限制公司买住宅 北京会执行吗？

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注册一家公司买房似乎是避免购房限制、快速获得购房资格的最简单方法。特别是在一些“需要”这类买家的项目中，售楼处私下里有合作代理公司来帮助买家操作所有这些东西。

据中原地产研究中心统计，7月份，中国楼市调控力度创下新纪录，60多个城市出台了70多项各类房地产调控政策。其中，深圳出台的升级调控政策被视为一线城市新一轮调控的开始。在深圳升级的调控政策中，暂停企业购买商品房受到广泛关注。此前，杭州、Xi、长沙等热点城市都出台了类似政策。

在北京房地产市场，以公司的名义买房并不新鲜。根据《广厦时报》的调查，北京楼市的公司主要购买高端住宅项目和商业项目的房子。如果买家选择以公司的名义买房，各大售楼处已经有了成熟的操作程序。限制企业购房会成为北京下一步的监管政策吗？业内人士指出，北京方面有可能采取后续行动，限制企业购房，但这对于房地产市场的整体趋势影响有限，因为它在市场交易中只占很小一部分。

“商住两用”项目仍在推荐以公司名义买房

注册一家公司买房似乎是避免购房限制、快速获得购房资格的最简单方法。特别是在一些“需要”这类买家的项目中，售楼处私下里有合作代理公司来帮助买家操作所有这些东西。

不久前，《广厦时报》在顺义的一个商业项目中发现，这个项目已经开发了近五年，现在它是一个待售的旧房。从规划之初，该项目就按照住宅进行，从社区花园建设到建筑规划，从外部看，它与普通住宅项目没有什么不同。虽然经历了“3·26”业务的升级和规范，但销售目标仍是个人买家。

看房子时，售货员向广厦时报介绍说，如果你想在这里买房子，基本上应该以公司的名义买，并一次性付款。“如果你有资格买房子，你也可以拿资格买房子，但我们不建议这样做。”

售货员说如果买家有自己的公司，他可以直接用自己的公司在这里买房子。如果没有，他可以介绍代理机构帮助买家注册一家新公司，并以公司的名义在这里购买房子。“这很方便。将来买房的时候，可以直接转让公司，转让公司股权，改变法人，节省大量的交易费用。”

据《广厦时报》了解，虽然2017年3月26日商业项目调整升级后，个人仍可购买现有商业项目，但由于购买指标被占用等原因，很少有买家以自己的名义购买此类产品。基本上，他们会选择接受销售人员的建议，找到代理公司并注册公司来购买。

即使对于一些商业项目，他们也注册了大量的空空壳公司。首先，他们利用这些公司购买他们自己建筑的房屋，然后通过转让公司的股权将空空壳公司和房屋转让给买方。

在商业活动集中的一些地区，这类商业项目的非法经营尤为严重。不久前，房山区住房和建设委员会宣布，将开展为期一个月的商业开发项目专项整治工作。在上报的案例中，房山某项目与一家经纪公司签订了《房屋认购书》，该公司成立了多家公司作为实际的购房公司，与开发商签订了购房合同，然后与业主签订了《股权转让意向书》。

房山区住房和城乡建设委员会表示，将重点整治开发企业和机构规避个人购房限制、进行工商登记和向购房者推荐装修公司的行为。如发现问题，将视情节轻重对开发企业和经纪机构采取书面警告、立案处罚、暂停网上签约和项目相关手续、取消经纪机构备案等措施。

北京的公司也仅限于销售房子，高端项目是主要力量

除了商业项目，在北京，还有更多其他公司的高端住宅项目。由于大多数买家名下有多处房产，买家会选择以公司的名义购买新房。

中原地产首席分析师张大伟指出，从整体上看，北京企业购房的比例很小，主要集中在高端市场和地方区域市场。像一些超过2000万元的产品一样，该公司购买的比例相对较高。然而，低端市场，尤其是有限的竞争空间，基本上不是以公司的名义购买的。

和硕首席分析师郭毅也表示，在北京的住房市场，企业购房的比例并不大。毕竟，以公司的名义，除了在持股期间缴纳一定的财产税外，转让等环节的税负也相对较高。因此，在过去，公司购买可能有一定比例的高端豪华住宅项目。

这些房子的大多数买家都是企业主，他们的公司拥有完善的税收和财务结构。这些专业团队可以帮助买家在后期与开发商一起处理资产处置和其他相应的问题。与普通人相比，他们更方便以公司的名义买房。

此外，这些企业主以公司的名义购买房屋，他们将有更多的方式在未来流通和实现它们。例如，房地产可以通过抵押很快实现，或者其他一些方式，如股权，可以帮助房地产实现其流动性。

然而，随着整个北京楼市变得越来越紧迫和完善，以公司名义购房的比例已经大大缩小，特别是在北京市场的主要供应类型&有限竞争房中，以公司名义购房的可能性仍然很小。毕竟，在短期内，受限制的比赛场馆的流通受到限制。

公司买房只是高端项目业主规避购房限制的一种方式。知名营销人士韩乐分析说，很多高端项目的业主虽然有自己的公司，但不会选择用自己的公司来买房，可能还会选择其他方式。因为购买者自己的公司可能有几个股东，所以将来交易和分配权益会很麻烦。为了避免这些麻烦，他们不会使用这种交易方法。

此外，公司买房并不像开发商的销售人员所说的那么容易。

与个人之间的转让相比，企业产权的房屋转让需要缴纳多种税。增值税、土地增值税、财产税、印花税、土地使用税和契税，所有这些都大大增加了购房成本。

即使公司名下的房屋是通过转让销售人员主张的股权和转让公司的方式转让的，交易成本也是可以避免的，但不能逃避房产税和中介公司的年度年审、纳税申报和使用注册地址。

此外，对企业购买住房的销售限制在北京已经实施了一年多。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发了《关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》，明确规定企业购买的商品房至少需要三年时间才能上市交易。

北京或后续限制公司购买高端住宅项目或受到影响

虽然以公司名义买房在购房的整体结构中只占很小一部分，但北京方面会不会跟进监管政策，限制公司下一步购房？对此，业内人士有不同的看法。

根据张大伟的分析，北京很可能会跟进该公司的购房行动。据他所知，北京有关部门确实在考虑这项政策。他说，目前有五个城市出台了限制企业购房的政策。在这些城市中，公司购房比例高有两个主要原因。一是当地限制销售的政策相对严格，公司购买和通过股权交易转手可以避免一些短期转让的税费限制。另一方面，这些城市对新房价格的严格限制导致了二手房倒挂现象，注册公司参与彩票可以增加购买此类房屋的概率，因此大量买家选择注册公司购买。

北京一直是中国限购最严格的城市。以前，有一项政策要求企业购买房屋三年，很可能他们会跟进，并以公司的名义直接暂停或限制购买。

郭毅认为，从市场来源来看，北京目前没有必要出台这样的政策。目前，北京以公司名义购房的比例不高，房价上涨得到有效控制，基本处于停止上涨状态。基本完成了坚决抑制房价上涨的全新调控目标，不需要任何配套政策。

韩乐还分析说，在实行限购政策的城市，购房公司的比例很高，最多超过20%。这个比例是不正常的，政府必须出台相应的政策和规范。但是，北京楼市远没有达到这个比例，这是相对健康的。限制与非限制基本相同，因此没有必要引入特殊政策对其进行规范。因此，短期内不会推行这项政策。此外，购房公司的数量由住房建设委员会掌握，这意味着政策依据主要掌握在住房建设委员会手中，相关部门应根据实际情况进行判断。

如果北京真的开始限制企业购房，哪些项目会受到影响？

业内人士普遍认为，这将主要影响高端住宅市场，而普通住宅，尤其是大量进入市场的有限竞争住宅，基本不会受到影响。

至于目前企业购房的商业领域，业内人士指出，出台的政策也应该针对住房，而对于商业项目，主要是打击非法经营。

张大伟说，限制公司的购买肯定会把重点放在住房上，因为对于商业项目，公司是其唯一的主要买家，所以购买办公空间是可以理解的，目前已经出台政策的城市对购买商业项目没有限制。

郭毅指出，目前，“商住”的概念在市场上已经基本消失。将来，所有的商业产品都将出售给企业。“3.26”新政也明确指出，未来新的商业项目只能由企业购买。此外，它的用户也是企业。如果企业被限制购买，就相当于不允许任何人购买商业项目，这是不可能的。

来源：千龙新闻网