买房应该一步到位还是小户型过度？

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无论是一二线城市还是三四线城市，如果你有能力一步到位，为什么要进行小规模的转型？

只有当你买不起大公寓或者未来几年的房价涨幅低于你的投资收入时，投资小公寓才是最佳选择。换句话说，是选择一步式还是小型公寓转型，一方面取决于你的资本机会成本，另一方面取决于投资房地产的回报率。

例如，如果你有100万现金，你只需要花这100万购买大型房地产，而你需要投资50万在小型房地产，这意味着你还有50万现金。如果你是一个普通公民，没有投资渠道来决定你的收入，那么你的无风险收入就是银行的财务管理收入。假设是5%，你必须保证5%的年化收入高于你投资房地产的收入，你的选择是正确的。如果你是一个企业家，如果50万元投入生产，你可以肯定你的年化资本回报率是20%，只要投资房地产的收入低于年化的20%，你的决定是正确的。

那么对于普通市民来说，房地产的年化投资收益能超过5%吗？

回顾过去，从长周期可以看出，与一线城市房价上涨相比，早在20世纪80年代末，北京的平均房价为1750元/平方米，到2017年，北京的平均房价为67951元/平方米，整整上涨了38倍，年均收入为14.5%。

从全国平均价格来看，根据国家统计局2013年发布的《1987年以来国内商品房平均价格及上涨情况概览》，1988年住房平均价格在510元/平左右，这也是统计局的数据。截至2017年，全国商品房销售面积为16.9408亿平方米，销售金额为133.701亿元，全国商品房平均成交价格为7892元/平。在过去的29年中，增长率为15.47倍，年化收入为9.43%。但是，它没有考虑到，1988年的房地产位于每个省的核心地区，现在存在30%的首付。

即使将来征收1%-2%的财产税，房价加上杠杆在很长一段时间内都很有可能超过无风险利率。因此，如果没有更高的投资回报，一步买房子比买小公寓更划算。

房价的短期趋势如何？许多投资者往往喜欢判断未来几年的趋势，以决定一步购买一套小公寓是否合适。

事实上，这种做法似乎很聪明，但没有多大意义，这与股市的波段操作非常相似。最初的计划是低买高卖，但实际结果往往适得其反。追逐和杀戮是人类的天性。让我们看看2009年房地产市场处于低点的时候，当时银行的贷款利率也打了30%的折扣。通常，在这个时候，中介找不到门，什么时候每个人基本上都买了房子？在15年的后半期，一线城市在16年的前半期，二线城市在16年的后半期，而三、四线城市在17年，每个人总是想在最合适的低点购买，但最后他们都成了情感的奴隶。

无法实现的利润是纸面上的财富。因为无论是小公寓过渡还是直接购买大公寓，最终目标都是自己住，减少中间的交易损失，所以直接一步到位是明智的。

来源：千龙新闻网