被房租“消灭”的90后

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不久前，一位网友发帖称，天通苑120平米的三居室公寓即将出租，心理预期价格为7500元/月。连锁住宅与蛋壳公寓自由竞争，最终蛋壳的价格为10，800元/月，持续11个月。

2018年夏季的租金上涨浪潮比以往更加激烈。

据统计，自今年7月以来，一线城市中，深圳、北京和上海的房租环比均有所上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%和2.1%。

一些热点城市和热点地区的租金同比上涨了近20%。其中，北京租金涨幅最大，平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区同比增长30%以上，其他区基本同比增长10%以上。谁在帮助北京房租飙升？

不久前，一位网友发帖称，天通苑120平米的三居室公寓即将出租，心理预期价格为7500元/月。连锁住宅与蛋壳公寓自由竞争，最终蛋壳的价格为10，800元/月，持续11个月。

有一段时间，公众舆论都指向资本涌向长期租赁公寓市场，“黑中介”和“黑经营”争夺住房和租金，这使得它太难看了。

此时此刻，我家的副总裁胡景晖(000560)在他的朋友圈里宣布，他因“众所周知的原因”辞职。他曾在接受媒体采访时表示，大量资金进入长期租赁公寓是推高租金的主要原因之一。这导致了房屋租赁行业最大的“罗生门”事件:

随着事件的发酵，北京市住房建设委员会立即约谈了相关房屋租赁企业的负责人，随后我爱我家，随口和蛋壳相继发布公告，将为北京市场提供10多万套新住房，并承诺在未来几个月内保持租金不变。

叹口气，在首都参与的游戏背后，最受伤害的是在大城市努力工作的年轻人。

那么，在这一时期，谁是租金飙升的真正驱动力呢？这一轮租金上涨会持续吗？政府会控制它吗？小巴采访了几位大人物，听取他们的意见。

邓伟言

企业投资委员会学术委员会成员

天丰证券董事总经理

资本是追逐利润的，我们也必须懂得如何克制

目前，在热点城市的二手房市场，卖方市场正在萎缩，迫切需要寻找新的商业模式。

自由式和蛋壳式等长期出租公寓向房东出售房屋，装修后再出租，这种做法以前没有得到充分发展，但现在证明非常有利可图。

因为有一个免租期，而且是签了五年的，报价下的价格比一般租金高，但比几年后的一般租金低。此外，租赁过程中价格会上涨，以及其他经营方式，从而产生可观的利润。甚至比买卖二手房更有利可图，房地产的投资周期可能长达8-10年，这个周期可用于2-3个周期的租房。

这种增长在供求方面有市场基础，但我们可以看到，上海同期的违章建筑拆除量并不比北京同期少，租金也在同期下降。这不能简单地用拆迁等问题来解释房租上涨。

当资本看到巨额利润时，它就会蜂拥而至。但我不禁要问:只要有利润，资本就会去吗？

资本当然不会愚蠢到进入法律禁止的领域，但资本更容易进入法律法规不明确和不规范的领域，目前的租赁市场正处于监管的空时期。

那么，这笔钱应该在这个时候赚吗？我应该挣多少钱？这是另一个需要考虑的方向。

我想说的是:从资本中寻求利润是对的，但是在一些利润面前，我们应该懂得克制。

当然，有些人会说，市场事务是由市场来决定，没有监管，但事实上，世界上没有一个市场是完全自由的，这背后有政府监管，出租市场也是如此。

更重要的是，我们可以看到这段时间租金上涨过快，而长期出租的公寓品牌如自由式和蛋壳确实有一定的推广效果，他们真的可以通过商业运作做到这一步。

日前，Freehand首席执行官林雄在他的演讲中提到，Freehand在北京拥有8%的市场份额，这太可怕了。Freehand的8%意味着它在这个市场有部分定价权。

资本是逐利的，但资本不能只是逐利，还应该考虑社会价值。

一个真正伟大的投资公司会从多个角度考虑问题。如果他们进入今天的租赁市场项目，他们也将确保良好的市场规则和社会能力。他们应该提高管理水平，增加利润，而不是变相垄断获取超额利润。

换句话说，真正有价值的投资必须基于行业的健康发展。

大卫

中原地产首席分析师

租赁市场的资本将不可避免地飙升

租赁公司承诺不增加租金，但也要看到后续的实施

租赁市场最大的困惑是没有数据。目前市场上各机构公布的租赁市场存在明显问题。此外，公布的大部分数据都是与租金相关的，因此有望推高租金。

在当前的租赁市场，非业主的第二房东吃差价交易的比例是多少？根据北京市150万套出租屋的计算，单套普通出租屋平均租金为5000元，第二套房东(包括个人或机构)打包后的差价为30%，每套平均差价高达18000元。

据简单计算，75万套有价差的房屋年价差高达135亿。如果再计算一下这部分房屋的合同期限，将是3-5年。在差价超过30%的部分，北京是整个城市中唯一的一个，一年内租赁市场的差价高达150亿以上，是一个巨大的市场。

在长期租赁公寓的背后，有大量的资本进入，而增量供应并不多，因为在目前的租售比下，建造出租房屋无法赚钱，只能通过升级或拆分获得投资溢价。

就资本而言，这种轻资产模式容易被地方垄断，收益非常大。最简单的办法是，长期租赁公寓企业签订3-5年的合同，月租金8000元的房子简单改造，全套租金将超过12000元，未来租金增长收入将基本归属于公寓企业。

如果租赁市场有资本，它将不可避免地飙升。简单的逻辑是，如果房主直接出租，看起来顺眼的租户会便宜1000-2000元，但如果他们是吃差价的代理商，赚钱是重中之重。

目前，租赁市场上一半以上的房屋被各种租赁机构垄断，最大的租赁机构控制了数十万套套房。租赁市场出现了垄断定价权。如果他们都是小公司和小业主，他们会互相竞争。但如果它是一家拥有数十万套套房的巨头，它就有定价权。

日前，北京市房地产中介协会召开座谈会，10家大型房屋租赁企业承诺不增加租金，并将手中12万套以上的存量房屋全部投放市场。这意味着监管开始关注租金，如果租金不稳定，监管政策可能会继续加码。

租赁公司承诺的租金在合同期内基本不会增加。不清楚续约是否会增加。如果不增加，租赁公司很可能不会续签合同。总的来说，这一承诺对市场的影响取决于后续的实施。

柳德克

德科房地产频道主编

房价太高，不能责怪房地产开发商

租金太高，不能怪长期出租公寓的经营者

他们俩都是非常可笑的无知

至于加租，我们主要关注三个问题。

首先，租金上涨是必然趋势。许多人说中国的房地产存在泡沫。证据之一是租售比太低。如果市场力量足以支持租金上涨，甚至超过房价上涨，那么所谓的租售比就会越来越合理。

第二，如果年轻人租不起房子怎么办？我认为政府应该提供足够的公共租赁住房。住房保障的重点应该是租房而不是买房，但现在，恰恰相反，我们目前住房保障的重点是让人们买房，因为我们的政府总是幻想着更多的人能用更少的钱买一套房子。

第三，如果公共租赁住房无法成为经济适用房的绝对焦点，未来会发生什么？这有点可怕。恐怕未来的租金只能根据价格限制政策！

在讨论租金上涨时，大多数媒体混淆了两个概念，一个是市场化租金，另一个是公租房租金。

今天，许多媒体都在抗议房租上涨。事实上，十字军东征是错误的，十字军东征是反对不断上涨的市场租金，这是一种同情。房地产开发商被指责为房价过高，长期租赁公寓的经营者被指责为租金过高，这两者都是荒谬的无知。

如果资本抬高租金，它可能会抬高租金一段时间，但如果市场没有需求的厚度，抬高租金的后果可能是资本将被市场吞噬。目前，中国的长期租赁公寓刚刚兴起。尽管他们遭受了10次亏损和9次亏损，但他们仍必须抓住规模，否则他们将失去未来市场的入场券。

因此，他们抢劫房东一方的房屋时可能会故意甚至是故意，但他们绝不敢在房客一方胡作非为，而且他们在确定租金时仍然会很谨慎，担心他们不能出租而受到市场的惩罚。

大城市房租的持续上涨确实会成为一个社会问题。然而，解决办法不是惩罚长期在市场上经营的出租公寓公司，而是增加政府对公共租赁住房的建设——这是一个需要系统合作的巨大项目。

来源：千龙新闻网