房租猛于虎

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近日，北京天通苑的陈先生在社区发布了一个网名为“仙皮”的帖子。帖子说他想以7500元租三套房子，而《自由与蛋壳》的价格被提高到了9500元。蛋壳着急了，说它比自由的300元还高。几轮过后，蛋壳得到了10，800元。

这篇文章一发表，就引起了媒体的广泛报道。一些媒体提出了北京房屋租赁月平均租金为4902元/套，租金与收入之比高达58.6%等数据，并做出了一个判断:买不起房的年轻人可能连房都租不起。

从那以后，#租不起#迅速成为微博上的热门话题。截至8月17日上午，讨论的主题数量已达到10，000个，阅读次数已达到3，532万次。

股市表现不佳，中美关系紧张引发的一系列连锁反应，以及对租金的担忧，一下子让长期坚持的网民神经濒临崩溃。很多人在微博上吐口水，“没有高房价，高租金在哪里？”“如果有一天我突然离开北京，那一定是房租已经涨到房租了”...

一些网民给出的建议非常令人难过。“别挑挑拣拣，赶紧结婚吧，省点房租，多给一个人点力气。”可以说，在为单身者纳税之后，另一个全国性的敦促结婚的方法出现了。

8月17日，事件进一步发酵。

一方面，北京市住房和城乡建设委员会会同银监局和市税务局，对紫茹公寓、蛋壳公寓、翔宇公寓等长期租赁公寓的企业负责人进行了深入访谈，明确要求他们不得强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金。

另一方面，自由发布的“声明”称，这些传言是不真实的，不存在参与市场不良竞争、推高房价的行为。坦率地说，长期租赁公寓也不具备影响整个租赁市场价格的能力，其次，它们不会从企业的运行机制上抬高租金，从而影响企业和行业的长期发展。

国家统计局定期公布70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。然而，市场上没有关于租赁价格的权威数据。

然而，我黑马核实了北京的免费数据，发现租金上涨是真的:

2016年上半年，李水桥(北京北五环外)有1600套房子，现在至少有2800套。

2018年5月，建德门(北京北三环)的最低租金是2800英镑，但现在低于3400英镑的租金已经丢失。

即使在北五环外，也没有3000以下的房子。

管家随口说道:今年，它涨得很厉害，而好的社区就更难了，将会有成千上万个。

让我们来谈谈黑马采访的一个悲伤的故事。三个月前，两个北票女孩打算在北三环租房子。他们不想住在没有电梯的高楼里，不想住在老房子里，也不想太贵。所以他们左顾右盼，但是没有找到一个满意的，他们也不想将就。

“当时一个月的租金只有6000元左右，现在至少8000元，不能租。”管家随口说道。

关于租金上涨的原因，市场上有不同的看法。

8月16日晚，中央电视台播出了“新闻1+1”栏目，内容总结如下:

首先，季节:毕业季节、求职季节和开学季节重叠。季节性因素导致租赁需求大幅增加。

第二，形式:20世纪90年代以后，它成为租房的主力军，追求高质量的生活。租赁形式得到升级和结构改进。

第三，调控:房地产市场得到调控和升级，一些有购房计划的人没有购房资格和能力。

第四，招标:业主的租金预计会增加，而中介招标火上浇油。

第五，投机:个别中介公司提前囤积区域性住房，投机案例误导市场。

第六，资本:在资本的驱动下，低端出租房变成了高端出租房，这实际上提高了出租房的价格。

第七，供给:一、二线城市总量不足和结构失衡的矛盾。

在“新闻1+1”中，国务院发展研究中心研究员刘为民表示，在这七个原因中，他特别关注两个:第一，当买卖市场冷清时，更多人愿意关注租赁市场；第二，资本因素——“最近，大量风投进入了长期租赁市场。如果基金和上市公司匹配良好，这当然是一件好事，但如果有限的上市公司与太多的基金匹配，就不是好事了。”

从公众舆论来看，人们也把矛头指向了首都的宠儿--长期租赁公寓。原因是:

天通苑的房东在帖子中透露，“北京有个房东想以7500元租一套三居室，中介出10800元抢公寓”，他说中介告诉他，他们赚了一笔钱，可以高价代理和经营。他们已经掌握了大量套件源数据，他们可以利用这些数据讲述故事、筹集资金并在未来上市。

从媒体数“任义”中，在标题“租金飙升50%的真相:资本垄断企业盈利后的无尽烦恼”中，提到了两个融资新闻:2018年1月，A轮融资40亿，2018年蛋壳。6月，第二轮融资额为1.75亿美元，结论是“蛋壳是好的还是免费的。”他们持有巨额资金的第一个选择是从正规的租赁市场上购买商品。”

这也让一些人觉得"长期出租公寓是罪魁祸首，而资本是恶魔！"

如前所述，尽管被随意否认，但业内有完全不同的观点。我爱我的家人(000560)。该研究所所长胡景晖告诉媒体，资本大规模进入长期租赁公寓市场是推高租金的主要原因。长期出租公寓的经营者，如Ziru和蛋壳，以高于市场20%-40%的价格竞争，这种行为严重违反了市场规则。世界银行(002285)集团副总裁甘伟表示，现在市场上的一些中介机构在争夺住房时主要采取提价的方式，就像买地一样，以高价取胜。

然而，这个罐子真的应该在公寓里租很长时间吗？

始于2013年底的长期租赁公寓将不可避免地成为当今资本的宠儿。

在国家政策方面，2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，许多省市对此做出了回应，从金融支持、资产证券化、商业租赁等方面支持长期租赁市场的发展。2017年，中央经济工作会议也明确提出要加快住房租赁市场的削价，加快发展制度化、规模化的租赁企业。这意味着租赁市场可以比过去赚更多的钱。

就市场潜力而言，中国拥有庞大的流动人口。2015年，流动人口达到2.47亿，占总人口的18%，租赁市场超过1万亿。但是，租金增长率并没有超过房价增长率。

在需求方面，在消费升级的趋势下，年轻人需要更高质量的住房。

……

各种原因让人们觉得长期租赁公寓是下一个即将启航的万亿市场。

我们都知道下面的事情，来自四面八方的玩家纷纷进场。

根据东方证券(600958)的研究报告，目前，长期租赁公寓涉及四个方面，即:房地产开发商(如万科于波、金地草莓社区)、房地产服务代理(如连锁家园、我爱我家)、“互联网加资本”平台(如优+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓)、酒店集团(如成佳)

他们有不同的优势，房地产开发商的成本优势突出，房地产服务中介能够准确把握住房和租户的需求，互联网加资本平台的渠道优势是其他平台无法比拟的。对于酒店而言，他们在消费需求、客户管理、销售渠道和家电装饰采购方面具有核心优势。

不同的玩家根据自己的优势选择不同的模式，有的采用分散式公寓，有的采用集中式公寓。不同的游戏方式有各自的优势，也有各自的困难。例如，集中公寓的成本较低，装修和管理成本较低，盈利能力较强。然而，也存在一些问题，如资金需求大，难以获得高质量的住房。

根据互联网租赁平台“巴乐兔”联合创始人高萌提供的数据，从2015年到2018年7月，有55亿、28亿、27亿和20亿资金涌入长期租赁公寓市场。

那么，长期租赁公寓是如何从被资本吹捧变成面对当前的危机和批评的呢？

根据高萌的说法，机构房东有两种类型:传统的二房东和长期出租公寓。

两者的商业模式非常不同:

前者重视现金流和利润，他们希望从租金差额和年租金增长中获益。与住房规模的短期扩张相比，他们优先考虑的是业务是否健康以及能否获得租赁利润。这也使得他们的入住率经常达到95%以上。当名牌公寓在一些重点城市疯狂地扩大规模，烧钱是为了市场影响力而不是实际操作时，认真做生意的机构业主实际上赚了稳定的钱并发展了。

后者的价值是如何获得更多的房子并扩大其在市场上的影响力，从而在资本市场上获得更多的钱并进一步扩大其份额。目前盈利与否不是最重要的。结果，几乎所有的都处于亏损状态，而且全租率普遍较低。因为一个好的位置是军事战略家的战场，每一次房屋抢夺都会提高个别位置的租金。

管家随口向黑马表达了他的感受。"为了接受同样的房子去竞标，这可能是商业竞争的影响！"

这样看来，租赁市场的混乱似乎是由资本的疯狂进入和市场竞争的加剧造成的。

在竞争如此激烈之前，事情还没有发酵。然而，在这一时期，长期出租公寓已经到了洗牌期，而行政手段可以抑制房价上涨，却负担不起租金，于是矛盾就在这个时候爆发了。

当我提到最近长期出租公寓的负面消息时，我觉得很委屈，并对我的黑马做了几次哭诉。“我们也想降低价格。毕竟，房价越便宜，住房流通的速度就越快。”他还透露，公司向业主支付租金有一个周期，空房子的部分费用将由公司承担，而其他费用将由管家承担。从文字中可以看出，管家的工作不容易做。

张謇曾经在叶巍工作过，我爱我家，现在他是共享办公企业Nash 空 room的创始人兼首席执行官。张謇告诉我黑妈，租金上涨已经降低了长期出租空公寓房的利润。

张健解释说，长期租赁公寓的成本包括两部分，一部分是租金，另一部分是装修、折旧和服务费。但是，由于租户的承受能力有限，租金的上涨并没有完全转移到租户身上，长期租赁公寓本身也有所参与。

张謇并不否认长期租赁公寓领域的竞争是激烈的，但在他看来，长期租赁公寓只是支持者，而这背后的真正原因是供需失衡。然而，如果它不是一个长期出租公寓的锅，人们为什么要指责他呢？当被问及这个问题时，张健问道:“难道人们不认为房价上涨是房地产开发商的问题吗？”

北京大学的徐苑教授在《租房与买房:一个决定改变未来》一文中表达了同样的观点。他从供求原则的角度解释了租金上涨的原因。

徐苑说，根据价格弹性原理，如果一种商品需求旺盛，但供应增长缓慢，价格就会迅速上涨。大城市的租赁市场需求刚性，供给刚性，是一个“双重刚性”市场。

最后，徐苑在文章中还说，由于租金的快速增长，房价实际上比租金便宜得多。此外，房价包括所有未来的租金，这可以帮助你对抗通货膨胀。

租金上涨已经传导到企业，裁员和搬迁已经开始。

在一个朋友圈里有人说:“前几天，我听说北京有人下岗，搬到武汉去了。”人口会自动调整，然后达到一定的平衡。”

另一位名叫“鹅和鹅鹅”的网友在微博上说:“今天，有两个员工准备离开，房东的房租一个多月涨了700元。”位于东五环外，租金6500元/月，涨到7200元/月。最终，租金将转嫁到企业身上，企业的服务和产品将不得不涨价来经营，然后消费者将为所有这些付出代价。”

纳什空的部分房间类似于“工作共享的空房间”，这也让张健感觉到了房租的上涨。

谈到为什么租金上涨会波及到企业，张謇认为，这也是供需失衡造成的。

结束

毫无疑问，长期租赁公寓在改变年轻人的生活条件和优化资产配置方面值得认可。

然而，从这场舆论危机中，我们可以看到，长期租赁公寓在疯狂运行时确实遇到了一些问题。

我黑马想在这里集中讨论住房和利润问题。

根据平安证券的研究报告，长期租赁公寓的购房压力很大，长期租赁市场属于资本投资的初级阶段，廉租房是各类企业盈利的关键。报告还指出，能够突破资本和运营瓶颈的市场领导者有望在未来激烈的竞争中脱颖而出。

东方证券的研究报告指出，规模、品牌、空购买率和融资成本是影响长期租赁公寓利润的四大因素。随着管理用房数量的增加，长期租赁公寓的成本会先增加后降低，但一般来说，长期租赁公寓需要达到数万或更多的规模才能达到规模效应。

难怪住房会成为竞争的焦点。

此外，可以预见，住房之战不会在短期内结束。

高萌还谈到了他对长期租赁公寓的建议。他认为，一些长期租赁公寓现在专注于品牌推广和品牌活动，这有些超前。他的建议是，长期租赁公寓现在应该专注于解决用户满意度问题。

此外，高萌还表示，整个租赁市场急需市场规则制定者。

至于如何引导追逐利润的资本方，在新闻1+1中，刘为民表示，最重要的是依靠市场的杠杆作用，此外，它还可以通过政策引导资本进入新的住房领域。

来源：千龙新闻网