购买力难以跟上 二手房市场已经“外强中干”

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限购、购房和贷款购房，在严格控制下，楼市交易的复苏变得非常脆弱。一旦卖方恢复信心并开始预期价格上涨，累积的恢复能量将立即消散。

自7月份以来，Home.com连锁公司统计的二手房日成交总量大幅下降，几个工作日内成交不足200笔，二手房交易在见顶后似乎又重新进入下降趋势。数据显示，5月份北京二手房网上签约超过1.8万次，其中包括休息日，平均每天网上签约次数超过580次，远远高于目前二手房的成交量。为什么会有这样的对比？壳牌研究院(Shell Research Institute)首席分析师徐小乐认为，随着近几个月二手房业主价格的上涨，在严格的信贷政策背景下，北京楼市的购买力已经不可持续，市场面临自发下行和信贷紧缩的双重压力，二手房可能进入下行周期。

购买力很难跟上市场的步伐，市场一直是“外强中干”

随着成交量的下降，北京二手房的平均交易价格近几个月一直在上涨。据Home.com链家的统计，今年2月份北京链家二手房平均成交价格为5.9万元/平方米，3月份上升到6万元/平方米以上，之后逐月小幅上涨，6月份达到6.2万元/平方米，最近几个月平均价格上涨近2000元/平方米。

壳牌研究院首席分析师徐小乐告诉《北青报》，根据壳牌研究院的统计，按照正常的收入水平，2017年北京的首次购房者已经攒够了23年的首付，深圳也达到了18年左右。

房价上涨导致居民支付能力下降，相对购买力越来越弱。以北京为例，存够首付的时间越来越长，市场支持明显减弱。

对于绝对房价较高的城市来说，目前的市场主要是住房交易，但大多数城市都处于“住房和贷款认可”的环境中，住房交易的杠杆作用空房小而难。

徐小乐以北京为例。目前，换房标的平均总价为650万元，平均贷款金额为154万元，相当于500万元的换房首付款。难度不低，短期内很难释放。对改进的需求处于“愿意和无力”的状态。一些房屋交易所表现出明显的妥协，市场支持明显不足。

市场正面临自发下行和信贷紧缩的双重压力

经过几个月的交易恢复，许多高品质的房子被消化，导致剩余的房子价格较高，公寓类型较差，市场开始面临下行压力。

除了市场内生因素外，信贷这一外生因素也在继续收紧。2018年第二季度，重点城市首套房利率主要提高了10%和15%，20%及以上的城市数量明显增加。与第一季度相比，16个主要城市中的9个城市有了显著增长。在“去杠杆化”环境下，越来越多的连锁经纪人(71.3%)预计第三季度抵押贷款利率将继续上升，且上升的预期强于第二季度。

徐小乐认为，市场正面临一个真正的下行周期，不符合未来趋势的地区/产品将首先受到市场的考验。

我爱我的家人(000560)。市场研究所所长胡景晖分析说，在政策平衡下，下半年全国楼市仍将趋于稳定，房价不会出现太大波动。结合国内经济形势、房地产市场形势和中美贸易战等国际经济形势，下半年货币政策操作将更加困难。未来，央行将继续降息，并通过定向调整和精确引入来释放流动性，以满足急需的资本要求。

目前，一线城市的调控是全国最严格的，也是有史以来最严格的，所以未来整体房价趋于稳定；三线和四线城市的政策正在收紧，它们缺乏工业基础和人口吸引力。今后，空房价上涨幅度不大；与一线、三线、四线城市相比，二线城市将承担更多的人口和产业转移，未来房价上涨压力将大于一线、三线、四线城市。

在你以低价出售自己的房子之前，先买后卖

住房和贷款的认可，使二手房交易的首付款大幅增加。许多活跃在市场上的买家要求以卖一个换一个。因为是置换，我们可以充分体验楼市的买卖过程，也可以真正感受楼市的变化。

自去年年底以来，罗尔一直在寻找自己最喜欢的学区。在他关注的西城区玉香小学范围内，他几乎看了周围的房子。这个社区是哪一年，什么类型的公寓，环境怎么样，可以说有很多的宝藏。仅仅因为能够满足他需求的家庭比例很小，大多数出售的两居室房屋都在50-60平方米之间，他希望购买一套普通客厅在70平方米以上的两居室房屋。只有几套在等价格，他们并不真的想做交易。

经过两个多月的等待，一套符合《滚石》杂志要求的两居室公寓终于挂牌出售。与周围13万元/平方米的单价相比，这套两居室的价格是12万元/平方米。这位中介经纪人告诉Rolling，价格还可以进一步讨论，这个价格比周围同一个公寓低了近50万元。

设定好目标后，罗尔很快找到了房东，压下了近20万元，并要求半年的资金筹集期来签署合同。最后，罗尔很惊讶为什么房东答应以低于市场价的价格找到一套好房子。中介告诉他，房东也换了房间，想尽快卖掉郊区的一栋大房子。

既然你已经签了你买的房子，赶快卖掉你的房子。第二天，罗尔把他在海淀的房子放在了链家，我爱我家。价格是800万元，并且预订了几十万间空特价房。罗尔认为这是万无一失的，并且自信地认为可以卖出780万元，他可以留出钱来装修。

然而，随后的发展并没有满足他的希望。这所房子被搁置了一个多月，人们兴奋不已。一周内基本上有7组以上的顾客参观房子，平均每天有一组管家。然而，令罗尔失望的是，这么多人看着它，并要求中介机构测试底价，但他们都没有真正报价。

经过两个月的等待，我们终于得到了一个报价，但我们出价700万元，这在罗尔看来是非常离谱的，而且谈判进行得并不顺利。

看到半年的时间已经过去，滚动房屋的中介维修人员告诉他，在4月和5月市场成交量达到高峰后，看房的人明显减少了。虽然价格上涨了一点，但还是不能接受，所以建议他降低价格，再推一次。

最后，在6月底滚动的房子减少到750万后，它吸引了三个月内最可靠的买家。经过协商，罗尔又给了对方10万元和740万元。

“现在我明白了为什么把房子卖给我的房主会以低于市场价格的价格出售房子。”罗尔事后对《北京青年报》记者说，虽然他买房子时捡了个“便宜”，但卖房子收钱却是亏本，这几乎是一样的。我没办法，除非我不急着卖房子，否则我可以一直拖着它，否则我必须降价才能卖房子。

交易量在5月份达到峰值，然后下降

在罗尔州进行房屋置换的经验也符合统计学的趋势。5月份以后，二手房的成交量和数量都有所下降。

麦田地产提供的数据显示，从2018年上半年的月度网上签约量来看，北京二手房网上签约量从2月到5月持续增长，5月份达到18096套的高峰，6月份止跌回升，签约量为15827套，比上个月下降12.5%。6月份网上签约数量的下降也意味着市场没有足够的动力继续升温，并开始进入峰值和稳定的调整期。

麦田地产国美第一城区区域经理表示:“今年前几个月，我们社区的交易量约为3至5套，5月份达到12套，6月份有所下降，但也售出了10套。”与历史交易相比，当前市场处于相对稳定的阶段。

价格方面，2018年1月至6月，略有波动。6月份二手房平均交易价格较5月份略有下降，降幅为0.8%，但较1月份上升了4.4%。

在许多麦田房产经纪人眼中，交易量在5月份飙升，6月份再次下跌，这在很大程度上是因为前期价格较低的房子已经售出，现在买家普遍理性，不会在价格达不到心理预期时盲目抛售。

连锁住宅的统计数据也反映了二手房达到顶峰后的下滑。数据显示，2月份，北京连锁店的访问量是今年最低的，只有17万次，然后在3月份突然增加到51万次。二手房交易从此时开始回升，此后的访问量也保持在较高水平，4月和5月分别为47.7万次和48万次。这也是今年上半年二手房交易的最高点。然而，自6月份以来，二手房交易数量大幅下降，仅为40万次，比最高值低20%。

来源：千龙新闻网