一篇文章说清楚：房价上涨内幕 买房潜规则

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买一个名牌包、一块名牌手表甚至一辆名车都不会让人绝望，但是错误的投资会让人绝望。

目前，中国只有10个左右的城市有房地产投资价值，最好是向北深入，但即使你向北深入，如果你在错误的时间买了一栋房子，而且房子的位置不是很好，它将成立很多年。房地产的时代已经过去，现在房地产投资肯定是一项技术活动，所以我们应该学习更多，了解更多，并在行动前制定计划。

网站管理员整理了天涯楼业主海南的故事，以及他对房地产投资的见解。我希望我能帮助现在买房的粉丝，并在后台咨询。

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-碑文

房地产的本质与规律

房地产是经济的重要组成部分。理解经济的本质可以帮助我们更好地理解房地产。

经济的本质是综合各种因素，包括人力、资本和资源，以满足人们的需求。在经济发展过程中，中国政府始终围绕三个主题

1、促进就业

2.控制通货膨胀

3.保证金融体系的安全

了解了以上情况，许多房地产混沌有了一个合理的诠释。

房地产的短期趋势主要由首付比例、利率和房地产政策决定；长期趋势是由人口决定的。一个人口净流出的城市绝对不适合投资房地产。

在选择了一个城市之后，如何选择一个地区和一个社区就成了当务之急。

大城市的经济核心一般集中在中央商务区。中央商务区的主要办公室是大型企业、金融企业、保险企业、咨询企业、媒体企业等的总部。这些企业福利好，员工工资高。通常情况下，cbd企业的高管喜欢住在企业附近，中高层员工一般购买5条地铁左右的地方，普通员工一般购买15条地铁左右的地方。房地产投资者可以根据自身的资金状况和上述规则来选择买房，这样一般可以保值增值。如果社区附近有一所好学校，那就更好了。一个好的高新区也是一个不错的选择。

投资房地产有一些基本原则:

你的房子属于主流社会成员的购买范围。cbd员工、政府工作人员和高新区优秀员工都是主流社会成员的代表，大部分社会财富都集中在他们手中。

你的房子所在的区域已经或即将进入二手房阶段。有一个简单而粗鲁的方法来区分一个城市的房地产是否值得购买:看看二手房能否顺利出售。如果它不能顺利出售，或者与新房子相比有巨大的差异，那么这个城市的房地产结构一定有很大的盈余。

白领喜欢郊区的房子，小商人喜欢市区的老房子，郊区的房子必须得到学校的支持。白领很容易使用杠杆，但有一点必须注意:如果郊区是新开发的，兑现的时间成本和资本成本将相对较高。

大城市核心区的房子是最安全的，但不是最赚钱的。最有利可图的是变化最大的非核心城区。例如，地铁建在交通不便的地方，这远远大于在核心区再建一条地铁的影响。

2007年的全球金融危机是房地产市场的分水岭

2007年全球金融危机前，出口经济发展迅速，人民生活水平大幅提高，房地产需求旺盛。结果，房屋供应短缺，价格上涨，但价格始终在合理范围内，因为在2007年全球金融危机之前没有太多的投资投机。原因如下:1 .出口行业赚的钱比房地产多，很多钱优先进入制造业；2.就业是好的，所以政府没有必要通过放水来进行基础设施建设来解决就业问题。

2007年全球金融危机后，出口受阻，凯旋的房地产因买家预期的变化而进入萧条，导致社会上大量失业。在稳定压倒一切的情况下，政府开始放水投资基础设施，并鼓励购买房地产。毕竟，住房市场仍然供不应求。随着购买汽油的增加，房价开始上涨，这产生了获利效应。由于制造业不如以前有利可图，它们一个接一个地进入房地产，基建释放的水最终流向房地产，导致房地产市场一个接一个地上涨。

本轮房价上涨的原因:

中国房地产市场的第一个大坑是2011年大中城市限购，导致大城市需求萎缩。相应的开发商也放慢了在大城市买地建房的速度，去四线城市买地建房。因此，从2011年到2014年，大城市的住房供应减少了，而四线城市的供应增加了。各行各业不知道真相的基金被迫投资中小城市买房。许多房子不仅价格上涨，而且价格下跌。最可悲的是，市场上没有价格，也没有承认错误的机会。

最可悲的是，在2013年、2015年和2016年房价飙升之后，大城市的房价已经上涨了好几倍。现在，房地产市场正在挖第二个洞，那就是在大都市附近的小城市投资买房。在这些小城市购买的大部分房屋将面临无法出租、出售和居住的困境，许多人将会失去他们的钱。

2014年9月和2015年3月，国家发布了一项宽松政策，放松了大城市的贷款和购房限制。大城市积压的自谋职业需求突然爆发。由于供应跟不上，需求供不应求，价格开始上涨，产生了获利效应。更多的投资投机基金开始进入房地产。尤其是2015年6月，股市开始暴跌，大量资金从股市转移到房市，进一步推高了价格。这刺激开发商开始在大城市大规模购买土地和建造房屋。随着时间的推移，大城市的住房供需开始平衡，直到供大于求，然后下一个周期开始。但是在第一、第二和第三行之间仍然会有一些不同。

一线:在北方，深圳主要是存量房，调整幅度相对较小。随着人口不断流入，房价将继续上涨。

二线:随着供应量的增加，房价将适当调整，投资性投机资金将停止进入或退出，导致进一步调整。在这个时候，房子会有投资价值，但前提是这个城市会有持续的人口流入。

三线城市:近年来，拥有无限购买权的三线城市已进入市场环境，价格泡沫已被挤出。沿海三线城市的中心将会有一些投资机会。

如果你了解房价飙升的原因，下一步的投资就会有进有退，不会跌入深渊。

土地国王对供求双方的影响；

1.二手房卖家:土地王影响了预期，停止出售或提高价格，导致供应减少和价格上涨。

2.开发商:虽然开发商拿走了土地，但由于价格相对较高，近期不会开发，也不会产生实际供应。

3.买家:向上买而不是向下买，继续买，价格会逐渐上涨。随着价格的上升，有效需求下降，最终供给超过需求，价格被调整。

总而言之，土地之王将加速登顶。

监管干预的效果

无论什么产品，只要有好的利润，如果政府不干预，供应迟早会超过需求。如果政府干预少一些，大城市的房价就不会这么高。让我们通过限制贷款购买来解释一下:

当房价上涨时，地方政府开始疯狂卖地，开始买地盖房，因为有一段时间住房开发不能马上产生市场供给，房价继续上涨，民怨开始沸腾，中央政府开始制定调控政策。例如，限购和贷款导致市场冻结，这严重改变了开发商的预期。那些已经征用土地的人放慢了发展的步伐，而那些没有征用土地的人暂时征用了土地。因此，供给没有大幅增加，但需求并没有消失。经过一段时间的放松管制，火山爆发等累积需求，因为没有大幅增加供应，住房市场继续供不应求，房价开始上升，投资投机基金的干预。

房价持续上涨，地方政府开始大量出售土地，开发商热情地购买土地。在它们能够大量开发之前，中央政府开始一次又一次地调控它。如果我们的政府制定政策，我们应该考虑开发商的感受。毕竟，他们是房屋的主要供应商。给他们一个完整的市场，这是发展大量赚钱的唯一选择。供大于求只是时间问题。

房地产潜规则:

房地产市场仍然是市场化程度相对较高的市场。每个环节的情况如下:

政府:政府垄断市场供应。原则上，它将控制市场并缓慢出售。事实上，在现有的政治生态下，没有人会把土地留给下一次出售、出售、发展经济和取得成就。这是唯一的选择；即使你会再次当选，土地市场也会不时波动。当你处于强势市场时，快速卖出并为政治成就筹集资金是最好的策略。没有人会在10年或20年后考虑事情。

开发商:大多数开发商都是私营企业。当市场好的时候，他们会努力工作，当市场不好的时候，他们会放慢速度。毕竟，他们是自己的钱。

买家:向上买而不是向下买，当市场好的时候，投资投机就来了；当市场不好时，投资投机就停止了，只需要等待和观望。

总而言之:房地产和其他行业没有什么区别。当市场好的时候，各行各业的开发商蜂拥而至，抢走土地建房，直到剩余的卖不出去。例如，三线和四线并不仅限于购买城市，但大城市的房地产有一个不同的特点，即限制购买和贷款，这创造了很多投资机会。

房屋投资经历:

如果你想投资房地产，你必须了解产品本身的一些属性。

1.面积和相应的人口

90平方米以下的第一套(小公寓)是必需的

90-140平方米(中小型单位)首次改善需求

140-200平方米(大中型单位),多次提高需求

200多平方米(大型单位)享受需求

投资房地产包括买卖。现在是卖90-140平方米的房子和买140-200平方米的房子的好时机。因为90-140平方米是现在需求最大的房子，而且有些是供不应求的，140-200平方米的供需基本平衡，所以你可以买到性价比高的房子。随着经济和社会的发展，140-200平方米的需求量将会越来越大。投资必须具有前瞻性。

2.很多，很多，很多

房地产投资中提到的地段与以环为单位的传统地段有所不同。大量的房地产投资是基于对cbd的便利和时间，以教育和商业为辅助标准。

3.地铁建设

许多人认为修建地铁是为了方便居民出行，但事实并非如此。地铁主要用于连接中央商务区、开发区和交通枢纽。如果你了解以上内容，你就会知道地铁将会首先建成。

4.自己买房和投资买房的区别

自己买房和投资买房是两种完全不同的想法。如今，许多人被纠缠在一起，也就是说，他们混在一起。

1.自住买房关心的是一段时间后房价是否上涨，而不是成本。在国家不断放水的情况下，一、二线城市房价总的趋势是上涨的。

结论:在一线和二线城市，可以随时买到自营职业，如果我能运用我之前写的技巧，在更好的时机买房，那就太好了。

2.投资买房:投资买房注重收入，成本是最重要的，尤其是持有成本。投资房地产的黄金时代已经过去，当你买下它并离开它时赚钱的好日子已经一去不复返了。现在，买卖投资物业的时机非常重要，这决定了是否有利润。

房价也在三年内上涨了20%。住在自己家里的人可能很快乐，但他们非常高，投资时可能会很悲伤。一栋房子的价格可以分成不同的组成部分，以此来评估价格是否是萧条的，以及未来是否有前景。

房价=地段(30-40%)+社区和房屋质量(20-30%)+邻里环境(10-15%)+教育资源(5-20%)+二级商业资源(约10%)+商业资源(10%)

地段:到达主流中央商务区的便利和时间。

教育资源:教育资源在一些房屋的价格构成中占很大比例，但它们经常被调整，具有一定的风险。

当上面的成分弄清楚了，房子的未来就清楚了。例如，在城市地区，上述组成部分已经非常成熟，房价已经包含了上述组成部分。房价的涨跌是大势所趋，没有什么特别令人惊讶的。郊区不同于城市边缘区，比如修建地铁、修建学校、建设商业中心和不断上升，这就是为什么城市边缘区的增长速度远远超过了城市中心区。

北京-上海-深圳房价何时会达到拐点

房子也是一种商品，供求关系总是有效的。尽管各种干预扭曲了供给和需求，但回归正常只是时间问题。

限购贷款抑制了开发商的积极性，减少了一次供应量，而高交易税费也抑制了二次供应量，从而导致房价飙升。然而，树不能长到天上。当房价上涨到一定程度时，有效需求将急剧下降，少量供给将过剩，房价将出现拐点。投资投机资金将被撤出，房价将进入下行通道。你堕落到什么程度？合理的收入价格比和租售比是房价的支撑点。以上海为例来预测:

房价最高点:人民广场附近平均价格约18万，徐家汇(002561)约13万，新庄约9万

房价支撑点:人民广场附近平均房价约14万，徐家汇约10万，新庄约6万

然后，随着收入和租金的增加，房价会慢慢上涨，但不可能通过投资房地产致富。

以上预测纯粹是个人观点，所以让我们把它们当作故事来看。

房地产和金融

房地产和金融就像一对孪生姐妹，携手并进。现在，很少有人不贷款就买房子。学好金融知识不仅可以少走弯路，还可以改变人们的思维。

目前，个人可以获得三种类型的贷款:信用贷款、抵押贷款和抵押消费贷款。例如，小冯是我的家乡。他将于2014年离开上海去杭州工作。他在上海杨浦有一套两居室的房子，他想卖掉它，在杭州买一套房子。在征求了我的意见后，我批评了他，并给了他一个计划:先还清剩余的20万笔抵押贷款，然后以1.2倍的利息将70万的消费贷款抵押出去，然后拿70万去杭州抵押一套好房子。经过一番思考，有两栋房子经过一番折腾。当房价在2015年和2016年上涨时，房子的价值几乎是200万英镑。

上面的例子可以作为一个故事，强调理解金融产品。

如何低价买房:

1.去选定区域的房地产经纪人那里签一个号码。如果这些代理经常打电话给你，这绝对不是购买的好时机。慢慢地，代理打给你的电话越来越少，甚至停止打电话，所以你必须尽快购买。代理不会打电话给你。一般来说，店里的顾客太多了，没有时间的时候没必要和你说话。

2.每周或每两周检查一次交易中心，然后结合第1条，你通常可以在较低的位置购买。

房价上涨的特点:

投资房地产的黄金时代已经过去了，没有多少机会可以简单地买房子，等待它升值。

研究一下2000年至今的房价变化，你会发现几个特点:

1.房价上涨越来越慢，房地产行业已经进入成熟阶段。

2.这种上升不是统一的上升，而是几年的调整，然后在短期内大幅上升，这是符合人性的。向上买，不要向下买。当你上涨时，每个人都来买，当你调整时，每个人都在等待和观望。

3.准确选择城市/地区/产品，把握买卖时间，赚大钱。

投资房地产有两个利润点，一个是买卖的差额，另一个是租金。投资应该围绕这些点进行。投资房地产有两个概念，一个是买了就赚钱，另一个是以后赚钱。

现在投资房地产要注意核算成本收入:

成本=首付资本成本+抵押贷款成本+买卖交易税

收入=租金+买卖差价

现在年折旧率是10%多一点，还有一个定量计算公式:

折旧=金融机构总资产增长率-gdp

给每个人的建议:

你觉得你周围的人在谈论买房吗？这个场景有多熟悉？那年6月，股市也出现了。当普通人在讨论某事时，悲剧可能会开始，20/80原则是有效的。这并不是说你不能通过投资房子来赚钱，但这已经很难了。

许多人有一个错误的想法，并认为他们已经买了房子。无论涨跌，那里都有真实的东西，他们不会受苦。

投资房地产是一件大事。每个人都应该做更多的作业。同时，

1.在做决定之前，问问熟悉附近房地产的人。

2.注意成本。首付基金和贷款基金都有成本，交易税费也是成本。例如，三年内增加20%肯定不会赚钱。

3.租售比将是未来非常重要的投资指标。

4.投资不能被视为理所当然。多学习，冷静思考。

事实上，每个人都没有经历过住房市场的反向周期。如果你在2007年幸运地在深圳的一些地方买了房子，你将不得不在1998年支付利息和偿还抵押贷款。如果你投资房地产，穷人的租金不到2%，远远低于利息。天啊，地啊，这里哪里有房地产？很明显我有炸弹。

后来，由于国家的努力，它很快开始放水，解放了人民。即使国家不放水，最终也会解决问题，因为当时房子还是供不应求，但是恐慌导致需求极度萎缩，一段时间后需求仍然会被释放。

时代变了。今天不同于过去。如果大多数城市有无限的贷款和有限的购买，市场将自由发展，在1-2年内会有盈余。如果你漫不经心地投资，在高点买入，那么许多人会意识到什么样的生活比死亡更糟糕。

投资是残酷的，无论是房地产还是其他任何东西。

总会有赚钱的机会，但这个机会将来会属于更专业的投资者。如果普通人想赚钱，他们要么努力学习，成为专业人士，要么寻求专业人士的帮助。现在住房市场已经进入了这一波市场的后期阶段，这是一个鸡肋。等待下一个周期是一个明智的选择。

来源：千龙新闻网