从“取消毛坯房”到“主动扒装修” 不得不说的苦衷

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有人说房地产是一个夜壶，需要的时候就用，不需要的时候就扔掉。事实上，精装修是唯一的东西。房子卖得很好，开发商想赚更多的钱，然后装修；房子很难卖，开发商想要一个特别的价格，所以取消精装修。简而言之，精装修就像一面镜子，总能有意无意地反映房地产市场的起伏。

“这次促销中的精装修是我们房地产提出的，当时没有价格限制，但是现在房地产的价格不能超过8万元/平方米，所以现在卖的是毛坯房。”南四环一个高端项目的销售人员在接受电话咨询时回答了这个问题。早在去年，该项目就开始积累购房客户，但并没有晚开。据业内人士透露，该项目的底价接近5万元/平方米，均价8万元可以说开发商没有利润。因此，它只能取消以前的精装修，空卖房子，从而降低价格，节约成本，不落后于同地区的竞争。

这个项目的情况不是孤立的。许多限定价格的建筑已经从以前的精装书修改成出售空白，甚至一些商业建筑已经开始出售空白，这是完全不可想象的，当他们被放在一个好的市场。毕竟，这种产品在开始的时候是很有竞争力的，除了很多以外，它们卖得好与坏，只是在精装修方面。目前，为了降低总价格，它已被忽视，宣传口号不再令人惊讶的新。只有“仅× ×万首付款”的裸降价信息...

有人说房地产是一个夜壶，需要的时候就用，不需要的时候就扔掉。事实上，精装修是唯一的东西。房子卖得很好，开发商想赚更多的钱，然后装修；房子很难卖，开发商想要一个特别的价格，所以取消精装修。简而言之，精装修就像一面镜子，总能有意无意地反映房地产市场的起伏。

回忆

开发商和精装修的美好过去

房地产专家韩乐在接受《北京青年报》记者采访时谈到，如何在2000年左右用精装修挽救一栋竞争力差的建筑，使其成为年度明星建筑。

该项目位于南二环核心区，2000年前没有区域价值。它周围有两栋有竞争力的建筑，都比这个项目便宜。该项目开发商由于前期定位错误，融资成本高，所以财务成本高于竞争对手的建筑，所以销售价格不能降低，否则会赔钱。

开发商邀请了著名的规划公司为项目提出建议。经过分析，策划公司提出了买房送精装修的促销策略。当时，装修市场还处于起步阶段，几乎每个买家都与装修公司发生纠纷，但每个买家都有省钱省时的想法。此外，开发商作出保证，并与当时市场上最好的装修公司和最好的家具公司合作，项目很快被抢，创造了当时的销售奇迹。

2010年左右，市场化程度有所提高的房地产行业，多次尝到了精装修和卖房的甜头。因此，无论市场好坏，精装修已经成为开发商不可或缺的价格调节工具。

亦庄地产的林肯公园是将精装修的房子销售到极致的代表。由于大部分产品的产权都是商业性质的，而且交易量达到了几百万平方米，为了保证接下来的销售节奏，很有必要尽快偿还。开发商推出6000元/平方米的精装修，使该物业成为亦庄最畅销的物业。

据目前市场的负责人说，销售精装修的房子是林肯当时成功的原因之一。因为它们都是商业产权，为了与周围的房子竞争，开发商试图通过样板房来弥补产权的缺陷。外部精装修的价格是6000元/平方米，这确实是业主一个一个购买的价格，开发商往往可以从供应商那里得到很大的折扣，因为他们正在收集项目。

当记者问及6000元的精装修费用时，该人没有正面回答，说“如果你有良心，费用大约是50%，但如果你没有良心，可能不到30%，林肯公园的费用超过50%。”

当遇到市场的冰点时，大多数开发商往往会拿出一两栋楼来做特价房，而降价的原因是:毛坯房。这样，不仅项目的总价被降低以促进销售，而且老业主也能接受降价的事实。毕竟，这是一个粗糙的房子，每平方米少6000元。

开发商把精装修玩弄于股掌之间，这种做法经过了多年的尝试和考验，这种做法甚至传播到了别墅市场。去年，当市场还没有进入冰点的时候，许多别墅开发商就迫不及待地想搬家。毕竟，数以千万计的高端建筑被频繁使用。按照装修预算的5%到10%的总房价，开发商仍然虎视眈眈，数百万甚至数千万的装修资金来自业主。一些别墅开发商装修一套房子，卖出一套房子，开始了别墅精装修的尝试。然而，随着去年市场走弱，这种尝试最近似乎停止了。

开发商出售房屋并改变空白

不得不说困难

连续两年在北京楼市出售皇冠的开发商谢某告诉《北青报》，没有哪个开发商不愿意出售精装修的房子。开发商喜欢精装修的原因大致可以分为以下几类:

1.市场需求。业主自己装修太麻烦了，随着美观程度的提高，业主愿意把房子交给专业的开发商团队进行装修，这也符合开发商的要求。因此，为了抢占这部分市场，开发商选择做精装修工程。成熟的开发商会选择适合这类群体购买的区域，以及适合精装修项目的价格承受区和公寓布局区。

其次，它可以解决开发者的一些痛点。如集中采购和成本控制。通过购买精装房减少分销渠道和科学管理，在一定程度上降低了装修成本，开发商将与客户分享溢价，因此精装修可以给开发商带来一定的利润；优化现金流。精装修将在一定程度上改善开发商的财务现金流，并能减少资金占用和资金成本。减少资本占用将有助于提高开发企业的资本回报率；税收优化。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，从事房地产开发的纳税人可扣除土地成本和开发成本的20%。如果你做精装修，扣除费用后可以增加20%的装修费用。

第三，方便后期物业管理。例如，统一的建设期有利于入住后的社区管理，业主不会一年四季都住在大型建筑工地；统一的风格，如阳台和门，不会造成社区中的同一房间；便于物业管理，在维护和保养方面可以节省大量的人力和物力。

然而，自去年以来，各种限制性政策相继出台，特别是最近实施的“从限转到限”政策，明确提出“精装修销售不应捆绑销售”，这也阻碍了开发商从装修中获利的想法，而交付空白成为大多数限价项目的选择。例如，作为北京徐汇市和金隅和合项目的第一批项目，其中宣布即将进入市场，房屋交付标准都是空白；华润、招商局、碧桂园财团收购的永外街地块，名为永定大厦，也是一个粗略的交付房屋。

相关部门的初衷也可以理解。官方解释的主要目的是限制空房企的暗箱操作，增加市场的公平性，限制开发商变相提高产品价格，或者筛选有支付能力的客户，从而确保更多的人在公平的条件下参与房源选择。

然而，市场上有太多的王迪项目需要打开包装。如果以政府限定的价格出售，他们肯定会赔钱。如果他们不打开货架等待复苏，他们将面临资金使用成本和负面公众舆论的压力。因此，许多开发商以各种方式捆绑精装修。

以昌平的一个限价项目为例，该项目在销售过程中捆绑了精装修，装修标准为3000-4000元/平方米。这相当于在限制平均售价的基础上变相提高房价。据资料显示，该项目商品房平均售价不超过5万元。

靖西的另一处高档房产是该地区众多土地之王之一，该房产三年前以高价购得土地。但是，由于种种原因，迟迟没有出售，过去三年的财务成本已经叠加在房价上，项目价格已经远远超过了周边地区最高的二手房价格。相关部门已经实施了一年多的“最高限价不得超过8万元/平方米”的铁令，使该项目无法超过8万元/平方米的限价。该怎么办？“做顶级精装修。”该项目负责人表示，该公司使用了国际知名的室内设计师，配备了欧洲顶级建筑材料，并使用了其他人尚未使用过的家庭智能系统，甚至连未来将推出什么样的豪华家具都已提上日程。但是，目前这种做法存在很大的政策风险。

记者问一位开发商的营销负责人，开发商“顶风作案”的原因是什么？他回答说:“不行，如果你不捆绑它，这个项目就会赔钱。如果你准备接受调查，你将被罚款一大笔钱，但与整个项目不赚钱相比，罚款并不是一个大数目。”

声音最终很难击败市场

完全翻新房屋的时代可能会被推迟

业内许多人仍然记得它。2008年，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装修管理的通知》，要求各地引导和鼓励新建商品住宅一次性到位或菜单式装修，推广全装修成品房。一次性装修是指在房屋交钥匙之前，空所有功能性房间的固定表面都已铺好或粉刷好，厨房和卫生间的基本设备也已安装完毕，简称为全装修成品房。《通知》没有提到推广全装修住宅的具体时间，只是规定要因地制宜，科学规划，分步实施，逐步实现取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

有关部门的初衷是，装修引起的结构安全问题时有发生，业主装修房屋时确实存在很大的安全隐患，比如拆除承重墙而不采取任何加固措施，削弱了房屋的整体承载能力，严重的话，房屋会整体倒塌。推广全装修房屋无疑会消除这个问题。此外，整个装修有利于后期的物业管理。

在国外一些发达国家，全装修住宅已经成为房地产行业的标准。目前，美国的住宅建设已经工业化，市场上出售的房子全部装修完毕，基本上没有为个人服务的装修企业；自20世纪50年代中期以来，日本一直鼓励企业开发和推广装饰房屋。到目前为止，所有出售的房子都是全装修的房子。

万科集团前董事长王石多年前曾表示，到2010年，万科的所有产品都将进行精装修，因为精装修必然是时代的潮流。许多国外发达国家已经实现了100%的精装修，而当时，我们80%的产品都是作为毛坯交付的。我们的耳朵里仍有话语，美好的祝愿最终会战胜市场的变化。目前，在万科的产品线中，大量急需的房产都是空着交付的，只是为了降低总价，快速发货，为了追求规模而做出牺牲。

然而，在精装修市场中受伤害最大的是那些为住宅创新做出贡献的房地产企业，比如健康住宅和高科技住宅的开发商，因为拥有这种基因的房地产只有经过精装修才能实现其价值。

举一个所有买家都要求精装修的例子。亦庄的一位项目开发商是中国科技住宅的知名倡导者。通过使用毛细管网络，企业实现了恒温恒湿，净化空住宅区的气体。该企业在北京已经有了几个成功的案例，拥有一大批受天气影响、追求健康生活的忠诚客户。因此，该项目在客户存储阶段受到追捧。

但该项目68000元/平方米的价格被有关部门拒绝，只能低于65000元/平方米，不允许捆绑精装修。这很麻烦，因为空白房间不能植入毛细网，也不能实现恒温恒湿的功能。为了解决这个问题，开发商只能与买方签订一份粗略的房屋合同，然后将精装修工程交给第三方公司，由第三方公司负责与买方协商是否选择精装修。统计结果显示，100%的买家要求精装修。即便如此，为了达到“人不抬官，人不究”的效果，开发商给选择精装修的买家3000元/平方米的成本价。

然而，许多在国外获得成功经验的科技型住宅被国内开发商引进，这对我国科技型住宅的发展产生了积极的影响。例如，一家品牌开发商引进德国被动式住宅，是对现有技术型住宅的又一次升级，如新风系统和恒温恒湿。被动式住宅起源于20世纪90年代德国著名的金融中心城市法兰克福。这种住宅采用超厚的保温材料和复杂的门窗，主要通过住宅本身的建造实现高效的保温性能，并利用太阳能(000591)和家用电器的散热为客厅提供热源，减少或不使用主动供应的能源，即使需要提供其他能源，也应尽可能采用清洁的可再生能源。

但是被动式住宅有一个前提:它必须是一个装饰过的房子。一位研究被动式住宅的专家告诉记者，根据他的理解，被动式住宅强调密封，尤其是门窗。毛坯房是一项尖端技术，不能实现这种冷热交换，也不能防止能量损失。因此，只要我们不积极推广精装房，许多可以提高中国房地产行业质量的创新产品就不会实现。

一位业内专家表示，一线城市的房地产市场已接近冰点，粗放型交付将成为主流，这将对住宅产业的创新产生影响。目前，有关部门倡导的全装修时代似乎有可能无限期推迟。文字/记者张健

来源：千龙新闻网