蓝领公寓调查：有了“身份证”“风”往哪儿吹？

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“我们现在有两套蓝领公寓，几乎都已经租出去了，最后还剩下两三个房间。一家公司有长期租赁意愿，目前正在谈判。”7月10日，中国建设新闻中国房地产参观了9号楼的公寓。该运营商的一名工作人员说，最近住房短缺，租房要等到8月和9月。“到时候，一些长期客户可能会退房。但如果他们续租，仍然没有空房。”

9号楼公寓位于北京电机总厂大院内，其前身是旧工业厂房。6月15日，北京市住房和城乡建设委员会、市公安局、市规划和国土资源管理委员会联合制定的《关于开发出租员工宿舍的意见(试行)》(以下简称《意见》)正式颁布实施。这给了“9号楼”一个新的身份——蓝领公寓。

作为租赁市场的新宠，长期租赁公寓近年来受到社会资本的青睐。然而，与市场上常见的主要面向中高收入客户的白领公寓不同，蓝领公寓主要面向在城市运营和服务担保行业工作的群体。当强劲的市场需求满足了政策红利，蓝领公寓能满足它的蓝色海洋吗？

北京和杭州是蓝领公寓的名字

北京电机总厂主楼后面有一片修剪整齐的草坪，曲径通幽，还有一个喷泉，充满了商业气息和些许情调。9号楼公寓就在这里。

走进公寓，过道旁有自动售货机和包裹架。在另一边，有一个房间，里面有几台公共冰箱和洗衣机。一位清洁工说，这栋四层楼的公寓已经整体出租，主要面向二三十岁的年轻人。

"酒店被包装成员工宿舍，租期为5年。"据9号楼的营销人员介绍，有两套蓝领公寓，基本上都是满员的，租户主要是周边企业。“我们只出租给公司，目前不出租给个人。”

根据《意见》，北京的蓝领公寓只能租给雇主，不能直接租给个人或家庭。据有关专家介绍，这意味着个人不能在市场上变相买卖流通公寓。从《意见》出台的背景和被调查对象来看，蓝领公寓并非纯粹的商业产品，而是具有“准公共物品”的特征。易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国建设报》采访时表示，在“租购并举”的背景下，蓝领工人的住房问题受到了关注。“这是从新城市化和市民化的角度来看的。与以往农民工的住房概念相比，它更准确、更实用。”

谈到实用主义，可以从蓝领公寓的位置和模式看出。《意见》明确了北京市出租职工集体宿舍有三种供应渠道:规划建设或集体建设用地改造；工业园区将被建立，或者低效和闲置的工厂将被重建；结合区域规划的调整，闲置的商场、写字楼或酒店将进行重建。住房面积要求是一个宿舍最多可容纳8人，人均面积不低于4平方米。

《中国建设报·中国房地产》获悉，2017年9月，长期租赁公寓运营商魔方公寓(Rubik's Cube公寓)与北京电机总厂签订了一份租赁合同，租赁了四家老厂，其中两家被改造成目前位于9号楼的公寓。由于当时缺乏明确的政策和装修标准，公寓都是按照酒店的标准装修的，成本很高。“所有房间类型都一样。带浴室的房间每月6500元，带公共浴室的房间每月6000元。它只能作为一个整体出租，床位不能单独出租。”9号楼公寓的工作人员说，目前公寓里有152个房间，每个大约20平方米。里面有两张双层床，可以容纳4个人。

杭州比北京更早破冰。今年5月，杭州市颁布了《蓝领公寓(临时出租屋)租赁管理办法》，这也是当地政府以“蓝领公寓”名义发布的第一个正式文件。据Hangzhou.com发布的信息，截至6月30日，杭州已确定38个蓝领公寓建设项目，共集资15195套住房。6月22日，杭州下城区王马里蓝领公寓的345套房正式投入使用，这是杭州首套蓝领公寓开业。

对比两地的政策，《中国建设报》发现，两地都明确表示，蓝领公寓应该由雇主申请，但在入住率等细节上存在一些差异。例如，杭州允许租房者带他们的配偶和未成年子女。

该政策咨询研究中心主任张宏伟表示，在蓝领公寓正在兴起的城市中，有大量的流动人口，各地在出台政策时会综合考虑产业特征和人群结构。“在参考北京和杭州的基础上，其他城市在推出符合本地情况的相关政策时可能会更加灵活。”

另一个长期出租公寓的“蓝海”

根据2015年进行的一项调查，通过互联网找工作的蓝领工人数量比2013年增加了300%以上。60%的新蓝领求职者都是“90后”，只有约15%的人选择普通工人、技工等工厂的蓝领工人作为就业意向，更多的人选择超市、餐饮等服务行业就业，平均月收入超过4500元。与上一代相比，90后蓝领工人更注重生活质量。

“感觉很好。还有清洁、电子锁和健身设施，如高级学生公寓。”一位住在9号楼的房客说，这种居住环境让他觉得在北京更有归属感。

根据中国投资咨询有限公司《2018-2022年长期租赁公寓市场深度调查及投资策略研究报告》，2016年中国城市化率为57.4%，年均增长率超过1%。到2020年和2030年，中国的流动人口将分别达到2.82亿和3.27亿。未来出租人口的增长将是非常确定的。与此同时，一线城市和核心二线城市的房价经过几轮上涨后一直在快速上涨。随着居民租房意愿的提高，长期租赁市场潜力巨大。

在过去的两年里，许多资本涌入了以白领公寓为代表的长期租赁市场，前20家房地产企业中有15家已经进入这个市场争夺份额。与蓝领公寓市场形成对比的是，杭州9个城区的蓝领公寓以国有资产开发为主，而北京和广州只有少量以魔方公寓为代表的社会资本。市场和资本已经认识到，白领公寓是一片“蓝海”。蓝领公寓也是长期出租公寓，它能感受到社会资本注入的更多活力吗？

从北京和杭州的“破冰”可以看出，限制蓝领公寓发展的政策已经开始解除。6月28日，温州首个蓝领公寓项目破土动工。一系列有利条件表明，蓝领公寓正成为下一个“窗口”。但对于许多刚刚带着重金进入白领公寓市场的房地产企业来说，单足行走可能还不够。长江证券(000783)的一份报告显示，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而长期租赁企业的资本成本超过5%，因此短期内难以实现盈利。

幸运的是，最近的一系列政策红利也为空长期租赁公寓的后续发展提供了空间。4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，明确了基本条件、政策支持重点领域、资产证券化发展程序和资产价值评估方法。6月1日，中国银行保险监督管理委员会(601988)发布了《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》，明确提出投资租赁住房项目的条件应符合“在北京、上海、熊安新区和人口净流入大中型试点城市”的要求。如土地为集体建设用地，则应在“集体建设用地试点城市”进行房屋租赁。住房租赁资产证券化和保险资金进入市场为空的长期租赁市场提供了发展空间，也加快了资本拥抱蓝领公寓的步伐。

张宏伟告诉《中国建设报》中国房地产，无论从社会需求还是多元化的产品供应来看，蓝领公寓在未来都将有良好的增长。

蓝领公寓需要找到“风向”

机遇总是与挑战齐头并进，蓝领公寓市场也面临着需要解决的挑战。

调查显示，2015年，中国蓝领工人的平均月薪刚刚超过4500元。现有的蓝领公寓都是按照酒店标准建造的，所以单人房的租金偏高。

以魔方公寓为例，北京电机总厂单身白领公寓的月租金在4000元至5000元之间，而9号楼单身公寓的最低价格为6000元。为四个人租一张床的月支出也是1500元。

“四个人住一个房间，1500元绝对是很高的。如果不是单位出钱或补贴，我不应该在这里选择。”9号楼公寓的一名房客告诉中国建设新闻中国房地产。根据《中国青年报》社会调查中心的调查，在2002年的年轻租房者中，82.1%的受访者表示房租压力很大。

据杭州当地媒体报道，杭州旺马里蓝领公寓的最低床费只需300元。开业当天，345间套房共吸引了108名租户。据公开信息，旺马利蓝领公寓主要是在原有农村住宅(城中村的礼堂和农村住宅)改造的基础上，装修相对简单，配套设施不如9号楼完善。杭州9号楼公寓的第一个分店今年也开门迎客，共有215间客房，包括单人间、双人间和4间客房。一间单人房的月租金约为3000元，一张四人单人床的月租金约为500元。9号楼的经营者说，在建的9号楼将根据需求有6个房间和8个房间，单人租金将相应降低。

另一个必须注意的问题是安全。在北京，除了《意见》之外，还有《出租员工宿舍楼消防安全导则(试行)》，其中明确了工厂、仓库等工业建筑应全部改建为宿舍；集体宿舍与商场、办公楼、宾馆等公共建筑一起建造时，应在水平方向用防火墙隔开，建筑物内的疏散走道和房间应由实心砌块、地板或其他实心墙隔开。

业内人士提醒，消防安全是集体宿舍必须严格遵守的“红线”。目前的蓝领公寓虽然配备了灭火器、烟雾传感器等一系列消防设施，但仍需加强日常管理，落实责任主体。一旦因消防漏洞发生事故，仍处于起步阶段的蓝领公寓的做法可能会带来很大影响。

“政府出台政策，可以引导蓝领公寓向工业区和流动人口密集区发展，促进职业和居住的平衡。从长远来看，有关部门也可以及时推出针对蓝领公寓租户的积分政策，为登记和户籍登记提供可能。”严跃进在接受《中国建设报》采访时表示，在“租卖并举”的背景下，发展蓝领公寓不仅可以有效解决中低收入人群的住房问题，还可以进一步盘活闲置资产，因此政策引导应该更具吸引力。

来源：千龙新闻网