美国房子为何炒不起来？税费制度给戴上脚镣

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互联网上有相当多的帖子在美国的房地产投机中赚了很多钱，我相信这吸引了很多富人。对在纽约买房和买房的税费成本的实地调查表明，如果这篇引人注目的帖子不是有意误导，那么提到的大多数案例也很难照搬。美国房价不能炒的原因是相关税费给普通投资者投机房地产的冲动戴上了“软约束枷锁”。

纽约瑞西房地产公司创始人唐立淇在接受新华社采访时表示，房地产投机的概念在美国并不适用。美国房地产市场历史悠久，法律完备。次贷危机十年后，美国房地产市场已经基本回归理性。即使在像纽约这样繁华的大都市，房价的平均年增长率也是有限的。通过计算房产税、物业费、保险费、维修保养费和资本所得税的成本，在短期内通过炒房几乎不可能赚很多钱。

抑制房地产投机最直接的手段是资本所得税。如果房屋在购买后一年内出售，利润将被征收短期资本所得税，相当于卖方的个人所得税税率。收入越高，税率越高，短期资本所得税越高。2017年，税率从10%到39.6%不等，共有7个等级。如果房屋在购买后一年或两年以上出售，利润将根据长期资本所得税支付。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%，低收入阶层不需要缴纳这个税。如果该房屋为卖方所有超过两年，将有25万美元的利得税免税额(1美元约为6.9元人民币)，夫妇双方共同声明该免税额为50万美元。但是，如果有两三个投资机构，就没有这种补贴。此外，在出售房屋时，外国房产持有人将被征收10%的预扣税，这可以在本年度的税收季节进行报告，退款更多，补税更少。

同时，在美国拥有房地产的成本相当高。首先也是最重要的是房地产税。房地产税率由地方政府决定，各州之间有所不同，同一州的不同县市之间也可能有所不同，计算起来很复杂。在纽约，除了曼哈顿岛，一般来说，房地产税相对较低的县高房地产密度或发达的业务。例如，在长岛，价值在200万到300万美元之间的房产每年可能要缴纳3万到5万美元的房地产税。此外，由于房产税的一部分是教育费用，如果学校周围的房子好，房产税也会增加。

其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林山的一套两居室公寓，每年的物业费约为8000至14000美元；如果是一套有产权的公寓，每年的房产税加物业费大约是10，000美元。独立的房屋也支付割草、扫雪等费用。(如果他们不自己做)，他们一个赛季也需要1000美元。如果你粗心大意，你还会得到一张市政罚单，比如违反规定扔垃圾，以及300美元的罚款。

第三是家庭保险。为了防止自然和人为灾害，如火灾和飓风，房子必须投保。普通住房保险每年大约花费750到2000美元。如果有两三个人住在租来的房子里，保险就会增加。房屋维修和保养费用不低。房子里的地毯、地板、空中心色调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、炉子和微波炉在出租时需要业主维护和修理，在使用寿命结束后都需要翻新和更换。水、气、电、供暖和制冷系统需要维护，独立房屋的屋顶、外墙和微波炉需要维护或更换。记者的一位中国朋友在长岛买了一套6居室的公寓。住在里面不久，他发现每个月请人打扫和维护游泳池是很昂贵的。最后，他只住在一个角落里，游泳池用塑料布盖着。

即使出租，也有空购买和承租人拒绝出租的风险。租约通常一年签一次。如果到期的租户不续约，他们需要重新装修和清理，以找到新的租户。在依赖租金的情况下，有必要每30天以书面形式催租一次，只有催租两次后，法院才能宣布，而法院将在两三个月后预约，法官将在败诉后给他一个月的时间搬家。如果有孩子，这段时间会更长，而且至少会失去六个月的房租。更不用说每小时150到300美元的律师费了。

此外，房产中介佣金、转让税和其他手续费必须在出售房屋时支付，合计约占房价的8%-10%，而相关手续约占购房时支付的房价的4%。

显然，在扣除上述所有成本后，在美国投资房地产在短时间内盈利几乎是不可能的。纽约瑞西房地产公司的创始人唐立淇说，也有很多美国人投资买房，但大多数人都做长期租赁。他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否能保持其价值，并且更注重房子的地理位置和便捷的交通。“前提是租金至少足够支付每月的房款、保险费和物业费等。”。相比之下，投资房地产远不如投资股票、基金和债券有吸引力。

来源：千龙新闻网