楼市成交下降库存反弹 热点城市进入“卖不完”时代

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今年房地产市场降温已成为共识。根据中国指数研究院的数据，9月份受监测的主要城市的商品房交易量分别下降了7.29%和0.52%。与此同时，所有城市的总库存出现反弹，环比上升9.3%，热门城市开始进入“永不枯竭的销售”时代。

9月，住房和城乡建设部再次要求各地继续深入开展专项行动，整顿楼市违法行为，规范市场秩序。与此同时，全国16个省市相继出台限购限售、住房保障、价格控制、公积金使用等相关政策，共同遏制供需双方的不合理需求。

然而，刚刚过去的国庆假期对许多房地产开发商来说也很酷。中原地产研究院首席分析师张大伟在接受《商业日报》记者采访时表示:“房地产市场没有‘金九银十’。”9月份，60%以上城市的营业额同比下降。从市场的角度来看，自2017年以来，大多数热门城市的房地产市场一直完全受到价格限制。在这种情况下，房地产市场没有旺季，市场更关心的是限价政策的严格程度。”

交易继续分化，三线城市较上月大幅下跌

在政策的高压下，9月份各城市商品房交易量继续保持分化趋势。

《全国商报》记者查阅了中国指数研究院9月份主要城市房地产市场交易情况表，发现4个一线城市的交易面积环比增长6.78%，同比增长37.68%。

值得注意的是，在一线城市中，广州商品房交易面积同比增长84.51%，同比增长104.27%，起到了绝对的拉动作用。在各种监管政策下，深圳9月份的交易面积环比下降近40%，与去年同期相比下降逾20%。

二线代表城市交易面积环比下降5.80%，同比下降1.61%；三线城市交易面积同比下降25.16%，同比下降25.33%。

从交易面积数据来看，全国有9个城市上涨，其中广州和武汉涨幅最大，超过30%；在环比下降的城市中，扬州下降了90%以上。与去年同期相比，16个城市的营业额有所下降，其中扬州下降幅度较大。

根据周平均交易数据，9月份一线城市北京、上海和广州的周平均交易量均有所增加，北京和广州的周平均交易量均增长了60%以上，而深圳的周平均交易量则持平。连锁比率下降了；以南京、苏州、武汉为代表的二三线城市的平均周营业额与8月份基本持平，与去年同期相比继续保持下降趋势。

与此同时，在刚刚过去的国庆假期期间，尽管世界各地的开发商都做出了各种让步，但售楼处仍然充满了“冷清”。数据显示，国庆假期期间，一、二线城市的商品房交易持续萎缩，北京、杭州和深圳等大部分城市一天只能卖出几十套房子。从10月2日到6日，北京总共售出了51套房子.从10月1日到7日，杭州售出了293套新房，比去年同期下降了近70%。

易居房地产研究院智库主任严跃进分析了《商业日报》的记者。“9月份交易量的下降与持续严格的购买政策有关。特别是，一些城市仍然有明显的控制，二手房置换的效率已经出现。很明显，价格很低，因此尽管开发商推动市场的速度更快，但缺乏市场认可度。”他表示:“预计随后的市场交易仍将存在差异。特别是，如果一些城市适当放宽购房政策，市场交易量预计将会回升。”

总库存出现反弹。热门城市进入了“卖不完”的时代

截至2018年9月底，中国手指数据监测的主要城市总库存环比增长9.3%。根据张大伟的数据，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波和其他市场在内的热门城市的库存都出现了环比增长。除了几个只需要项目的热点，去污率迅速下降。

“许多城市的房地产市场已经开始逐渐起伏，房价的调整已经开始从点到面出现。热门城市开始逐渐衰落，购买力难以支撑市场继续上涨。”张大伟预言。

在由中央参考研究所房地产指数系统监测的城市中，只有福州的商品房库存出现环比下降。宁波、苏州和杭州在库存恢复方面排名前三，分别增长44.71%、19.01%和16.10%。

根据9月份的数据，杭州的可销售面积为93.6万平方米，库存比上个月增长了16.10%；苏州的销售面积为412.69万平方米，库存比上个月增长19.01%；深圳实用面积231.44万平方米，比上个月增长11.35%；北京商品房库存为752.62万平方米，比上个月增长9.23%。

面对库存反弹，房地产企业面临两难境地。根据张大伟的分析，“在目前的市场条件下，一些城市的项目不会降价，销售肯定难以提高；然而，如果价格降低，一旦业主归还房子，就会变得更加复杂和困难。一些开发商害怕降价后的麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦因预期降价而引起的退房非常激烈，大多数房屋公司很可能会暂停降价或采取间接的缓解方法进行促销。”

《国家商报》记者观察到，城市间库存水平差异也相当明显。在9个代表性城市中，杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市接近2010年以来的最低水平，而广州则呈现相反的趋势。

严跃进还对库存积压的风险表示担忧。“当然，从具体城市的角度来看，一些拥有严格的二手房购买政策的城市更有可能面临库存积压；如果一些城市有宽松的结算政策或相对宽松的购买政策，去库存化的效果仍可保持乐观。”

来源：千龙新闻网