翻翻孙宏斌的家底 我们找到一份购房指南！

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猫哥每天接受的咨询最多，基本上都是关于房屋的。你能买房子吗？在哪里买房子？未来如何获得房价？……

因为在很多人眼里，房地产是家庭最重要的资产，也是最好的增值资产，所以每个人都非常关心这个问题。自新一轮上涨周期开始以来，房地产分化一直很严重。一方面，各种措施，如日益严格的监管和限制贷款和购买不断推出。资本市场也缺乏信心，房地产股票波动。另一方面，除了北京和上海等少数地区，大多数城市的房价仍被认为上涨了。

每个看着空的人都有。你如何看待它可能决定你未来十年的命运。这与前一轮辩论非常相似。十多年前，牛刀和关注房价的谢国忠以及任多宝之间经常发生冲突。许多炮迷通过买房实现了资产的巨大飞跃，现在他们面临着类似的选择。

猫哥一直主张你只知道房地产的深度，而没有很多所谓的专家。在众多的房地产开发商中，融创的孙宏斌一直受到猫哥的赞赏。他的事迹很多，与刘传志的故事令人尴尬。他有着令人难以置信的高速成长和令人叹息的结局。他出人意料地投资乐视，并慷慨承认失败...

这个人很幽默，每次说话都很坦率。他的优点是他不会假装。

也许他以前经历过很多事情，所以做融创对他来说是非常独特的。如果你观察房地产趋势，你会情不自禁地看融创的布局。

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昨天，融创发布了自己的半年度报告，有几个重要的数据需要大家关注:

1.2018年上半年，营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；

2.归属于母亲的净利润为63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利润66.1亿元，同比增长391.8%。这个增长率有点令人尴尬；

3.融创中国及其关联公司的合同销售额约为人民币1915.3亿元，同比增长约76.0%；

4.在此期间，融创中国的股权合同销售额达到1378亿元人民币，同比增长约83.7%，在房地产行业排名前五。

5.负债率大幅下降:由于资本使用效率的提高和计息负债规模的缩小，集团现金及现金等价物由2017年12月31日的967.2亿元下降至2018年6月30日的874.2亿元，降幅为9.6%，资本负债率由去年年末的66.9%下降至65.8%。

此前，孙宏斌为融创设定的年度销售任务是4500亿元。从之前公布的销售数据来看，融创在2018年1月至7月实现了2254亿元的合同销售额，完成了50%的年度销售任务。房地产行业有一个特点。通常，1月至7月的销售收入占全年的比例不到40%。2018年下半年，融创拥有369个项目，可销售资源4912亿英镑。因此，

猫哥计算出，如果只考虑销售额，融创在2015年至2017年三年间的总合同销售额的复合增长率超过了130%，这令人羡慕。

问题是，他们是怎么做到的？猫哥仔细翻看了这份财务报告，发现了孙宏斌的一些秘密。让我们一个接一个地看看它们。

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良好的表现离不开良好的视野。

在昨天的财务报告发布会上，融创对未来房价走势的看法值得我们关注。融创也有赚钱的秘诀。我们挑选了4种干货来看:

(1)在哪个城市布局？

看一个房地产公司的布局，核心是看它的土地储备在哪里，这也决定了这些公司未来的业绩基础。

融创中国执行董事兼首席执行官王梦德表示:“我们未来会坚持谨慎的土地收购策略，还是会继续专注于一、二线核心城市？然而，核心城市的地价已经处于很高的水平，特别是在2016年和2017年的上涨之后，许多城市几乎已经达到了最高点。从未来趋势来看，许多城市的地价仍将下跌。”

在回答问题时，孙宏斌还表示，“在市场变化之后，三、四线城市变得越来越冷。”“现在各个城市的房地产业发展不平衡，尤其是房地产业的政策。一些控制措施不能提高价格，一些不提高价格，一些在监管之前已经提高了。我们的投资肯定会选择房价低的城市，但每个城市都有很大的不同，我们必须谨慎判断。”

这一点非常清楚。一线和二线城市仍然是重点。三线和四线城市需要谨慎。由于“快速寒冷”，许多城市已经包含了许多风险。即使像融创这样的专家对未来的房价趋势也不乐观，买房赚钱的想法也不再可行。成千上万的城市增加了买房的难度。

(2)买房子还是买股票？

在谈到这个问题时，孙宏斌说:“现在我对买房的建议是，那些需要买房的人，比如结婚的人，都可以买。如果你不住在这里，你不需要买融创的房子。如果你投资，你还是会买我们的老板。买股票将比买房子升值空.大得多”

这与猫哥的观点相似。如果可以的话，很难登上火车。如果你不是很精通财务管理，房地产在各种资产中的风险仍然是最低的。

③那么为什么融创坚持房地产而不是多元化？

这份中期报告还揭示了融创的核心实力，即土地储备。

根据财务报告，融创的土地储备已达2.31亿平方米，总价值为3.29万亿元。猫哥基本上可以保证五年以上的可持续发展。

此外，超过92%的土地储备位于供需健康的一线和二线城市。最惊人的是这个数字:其土地储备的平均成本仅为4470元/平方米！

因此，你会看到，即使预计一些城市的房价会下跌，孙宏斌仍然会坚持以房地产为主业，而不是像很多公司那样多元化经营。“我认为如果主营业务好，就没有必要进行多元化，而且主营业务也不好。多样化。”

这次土地收购的价格是如何确定的？这涉及到融创备受推崇的M&A模式。

融创是房地产行业第一家依靠大规模收购来扩大规模的公司，并凭借其在收购和收购市场上的良好声誉吸引了越来越多的合作机构。目前，融创的合作机构数量从2016年的109家增加到2018年年中的203家，为融创提供了一线土地线索和发展机遇。目前融创70%的土地储备是通过并购合作获得的，这也是孙宏斌的信心所在。他自信地建议一些对手将土地卖给融创，然后拿钱购买融创的股份。

④运营效率第一还是产品服务第一？

孙宏斌的建议估计是相应的。虽然今年各房地产公司的报表并不差，但主要反映了前两年的业绩，宏观上的巨大变化将会改变一些公司的未来，业绩分化肯定会出现。

就连融创本身也非常谨慎，它会更加谨慎地收回土地。孙宏斌表示:“融创是安全第一，规模也是融创可以保证的，但如果难以成长，我希望能脚踏实地地保证安全。”

在这种背景下，发展道路应该与以前有所不同。

一些房地产公司将核心竞争力定义为运营效率，但这能否保证公司未来的可持续发展？有点困难。

从用户的角度来看，最重要的是看产品和服务。猫哥认为，未来很大一部分需求在于对改善住房的需求。这些用户拥有良好的资产实力，对质量和服务有较高的要求。拥有高端品牌的公司可以通过空客房增加利润。

融创在这方面做得很好，如一号部、桃花源部、政府部、桃源部、九福部等。，它们通常是所在城市的基准项目，具有很高的知名度和一定的利润率。

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外部对金融创业的评价相当高，融创也在2018年被纳入恒生中国(香港上市)25指数。由于以下原因，它们受到各专业机构的高度评价:

优质的土地储备、充裕的流动性、不断下降的杠杆率、领先的品牌和一线、二线城市的市场地位等。

如果你对这些持乐观态度，你可以购买股票。如果你仍然对房子更感兴趣，融创的年中报告的解读也向你展示了他们乐观的城市，这值得认真考虑。现在的决定可能会决定你一生的财富。

来源：千龙新闻网