更多的钱和更少的房子。很难计算租金和房价的比率。当时，据报道，它已经“三年多了”，小地方的人们第一次感受到了房价的灾难。直到朝鲜局势恶化，观望的局面才开始加剧。从1950年到1953年，房价略有下降。

但是战争一结束，性就会出现在舞台上。

香港房地产在20世纪50年代的创新精神不亚于今天的互联网，两个人四样东西，影响至今。

1)以前的房地产交易都是整体出售，无论是大庭院还是小楼。当时，由于香港房价上涨，公司或少数富人买房，大部分房产只能靠收租赚钱。

国际红星投资集团的吴多泰觉得长期收租资金太慢，所以和律师商量后，他带头拆楼卖楼。一栋五层楼的建筑平均分成五份，分别卖给五个人。1952年，两栋楼里的10户人家被分开出售，两天内就卖光了，引起了轰动。

2)吴多泰以20，000港元的价格出售了一套1000英尺(约90平方米)的公寓。当时，普通香港人只付两三百元，所以不可能付这么多钱买房子。

接着又出现了另一个人物，他就是霍英东。当他获得油麻地四方街的土地时，他想兴建100多幢5层高的唐楼，他也计划分层出售，但即使这样，财政压力也不小。霍英东做了两个决定:

一种是在建设开始前卖掉拍卖行，另一种是支持分期付款，先支付10-30%的资金，然后你就可以预订一套公寓。

结果，“炒楼花”开始出现，人人都热衷于此。霍英东还发明了“销售手册”，这也是一个平面图，这是现在房地产开发商的标准。

3)霍英东后来发现，吴多泰的逐层出售房地产的方式可以扩大。他决定按户出售。如果每个家庭的大小不同，公共区域的分摊面积和契税也应该不同，所以有一个“分摊面积”。购买者根据土地面积分享公共面积，不同的家庭占不同的比例，共同分享整个建筑的产权。

为了适应这种情况，买房人开始根据建筑面积来购房。20世纪80年代，肆无忌惮的商人开始利用公共摊位的漏洞牟利。民间称他们的建筑为“法水楼”，意思是注射水和肉。

根据家庭销售，抵押贷款和共享面积，这些发明在20世纪50年代在香港极大地影响了后来的房地产趋势，并为一个大的房地产时代的到来做准备。

04 1960-1966

1958年，李嘉诚建造了他的第一座建筑——长江大厦，共有12层。当时香港并不突出。1050年，李嘉诚创办了长江塑料厂。整个五十年代是香港加工业的黄金时期。良好的地理位置、适宜的劳动力和便利的金融环境使香港经济首次腾飞。李嘉诚觉得“长江最终会把数百条河流入海”，这有很好的意义，几年后他成了“塑料花王”。20世纪50年代末，李嘉诚开始研究房地产行业，最终下定决心进入市场。

同年，一家“鸿昌河记”杂货店的老板也成立了自己的房地产公司，这与香港服装业的崛起相吻合。店主获得了ykk拉链在日本的独家代理权，生意很好，赢得了“外国杂物之王”的称号。店主名叫郭得胜，他和朋友冯景熙、李兆基等八人组成永业，是新鸿基的前身。

陈增喜的兄弟创建的恒隆，也在后来登上了舞台。他们是20世纪50年代香港制造业的领导者。当时，香港作为亚洲四小龙的龙头，经历了快速的工业化、社会财富的快速积累和居民收入的大幅增加。香港首次吸引了全球资本的目光，国际资本和投机者纷纷涌入香港。自1960年以来，香港的房地产市场再次繁荣，土地价格和住房价格迅速上涨，出现了供需两旺的局面。

银行也看到了这一趋势，许多银行正在激烈竞争。一些银行75%的信贷客户集中在房地产，问题很快就出现了。

1965年春节前夕，香港明德银行拒绝支付700万港元支票，引发挤兑，不得不申请破产保护，随后广东信托商业银行挤兑，恒生银行、广安银行、道亨银行和永隆银行都难逃一死，尤其是恒生银行，半个月内损失存款2亿多元，不得不将自己卖给汇丰银行。

金融问题，房地产市场被泵，购买力迅速下降，房地产价格立即暴跌。在下跌三年后，价格下跌了三层以上。

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1968年，香港制造业衰退，贸易、金融和旅游业成为推动经济的三驾马车。国内生产总值连续多年超过10%，世界为之动容，被直接称为“香港奇迹”。政府启动了新城开发计划，大量国际热钱迅速流入香港。房地产市场就像一个微波炉，立刻变热了。居民炒楼花，开发商囤积房产，大资本疯狂扫货。投机充斥着整个房地产市场。

房地产业的大发展已经开始，每个人都疯狂地增加杠杆，而“拉股”是最典型的。几大房地产公司的财力基本上都是在这个时候积累起来的。

香港的股票市场已经建立了很长时间。香港最大的贸易机构是精英主义，主要由外国人和少数讲中文的精英控制。一般来说，公司很难上市。1969年，一位中国商人的儿子李富照成立了远东俱乐部以打破垄断，大批公司借机上市。一年内，远东俱乐部的交易量占香港市场的49%。

1972年11月1日，李嘉诚的长江实业上市。

之后，手术令人眼花缭乱。除发行新股外，仅在1973年，昌石就公开发行新股5次，共计3168万股。从1975年到1983年，常实公开发行新股8次，共计3.2072亿股，相当于公司上市时已发行股份总数的7.6倍。大部分资金用于收购、土地和财产，资产规模迅速增长

许多公司都有同样的运作，新鸿基在同一时期增加了40多倍。相应地，房价和租金飙升，土地国王一个接一个出现。当时，香港人不是买房子就是买股票，炒风盛行，楼花炒风极为活跃。许多房地产开发商推迟销售，空等待更高的售价，或者干脆自己收取租金，房子供不应求，买家却没有卖家。

股市也充满了狂热。股东“不想要钱买股票”，并急于投机。那么，问题是:哪个会先爆炸，股市还是楼市？

股市是第一个做出回应的。

1973年3月，假股不断出现，引发了投资者的恐慌性抛售。3月9日，恒生指数达到最高点1774.96点。到1974年12月10日，恒生指数跌至150.11点的谷底，跌幅超过90%。1974年，中东石油危机爆发，银行进一步收紧信贷，房地产行业再次陷入另一个低潮，跌幅超过40%。

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香港经济充满弹性。危机过后，支柱产业转向并定位为“现代金融中心”，一系列优惠政策出台并实施，如资本自由兑换、减税免税等。随即，大量的国际金融机构和财富500强公司在香港设立分支机构来收集黄金。国际金融中心的地位逐渐凸显，人口首次突破500万大关。

1976年，国内生产总值增长了17%，开始了“所有黄金储备”的时代。五年内，房价上涨了四倍，这是当时的速度。

这可以从土地市场看出。让我们打个比方:

●2016年，内地房东频频出现，北京、上海等一线城市房东的底价一般在3万元至4万元之间，最高纪录是融创在上海静安竞标地块时的实用面积14.3万/㎡的底价。

●1981年，香港地铁公司在红棉路出售了一块土地，最终的投标价格为每平方英尺34，720港元，创下了香港最高地价的纪录。一平方米约11平方英尺，所以底价超过373，000港元/㎡。重复，这是在1981年！

下面的图片更直接:

这一轮好日子持续了六七年。1981年，受中英谈判的影响，有人担心未来的趋势。资本外流，房价又下跌了三年。土地价格下跌了40-60%，无法出售。拍卖的案例很多，但当房价下跌40%时，香港人又开始关注房地产了。自1984年以来，人类历史上最辉煌的房价上涨周期开始了。

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从1984年到1997年，这13年间，香港房价涨了13倍，跌了8倍，平均涨幅为11倍。三年来，房价上涨了36%以上，1991年为36.4%，1992年为39.4%，1997年为39.5%。尽管1987年的股市崩盘和随后的海湾战争使得房价低迷，

1986年，房价首次超过1万英镑。1997年，房价超过10万英镑；

“房价一直在上涨”已经成为一种共识，这可以通过打开任何一家电视台的房地产市场评论节目听到。

没有人安心工作，他们也不讨论生活。他们谈论最多的是在哪里开放市场，在哪里规划新建筑，等等。买一套烂尾楼和睡20万元的例子很多。

晃动数字是正常的。得到这个数字意味着得到数百万人。排队买房子是正常的。有些队伍有几公里长，而富人则直接乘直升机观看建筑。

房地产开发商为了购买土地而打架，甚至杀人。

当时，香港的房地产公司没有人在零点前下班。一些顾客邀请他们共进晚餐，甚至送了价值超过10万港元的礼物，以便与销售小姐搞好关系并走后门...

整个香港都对住房着迷。原因很简单:

1)中英谈判后，未来的情况很清楚，中国不但承认以前的契税，而且要求港英政府在回归前每年批出50公顷的土地上限。

2)1985年，在广场协议之后，美元大幅贬值。自1986年以来，香港银行利率大幅下降，甚至出现了罕见的负利率，比美国的负利率早了20年。

3)财富效应显著，尤其是1997年初。香港人还决定，至少有1300万内地富人将接受这一提议。一时间，气势磅礴，整个香港充满了活力。外界认为的房地产泡沫照亮了每个人的脸。

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但是在1997年，美好的时光嘎然而止。

金融危机是原因之一。索罗斯领导的国际大鳄洗劫了泰国，然后将目标对准了香港。虽然他们挺过了风险，但代价不小。

第二，行政长官董建华提出的“八万五”计划。

当时香港的房价高得吓人，大家都说房价高得让人受不了，这就绑架了香港的经济，让一代又一代的香港人没有创新能力，让我们降低房价吧。如何降低房价？增加供应。

董建华希望70%的香港人可以在10年内自置居所，这实在是负担不起的。租房的等待时间从五年缩短到了三年。

所谓的“85，000”计划是每年建造不少于85，000套廉价住房的计划。此后，房价暴跌，很快下跌了50%。许多在1997年前买房子的人失去了所有的钱。此外，经济不景气，大量资金被切断。香港有30多起烧炭自杀事件。

7年后的2004年，房价比1997年下降了70%，传奇的接管人消失了，不少拥有雄厚资产的破产者，如香港明星钟镇涛。

战胜了高房价的香港政府被诅咒了，要求政府支持的声音成为主流，舆论汹涌，8.5万计划被叫停，土地供应极度减少，房价稳定甚至上涨。如果高房价的泡沫破裂，香港楼市的趋势将会完全不同，但泡沫在即将破裂时会立即被修复，而背后的力量是贪婪。

从2004年到2008年，房价飙升了2.29倍，房价的平均值恢复到1997年峰值的90%，无数中产阶级和底层人民继续受到房价的蹂躏。

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事实上，虽然香港的楼价在2008年因金融危机而回落了20%，但从2004年至今的14年来，香港的楼价一直在攀升，12年来上升，两年来下降。然而，一个体面的调整，如30%的下降，不再发生，它已经增加了4.42倍，在14年。

在此期间，香港成为了房价最高、买房痛苦指数最高的地方。当然，这也有一个非常持久的根本支持:

1)由于过去的教训，很少有人提到大规模的住房普及计划。由于土地不是私有的，房地产对香港政府财政的贡献率超过24%，很少有政治家会倒霉；

政府严格控制土地供应。香港本身很小，土地开发率现在约为24%，房屋占土地总面积的比例不到7%，非常非常低，导致每年的房屋供应量不足2万套。2007年，香港的新房只有8000多套，少得可怜；

3)需求方呢？香港有近257万家庭，人口近745万，私人商品房拥有率仅为34.6%，与深圳相似。这意味着很多香港人都有购买套房的强烈愿望。

4)还有一个数据没有引起重视:2017年，香港超过70%的买家没有贷款。事实上，很多香港人的经济状况比我们想象的要好。近年来，由于人才计划的推广，香港的内地买家数量激增。一项调查显示，在过去三年里，超过60%的房产被内地人购买，其中表演明星、体育明星和企业家的比例很高。

5)利率对房价影响很大，低利率时代与房地产黄金年处于同一周期。

6)最关键的因素在于市场参与者的内心。历史数据坚定地支持他们买房的决心:

虽然每8-10年有一个轮回周期，但下降幅度一般在30-40%，而且很快就会修复；

有一个长期的下降和一个长期的上升，总的来说一直在上升。自1980年以来，最大降幅只有70%，但总体而言，房价上涨了20倍，豪宅上涨了40多倍。

土地、人口、金融和房地产等决定性因素似乎没有方向性变化。如果是这样的话，目前的衰退只是历史上多次上演的周期性现象。至少在老香港人的心目中，同样的内容已经上演过几次了。

如果有区别的话，那就是经济背景。每次房价大幅上涨，香港经济都是一个无形的支柱。制造业时期、贸易主导时期和金融主导时期都是如此。现在，香港正在经历新一轮的产业转型，提到的创新数量大幅增加。如果过渡顺利，新一轮的崛起似乎不可避免。当然，在充满房地产信念的老香港人心中，这是不相干的。他们觉得

来源：千龙新闻网