当前房价还未见顶 这3个城市还有50%涨幅！

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从1998年至今，有三个六年周期。如果在6年内翻一番，目前的房价大约是20年的9到10倍。用你自己的感觉来验证小城市大致相同；恐怕大城市的面积是大城市的60倍。

7月23日，在“21世纪博鳌房地产论坛”第18届年会上，北师大金融研究中心主任钟伟就房地产市场发表了一些有趣的看法，今天我想就此展开讨论。

钟伟是“咖啡博士”的成员，一个年轻的经济学家，现在他已经五岁了。在主流经济学家中，钟伟头脑清醒，愿意说出真相。他的主要观点是:

1.在过去的20年里，你可以随时购买商品房，如果你持有6年，你可以获得100%以上的收入。如果你耐心地买一栋房子6年，你会得到双倍的收入。因此，房地产投资机会将永远存在。

2.通过衡量住房收入比率指数得出“房价已经见顶”的结论是荒谬的。

3.“祖父母、外祖父母、父母都有房间，将来还会有七间套房(指已婚家庭)。”这种说法误用了时间尺度。

本文主要讨论观点1，涉及观点3。

在过去的20年里，中国的房价几乎每六年翻一番，这总体上是好的。

之所以说“20年”，是因为1998年开始了全国范围的房改，商品房开始在全国范围内诞生。

从1998年至今，有三个六年周期。如果在6年内翻一番，目前的房价大约是20年的9到10倍。用你自己的感觉来验证小城市大致相同；恐怕大城市的面积是大城市的60倍。(从每平方米2000元到12万元，60次就很容易实现)

两天前，北京的一个朋友告诉我，他刚刚卖掉了他在北京的第一套公寓，那是一套福利房，后来拿到了产权证。到他卖掉它的时候，它已经涨了100多倍，他持有它整整20年了。

为什么在过去的20年里，中国的房价在6年内翻了一番，即使是在普通的三线、四线和五线城市？

主要原因是货币超支。

以下是改革开放40年来中国广义货币m2数据。1997年以后的数据来自国家统计局和中央银行的官方网站。1996年及之前的数据引用自其他人的论文(除了2018年，它们都是年终数据)。

M2多年来在中国的广义货币状况

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可以看出，2013年之前，中国的货币供应量增长非常快。根据6年的统计，1990-1995年是增长最快的时期。在此期间，是西方国家让中国尴尬，中国重新开始改革开放。

每当有困难的时候，就会有货币快速增长的趋势，这基本上是过去40年的规律。

在六个完整的“六年期”中，中国的货币供应量翻了一番。因此，如果房价翻倍，基本上就等于没有上涨，只是一种货币现象。

当然，中国的住房市场出现在1998年之后。因此，从1978年到1995年，过度的货币主要刺激了cpi的上升，引发了居民的抢购。例如，在20世纪80年代，当价格飙升时，每个人都抢购大米和白面，甚至醋和酱油。

大约在1993年，货币过度消费刺激了海南、北海和惠州的房地产泡沫。后来，国家采取措施进行整顿，非常激烈地提高利率，最后房地产市场泡沫破裂。这是新中国历史上唯一一次对房地产市场的“破坏性”监管，而且再也没有这样做过。

为什么高层官员敢“摧毁市场”？

原因很简单:中国还没有形成全国性的商品房市场，土地和住房收入在金融业中所占比例很低。扑灭房地产泡沫就像踩蟑螂一样。

1998年后，情况慢慢改变，出现了土地财政。它对地方政府促进经济发展和改善基础设施的神奇作用开始显现，经济变得越来越离不开房地产。调控不再是“破坏市场”，而是强调“健康发展”。

所以问题来了。

从上表可以看出，在最近的六年周期中(目前只持续了四年半)，广义货币m2的增长率急剧下降，在四年多的时间里仅增长了44%。然而，大多数城市的房价基本上翻了一番。

这是怎么发生的？

很简单，在资金释放之前，它是“洪水灌溉”。现在，它被改为滴灌。例如，在过去的两三年里，为了启动三、四线城市的房地产市场，促进去库存化，央行通过补充抵押贷款(psl)向政策性银行印钞，然后将钱交给地方政府进行“汇率改革”。

所谓的“钱棚改革”就是拆除你破旧的房子，收回土地，给你现金补偿，让你买房子。这相当于增加了市场上的资金量，但它很快减少了住房存量，这当然可以很快刺激房价！

此外，在2014年和2015年，实际抵押贷款利率接近历史最低点。

“定向印钞入市+超低利率”终于导致房价在一两年内飙升，在许多地方几乎翻了一番。从表面上看，m2的增长速度正在放缓。当然，随着金融机构将两大业务转移到表外，以及互联网金融的出现，m2的统计数据也出现了扭曲。

广义货币m2的增长速度并不快，但房价仍在高速上涨，香港也出现了这种情况。我们应该知道，香港的人口增长率远较内地大部分城市为低。我计算过，香港的人口增长率不到深圳的十分之一。

为什么香港的房价还在上涨？

原因很简单:严格控制新建住宅用地的数量，采用“超级饥饿疗法”。

可以看出，洪水灌溉可以使房价飙升；

面向房地产市场的货币“滴灌”也能使房价飙升；

强拆旧房和置换新房仍然会使房价飙升；

如果不使用这些方法，我们也可以严格控制土地的增值，使房价上涨。

展望未来，如果从2018年7月开始计算，房价会在未来6年翻一番吗？钟伟这样认为。在我看来，这是可能的，但我希望它不会发生。

如果房价在未来六年内继续翻一番，会不会很糟糕？事实上，关键取决于居民收入能否同时翻倍。如果翻倍，就不会太可怕了。如果居民收入翻两番，那就更不可怕了。当然，如果货币如此充裕，人民币汇率将会贬值。但是汇率是多少呢？对普通人来说，这只是象征，只是数字。

"祖父母、外祖父母、父母都有房间，孩子将来会有七间套房."

这是人们经常听到的一句谚语。听起来，房地产市场只是一个“垂死的危险”，但它有重要的漏洞:忽视时间和城市。

中国的住房和人口不匹配。一个三四线城市的孩子在他的家乡确实有房子，但是他不能带着他的房子住在北方，广州和深圳。即使他住在家乡，并且娶了一个在家乡也有房子的女人，上述情况也不存在。

中国的代际年龄差距是25岁，老年人活到80岁是很常见的。一个25岁的年轻人现在已经结婚了。他的父母和他妻子的父母一般都在50岁左右，他们需要住在自己的房子里。他们的祖父母大约75岁了，他们也需要住在自己的房子里。

几年后，老年人开始死亡，但年轻夫妇仍然会有孩子。年轻夫妇的父母去世后，他们可能会有孙子，许多人仍然需要这些房子。此外，第二个孩子已经被释放，一些地方已经开始生育第二个孩子，而中国的城市化率仍不到60%。

展望未来，在人口流失的中小城市，住房市场将很容易在未来达到峰值(有足够的存量住房)，但中国将面临第二次城市化，即“大城市化”和“城市群”，大城市的住房过剩仍很遥远。更重要的是，通货膨胀总是存在的，要使房价呈下降趋势仍然非常困难。

由于不成功的经济转型，中国的经济周期在最近十年变得越来越短。刺激房地产市场，经济将在两三年内保持良好；然后我们开始走下坡路，我们需要“再来一次”。

来源：千龙新闻网