楼市“定向加息”了吗

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五一假期转眼就结束了，这与往年看房买房的热潮大相径庭。目前市场上最热门的话题是“定向加息”——在北京、深圳等一线城市的抵押贷款利率折扣。在一波又一波政策的冲击下，这一利率折扣已从去年底的8.5倍至8.8倍逐渐缩水，接近目前的基准利率。

提高利率和降低利率是央行利率政策的责任。虽然“定向加息”可以形象地描述按揭贷款价格的上升趋势，但很容易给人一种错觉，以为这些城市的监管机构已经干预了按揭贷款的定价。事实上，无论是从公众新闻还是记者所知的实际情况来看，按揭贷款的定价基本上是银行的独立行为，是多种因素综合作用的结果。

首先是配额。去年，我行资产负债表中新增的信贷大部分来自抵押贷款，这表明在我行面临“资产短缺”的情况下，房子是整个社会信贷链中的核心抵押品，从经济意义上讲，配置有限的信贷资源是最佳选择。然而，这种情况在今年年初已经被打破。在房地产市场差异化调控框架下，一线城市银行投入的信贷资源同比收缩，直接结果自然是价格上涨。这对银行没有害处，这符合政策，也有实际好处。这种情况在过去的每一次调控中都可以看到。

其次是成本。自去年第四季度以来，银行间市场的挤压泡沫在成本和收益两个方面对银行的运营提出了挑战。虽然从第一季度的报告中可以看出，债务方的成本压力并没有明显传递到资产方，但如果同业和影子银行的监管政策继续收紧，银行迟早会面临两个非常现实的问题:第一，如果资本成本上升，资产方的定价是否会跟进？第二，如果空前几年的同行业利润都没了，我应该从全局上弥补什么呢？

然而，在目前的市场结构下，要平衡这两个问题并不容易。自去年以来，美联储已两次加息，中国人民银行也跟进并调整了银行间市场价格，而不是基准利率。在国内银行的资产负债组合中，核心定价标准是基准存贷款利率，这就是为什么我们看到抵押贷款贴现在逐渐减少甚至取消，而不是价格中心在上升。这种情况决定了抵押贷款市场的资本价格只会适度上涨，而不会出现根本性的趋势变化。

许多人可能会计算平均每月抵押贷款成本，但这不是一个核心问题。事实上，当价格上升时，贷款人的抵押成本将上升，但考虑到首付不会上升，这一资产的安全性是有保证的。当前的政策组合对投资贷款需求有更严格的选择标准，这是一种防范系统性风险和保护银行的措施。

尽管抵押贷款的定价在逐渐上升，但在整个社会的横向比较中，这类资金的成本仍然相对有利。在基准利率方面，目前的按揭贷款利率为4.9%，公积金贷款利率为3.25%，这在市场上是一个非常有吸引力的资本价格。考虑到中国一线城市未来将逐步发展成为城市群的大趋势以及类似格局对国内资源配置的更强虹吸效应，商品房的供给缺口在短期和长期都将存在，这些市场的房贷上行压力不可低估。

换句话说，目前抵押贷款定价的上升趋势既不是“定向加息”，也不是总趋势的根本逆转。

来源：千龙新闻网