长租公寓背后的骗局 其中蕴藏着极大的金融风险

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在过去的两天里，许多人一直在指责长期租赁公寓推高了租金。至于这件事，虽然主要的长期租赁公寓品牌已经疯了，并拒绝承认，他们基本上被指控。

然而，许多人不知道的是，这些长期租赁公寓的作用不仅仅是推高租金。

在推高租金的同时，他们还在玩“租金贷款”和“资产证券化”的金融游戏，利用租户的个人信息进行贷款和融资。然而，这种行为本身蕴含着巨大的财务风险，最终由租户自己承担。

长期租赁公寓躺在人们的头上吸血，同时将财务风险转移给人们。这条路能走多远？接下来，我们将为您逐一打开长期租赁公寓的吸血鬼面具，帮助您了解系列金融骗局。

1什么是租金贷款？

8月17日，我爱我家(000560)的前副总裁胡景晖，因为免费去壳和蛋壳而引起了极大的争议。胡景晖提到，一旦大型长期租赁公寓的资金链断裂，业主将赶走租户，数十万人将无家可归，其后果比p2p雷霆还要严重。

8月19日，一个媒体交流会议在胡景晖举行，我离开了我的家人。胡景晖再次告诉媒体，一旦长期租赁公寓打破仓库，这肯定会比p2p爆炸更糟糕。

虽然胡景晖现在已经离职，但他的话引起了广泛的关注。许多人都想知道长期租赁公寓是否真的会爆炸。它为什么会爆炸？

事实上，这个问题最终是无法避免的。

小王是上海“艾公寓”的房客。今年3月，由于资金链被切断，艾公寓停止向房东支付租金，小王被房东拒绝。然而，退休后，小王发现他仍然背负着高额的租房贷款。即使退休后，他仍会不时受到所谓“收款平台”的骚扰，甚至个人信用记录也会受到影响。

“当我租房子的时候，我不知道有贷款。如果我不喜欢这个公寓，我甚至不知道我已经借了3万多。”谈到这件事，小王仍然义愤填膺。

事实上，早在2017年10月，就有媒体爆料称，在艾公寓与租户签约时，平台员工会在租户不知情的情况下，单方面操作租户的手机，为租户签订借款合同。根据贷款合同，艾公寓可以提前从银行获得一年或两年的租金贷款，而租户则以每月支付租金的名义负责偿还贷款和利息。

然而，这笔贷款并没有直接贷给租户，而是被平台用作现金流，以扩大市场收入和新房。

这就是臭名昭著的“租金贷款”。

2 .哪些平台存在租金贷款现象？

事实上，租房贷款现象一直是房屋租赁行业的公开秘密。长期租赁公寓的发展需要大量的现金流。在租赁贷款模式下，平台只需按月向房东支付租金，就可以提前一至两年以租户的名义获得贷款，不仅可以稳定补充现金流，还可以扩大市场规模。

因此，在艾公寓租金贷款事件发生后不久，蛋壳公寓、清客公寓、莱姆公寓等市场占有率较高的大型中介平台也爆发了“租金贷款”现象也就不足为奇了。

例如，不久前，许多申请蛋壳分期付款的租户被要求在签订合同后下载“应该分期付款”的软件，名义上是支付租金，但实际上是偿还贷款。

在黑猫投诉平台上，有很多关于蛋壳"出租贷款"的投诉，其中一个匿名网民收到了一笔恶意贷款。

在看房和在微信上聊天的过程中，营业员没有提到分期付款、贷款等词语，但20天后，营业员突然告诉自己必须更改身份证信息，否则就要搬走。

就连像Freely这样的头平台也曾多次被质疑为租赁贷款模式，这一点到目前为止还没有完全澄清。

房租贷款可怕吗？如果这个游戏可以一直玩下去，它并不可怕。只要这个平台一天不出问题，租借贷款的常规一天也不会出问题。

然而，一旦后续平台因现金流不足和融资不足而无法继续支付房东的租金，许多租户可能会被房东退休，面临无家可归的后果。

目前，大多数封闭的长期租赁公寓品牌最终都走向了死胡同，现金流不足，资金链断裂。然而，许多“租金贷款”目前没有突破头寸的原因是，仍有稳定的资本流入，因此它们可以保证一段时间的稳定现金流。

但是一旦资金链被切断，胡景晖关于数百名房客无家可归的声明将成为现实。

租房贷款最可怕的是，它将平台的风险完全转移给了租户。即使有一天这个游戏不能再玩了，不幸的房客不仅要偿还他们所承担的贷款，还要面对没有房间住的危机。

3什么是资产证券化？

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会在谈及长期租赁公寓品牌时，提到房屋租赁企业不应利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来强占房屋。

这一要求自然有其背景，在长期租赁公寓中烧钱的持续战争已成为其动机之一。

目前，长期出租公寓仍然是一个净亏损行业。虽然长期租赁公寓的租金远高于散户，但考虑到装修成本、运营成本和服务成本等费用，市场上几乎所有长期租赁公寓品牌都处于持续亏损状态。

作为长期租赁公寓的领导者，自由式公寓仅在北京的一个城市实现了低利润，其他所有城市都处于亏损状态。

但是持续的损失不能阻止长期出租公寓烧钱。

在长期租赁公寓发展的早期阶段，规模优势是最重要的。要占领市场，就必须不断扩大住房。据业内人士称，住房是真正的行业壁垒。

在烧钱的过程中，一种新的东西诞生了:腹肌。

Abs是资产证券化。长期租赁公寓资产证券化主要是指公寓方以公寓产权、预期租金或租金贷款为标的资产，在市场上公开融资的融资方式。

这听起来可能很复杂，但我们也可以改变一个流行的解释，那就是我们还没有支付的租金已经被用作长期租赁公寓的固定资产进行融资。

2017年1月，魔方公寓为长期租赁公寓发行资产证券化开了一个好头，“魔方公寓信托收益权资产支持特别计划”启动了长期租赁公寓资产证券化的第一枪。此后，主要的长期租赁公寓品牌乘着政策的东风，一路跑来并没有停止在资产证券化的道路上。

据《全国商报》不完全统计，目前至少有11个长期租赁公寓专项扶持项目在流通，总规模达106.67亿元。其中，免费公寓数量最多，因此长期租赁公寓的资产证券化一直被嘲笑为“免费模式”。

4资产证券化的风险是什么？

至于长期租赁公寓资产证券化的利与弊，鲍晓之前曾咨询过一位资深投资组合投资者。这位投资者表示:长期租赁公寓目前是净亏损行业，但在扩大市场规模的压力下，各大平台必须加大财务杠杆，才能使现金流充裕并获得相对利润。近年来，中国一线城市的房地产市场一直处于限购状态。自2015年国家提出租购并举的住房制度以来，政府出台了许多政策支持长期租赁公寓的发展。其中，政府对长期租赁公寓的abs债券发行一直采取相对宽容和鼓励的态度。当投资者谈到这个问题时，尽管他提到了风险，特别是放大财务杠杆的风险，但他仍然以相对积极的态度看待长期租赁公寓的资产证券化。

然而，今天，随着租赁业资本的肆虐和主要租赁平台对资产证券化的进一步滥用，监管政策将进一步收紧。

除了优惠政策之外，今年主要长期租赁公寓品牌纷纷走上资产证券化之路的另一个重要原因是，银行和金融机构收紧了信贷政策，贷款也不像以前那么容易了。

然而，长期租赁公寓在成长期必须扩大融资来占领市场，而资产证券化已经成为一种高度优先的选择。

我不得不承认，通过资产证券化，整个行业亏损的长期租赁公寓获得了新的融资渠道。对于许多已经去世很久的长期租赁公寓品牌来说，每一笔融资都是救命的钱。

然而，我们必须认识到，资产证券化本身仍然存在巨大的金融风险。一旦长期租赁公寓的融资不畅，现金流被切断，公寓方将一点骨头也不剩地离开，仍然是普通租户。

正如我咨询的投资者所说，长期租赁公寓的证券化必须受到严格监管，风险必须得到仔细衡量。

事实上，北京市住房和城乡建设委员会的意见是给这些中介企业一个机会。至于这种注射是否真的有效，我认为还不清楚。

毕竟，许多企业只有追求利润的意识，而没有考虑用户的意识。

5租户的最后机会

自2015年以来，政府提议建立一个既出租又出售的住房制度，以保障人民的最低生活权利。然而，现在资本进入租赁市场，不断推高租金，在租赁行业玩资本游戏和金融游戏是人为切断每个人的唯一途径。

拿着锋利的武器会杀死你的心。长期租赁公寓将推高租金，而大多数租户将通过增加杠杆来承担由此累积的财务风险。这是杀鸡取卵的赤裸裸的行为。

居者有其屋一直是许多中国人的梦想，但现在高房价让许多年轻人放弃了这个梦想，选择租一套仅次于最好的房子。如果你连房子都租不起，底层租不起房子的人很可能只能睡在桥头。

整个长期租赁公寓行业才刚刚起步几年，整个行业看起来仍然很繁荣。我们不想看着它们这么快成为人们头上的又一只吸血臭虫。

但是，现在我们只能希望政府能够尽快规范和完善法律法规，加强各级监管。只有在资本的触角伸得越来越长之前，把资本放进笼子里，我们才能最终给底层租户留下机会，而不是等待长期租赁公寓成为下一个p2p。

否则，这一天真的是不可能了。毕竟，资本从来都不是人类的。

来源：千龙新闻网