大唐地产已火速赴港上市:净负债率已超过1000%，上市之路充满波折

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在房地产行业大鱼吃小鱼的背景下，快速发展的大唐房地产债务偿还压力很大，上市之路也充满波折

最后一份招股说明书到期后仅一天，大唐集团控股有限公司(以下简称大唐房地产)就推出了新的上市招股说明书。

大唐房地产成立于2010年，是一家综合性房地产开发商。在其发展初期，主要集中在福建省的厦门市和漳州市。目前，大唐房地产已将业务范围扩展至海西经济区、北部湾经济区、周边城市和京津冀经济区。根据招股说明书，2020年，大唐房地产被中国房地产业协会和中国房地产评估中心评为中国500强房地产开发商中的第88名。

数据显示，大唐房地产收入从2017年的40.2亿元增加到2019年的81.1亿元，复合年增长率约为42.0%。净利润从2017年的约4.1亿元增加到2019年的6.3亿元，复合年增长率为23.2%。截至2020年2月29日，公司拥有82个房地产开发项目。

大唐房地产近三年经营状况

此次首次公开募股筹集了资金，大唐房地产打算偿还这笔贷款，并将其用于2020年下半年将要建设和开发的项目。

《投资时报》研究员注意到，由于近年来业务领域扩张加快，大唐房地产的资金需求持续增加，2016年和2017年的净负债率超过1000%。这种高负债率与复杂的外部环境相结合，使得大唐房地产的上市过程困难重重。

压马造成的高额债务

数据显示，2017年和2019年(以下简称报告期)，大唐房地产的复合年增长率为42.0%，在房地产行业监管背景下发展迅速。从集团重大事件中可以看出，2015年以后，大唐房地产的业务范围迅速扩大。

2015年，大唐房地产将其房地产开发业务扩展至天津。2016年9月，以15.6亿元获得南宁市“双材料土地”称号，在全国地产界享有盛誉，住宅用地的地价达到283.19%。从那以后，大唐房地产经常以高溢价或最高限价四处跑。2017年，大唐房地产将其房地产开发业务扩展至长沙，2019年扩展至柳州、贵港、福州和莆田。

业务范围的扩大和高溢价收购将不可避免地带来资本需求的增加。同时，大唐房地产在招股说明书中提到，为了参与公开招标、拍卖和挂牌出让程序，公司一般需要缴纳相当于相关土地实际成本很大一部分的保证金，通常需要在签订土地出让合同后一年内结清土地价款。预计未来中国土地价格将继续上涨，这将对公司的现金流产生重大影响。

数据显示，大唐房地产2016年和2019年的净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和119.2%，近两年有所下降，但仍处于高位。2017年和2019年，大唐房地产即时贷款占比分别为18%、44.9%和29.6%，一年内偿还贷款总额分别为16.5亿元、38.0亿元和23.0亿元。截至2020年2月29日，两年内到期贷款总额达到55.84亿元。相比之下，2017年和2019年，公司收入分别为40.2亿元、55.0亿元和81.1亿元。

大唐房地产应偿还的贷款状况

同时，大唐房地产的大部分贷款来自信托融资。截至2019年底，大唐房地产信托融资余额占贷款总额的43.3%。根据招股说明书，其信托融资的利率约为8%和12%，这也将提高公司的融资成本。三年来，大唐房地产的贷款利息和租赁负债利息合计8.3亿元、8.7亿元和7.4亿元，超过净利润。

从大唐房地产的现金流情况来看，招股说明书显示大唐房地产2016年和2017年的净经营现金流分别为-13.2亿元和-12.4亿元。考虑到公司自2015年以来的业务扩张速度，净经营现金流为负并不奇怪。根据这份招股说明书，这主要是由于不断增加的房地产开发活动，导致在经营中使用了大量的现金净额。

屡战屡败的上市之战

《投资时报》研究员注意到，2020年5月29日，大唐房地产控股有限公司于2019年11月29日提交的港股招股说明书在6个月后到期。过了一天，5月31日，大唐房地产的招股说明书第二次上线，显示出它渴望上市。

事实上，早在2008年，大唐地产就计划在香港上市。然而，由于金融危机下资金链的断裂，超星创始人余英一去世，上市进程搁浅。

当然，大唐地产上市难的原因不止一个。

在房地产调控政策的影响下，房地产企业的融资环境趋紧。2019年7月，监管机构对房地产信托给予窗口指导，房地产公司M&A信托全部停牌；未记录的房地产信托项目将被暂停。

信托融资是房地产企业重要的融资渠道。根据大唐房地产的招股说明书，随着银行信贷环境的收紧，信托融资已成为公司部分项目开发的有效替代资金来源。截至2019年底，公司未偿信托融资金额占贷款总额的43.3%。目前，大唐房地产面临资金短缺的局面，通过上市筹集资金尤为必要。

大唐房地产融资平均利率

但上市并不容易。

从外部环境来看，受住房、住房和非投机等政策因素的影响，a股基本上对住房企业关闭了大门，大量中小住房企业转向了港股。据《投资时报》研究人员不完全统计，自2020年2月底以来，已有10多家房地产企业申请在香港上市。相比之下，2019年只有13家房地产企业申请在香港上市。

在与大唐房地产同时申请上市的房地产企业中，有很多具有竞争力的企业，如翔盛控股。根据风能数据，翔盛控股的土地储备面积约为2304.5万平方米，大唐房地产的土地储备面积为889.7万平方米。

此外，作为一家区域性的中小型房地产企业，大唐房地产目前的业务主要集中在海西经济区、北部湾经济区、周边城市和京津冀经济区，尤其是南宁、漳州和天津。上述三个地方的储备面积分别占大唐房地产土地储备的26.3%、11.9%和11.5%。

2014年和2019年，天津南宁和漳州的住宅物业年均复合增长率分别为6.0%、8.3%和11.8%。相比之下，同期中国住宅房地产年均复合增长率为9.4%。可以看出，大唐房地产主要经营的南宁和漳州房地产市场目前并不火爆，6%的价格增长率甚至低于房地产行业工人平均工资7.9%的复合年增长率。主营业务所在的房地产市场不热，这可能会影响公司未来的整体盈利能力。

上述公司高负债的情况叠加在一起，使得大唐房地产更难成功上市。

在房地产行业大鱼吃小鱼的背景下，快速发展的大唐房地产债务偿还压力很大，上市之路也充满波折

最后一份招股说明书到期后仅一天，大唐集团控股有限公司(以下简称大唐房地产)就推出了新的上市招股说明书。

大唐房地产成立于2010年，是一家综合性房地产开发商。在其发展初期，主要集中在福建省的厦门市和漳州市。目前，大唐房地产已将业务范围扩展至海西经济区、北部湾经济区、周边城市和京津冀经济区。根据招股说明书，2020年，大唐房地产被中国房地产业协会和中国房地产评估中心评为中国500强房地产开发商中的第88名。

数据显示，大唐房地产收入从2017年的40.2亿元增加到2019年的81.1亿元，复合年增长率约为42.0%。净利润从2017年的约4.1亿元增加到2019年的6.3亿元，复合年增长率为23.2%。截至2020年2月29日，公司拥有82个房地产开发项目。

大唐房地产近三年经营状况

此次首次公开募股筹集了资金，大唐房地产打算偿还这笔贷款，并将其用于2020年下半年将要建设和开发的项目。

《投资时报》研究员注意到，由于近年来业务领域扩张加快，大唐房地产的资金需求持续增加，2016年和2017年的净负债率超过1000%。这种高负债率与复杂的外部环境相结合，使得大唐房地产的上市过程困难重重。

压马造成的高额债务

数据显示，2017年和2019年(以下简称报告期)，大唐房地产的复合年增长率为42.0%，在房地产行业监管背景下发展迅速。从集团重大事件中可以看出，2015年以后，大唐房地产的业务范围迅速扩大。

2015年，大唐房地产将其房地产开发业务扩展至天津。2016年9月，以15.6亿元获得南宁市“双材料土地”称号，在全国地产界享有盛誉，住宅用地的地价达到283.19%。从那以后，大唐房地产经常以高溢价或最高限价四处跑。2017年，大唐房地产将其房地产开发业务扩展至长沙，2019年扩展至柳州、贵港、福州和莆田。

业务范围的扩大和高溢价收购将不可避免地带来资本需求的增加。同时，大唐房地产在招股说明书中提到，为了参与公开招标、拍卖和挂牌出让程序，公司一般需要缴纳相当于相关土地实际成本很大一部分的保证金，通常需要在签订土地出让合同后一年内结清土地价款。预计未来中国土地价格将继续上涨，这将对公司的现金流产生重大影响。

数据显示，大唐房地产2016年和2019年的净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和119.2%，近两年有所下降，但仍处于高位。2017年和2019年，大唐房地产即时贷款占比分别为18%、44.9%和29.6%，一年内偿还贷款总额分别为16.5亿元、38.0亿元和23.0亿元。截至2020年2月29日，两年内到期贷款总额达到55.84亿元。相比之下，2017年和2019年，该公司的收入分别为40.2亿元、55.0亿元和81.1亿元。

大唐房地产应偿还的贷款状况

同时，大唐房地产的大部分贷款来自信托融资。截至2019年底，大唐房地产信托融资余额占贷款总额的43.3%。根据招股说明书，其信托融资的利率约为8%和12%，这也将提高公司的融资成本。三年来，大唐房地产的贷款利息和租赁负债利息合计8.3亿元、8.7亿元和7.4亿元，超过净利润。

从大唐房地产的现金流情况来看，招股说明书显示大唐房地产2016年和2017年的净经营现金流分别为-13.2亿元和-12.4亿元。考虑到公司自2015年以来的业务扩张速度，净经营现金流为负并不奇怪。根据这份招股说明书，这主要是由于不断增加的房地产开发活动，导致在经营中使用了大量的现金净额。

屡战屡败的上市之战

《投资时报》研究员注意到，2020年5月29日，大唐房地产控股有限公司于2019年11月29日提交的港股招股说明书在6个月后到期。过了一天，5月31日，大唐房地产的招股说明书第二次上线，显示出它渴望上市。

事实上，早在2008年，大唐地产就计划在香港上市。然而，由于金融危机下资金链的断裂，超星创始人余英一去世，上市进程搁浅。

当然，大唐地产上市难的原因不止一个。

在房地产调控政策的影响下，房地产企业的融资环境趋紧。2019年7月，监管机构对房地产信托给予窗口指导，房地产公司M&A信托全部停牌；未记录的房地产信托项目将被暂停。

信托融资是房地产企业重要的融资渠道。根据大唐房地产的招股说明书，随着银行信贷环境的收紧，信托融资已成为公司部分项目开发的有效替代资金来源。截至2019年底，公司未偿信托融资金额占贷款总额的43.3%。目前，大唐房地产面临资金短缺的局面，通过上市筹集资金尤为必要。

大唐房地产融资平均利率

但上市并不容易。

从外部环境来看，受住房、住房和非投机等政策因素的影响，a股基本上对住房企业关闭了大门，大量中小住房企业转向了港股。据《投资时报》研究人员不完全统计，自2020年2月底以来，已有10多家房地产企业申请在香港上市。相比之下，2019年只有13家房地产企业申请在香港上市。

在与大唐房地产同时申请上市的房地产企业中，有很多具有竞争力的企业，如翔盛控股。根据风能数据，翔盛控股的土地储备面积约为2304.5万平方米，大唐房地产的土地储备面积为889.7万平方米。

此外，作为一家区域性的中小型房地产企业，大唐房地产目前的业务主要集中在海西经济区、北部湾经济区、周边城市和京津冀经济区，尤其是南宁、漳州和天津。上述三个地方的储备面积分别占大唐房地产土地储备的26.3%、11.9%和11.5%。

2014年和2019年，天津南宁和漳州的住宅物业年均复合增长率分别为6.0%、8.3%和11.8%。相比之下，同期中国住宅房地产年均复合增长率为9.4%。可以看出，大唐房地产主要经营的南宁和漳州房地产市场目前并不火爆，6%的价格增长率甚至低于房地产行业工人平均工资7.9%的复合年增长率。主营业务所在的房地产市场不热，这可能会影响公司未来的整体盈利能力。

上述公司高负债的情况叠加在一起，使得大唐房地产更难成功上市。

来源：千龙新闻网