最严商办房限购政策出台 商住两用会贬值or升值

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无论市场争议有多大，商业和住宅两用房的流动性和金融属性都被这一政策大大削弱了

在短短十天多的时间里，北京的购房者和房地产投机者经历了历史上最严厉的房地产监管。自3月17日以来，有关部门在9天内发布了10项政策。除了对商品房进行调控外，3月26日晚，北京发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》等几篇文章。北京的商业和办公建筑也处于历史上最严格的控制措施之下，从规划和建设、销售和使用、购买资格和个人信用等方面准确地打击了“商业改革”。

销售额下降到冰点

一旦政策出台，火热的商业和住宅市场立即降至冰点。3月27日，政策出台的第一天，北京只有三套商业和住宅合同。限购政策出台前，北京的商住合同日均达200套左右，年成交5万至6万套。

近两年来，商住两用住宅越来越受欢迎。一些分析师认为，这主要是由于房价上涨和限购政策收紧，导致更多只需要投资的客户将注意力转向地段繁荣、总价低、单价低、配套设施成熟的商住两用房。

数据显示，在过去十年中，北京售出了约40万套商业和住宅房产，目前的库存在7万至9万套之间。这些项目的市场交易规模至少为2500亿元，几乎是过去十年的新高。2016年，北京的商住市场异常火爆，普通住宅50462套，服务式公寓63703套，平均成交价为29778元/平方米。该地区扩展到五环路和六环路，近10年来首次出现了服务式公寓优于普通住宅的现象。2017年，商业和住宅市场升温。根据中介机构雅豪的统计，今年2月份北京的商品房交易中，有近六成是商业建筑，而去年同期的商业交易比例不到40%。与此同时，价格一直在上涨。2015年，商业和住宅价格约为26，400元/平方米，2017年前两个月，平均价格达到45，400元/平方米。

然而，一旦政策出台，好时光显然会暂时停止。记者浏览了连锁家园、我爱我家等房地产中介网站，所有商住两用房的信息都已下架。我采访了这两家公司的几个房地产经纪人，他们说:“政策出台后，几乎没有人问及商业和住宅房地产，但我不知道一段时间后是否会出现这种情况。”相比之下，通州区去年出台限制购买商住两用房的政策后，从那年的4月到5月，仅售出了8套。

此外，这项政策一旦出台，将对那些已经取得商业用地但尚未开工或竣工的房地产公司产生巨大影响。由于单间面积限制在500平方米以上，很难卖给个人。3月24日，北京市房地产协会秘书长陈至也在一个论坛上表示:“目前北京还有1300万平方米的商住用地没有开工，还有很多商业产品。对于长期没有开始征地的企业来说，一旦出现大的财务波动，这种土地是不容易处理的。”

贬值还是升值

至于这项政策的实施，有评论员说这是北京关闭购房的最后一扇门。曾经，无限制购买和低总价的商业和住宅使用，使得那些没有资格购买房子和不能支付高首付的新需要的人暂时有了过渡住房。然而，随着目前的五年资格和全额付款，很大一部分原来的群体的人将被拒绝。

一些分析师还表示，必须全额支付可能不会影响任何事情。由于购买商住两用房的税费极高(卖方需缴纳的税费种类和税率包括:营业税及其附加:5%-10%，个人所得税:20%，土地增值税30%-60%，印花税，万分之五，房屋交易费；买方应缴纳的税费和税率包括契税3%，印花税0.05%，房屋交易费和房屋所有权登记费)，首付款需超过50%。最长的贷款期限只能是10年，利息要贵1.1倍。一些买家计划在计算完这个账户后购买全部金额，因为全部金额可以避免高税收。

然而，无论市场多么有争议，商业和住宅两用房的流动性和金融属性都被这一政策大大削弱了。这也符合政府调控房地产的初衷。当土地恢复其原始用途时，商业用地将恢复其商业用途。在土地不能转为商业用地后，开发商在拿地时会更加谨慎，地价会再次调整。而且，房子也恢复了原来的居住属性，控制了日益疯狂的“炒房”行为。

对于那些已经购买了商业和住宅用途并打算购买的人来说，他们更关心的是房子是否会下跌，以及它是否具有购买价格/性能比。

中原地产首席分析师张大伟等看空派人士表示:“3月26日出台的商住两用项目限购措施，不仅仅是住房和贷款认定的内容，而是全面改变游戏规则，使其能够回归商业项目的真正用途。”在过去几年的房地产市场发展中，商业阶层本身是畸形的，大部分的房产都变成了住宅房产。他预测，商业和住宅两用房产的价格将下降30%以上，交易量将下降60%以上，这可能会进入休眠状态。”

另一派言论认为，一旦这项政策出台，原本交易的小型商住两用房将会绝版。虽然市场在短时间内会遭遇冰点，但许多商住楼在位置和配套设施方面条件优越，价格远低于周边房屋。在北京，有一寸土地和一寸金，这样的资产很难贬值。即使有轻微的下跌，但如果它回到最初的市场价值，它将成为“缓慢的牛市”。此外，这一政策不一定具有长期可持续性，也不占用第一套房的物业资格，并且可以在商业区和办公区附近获得丰厚的租金。尽管购房资格有各种限制，比如连续五年在北京有纳税记录，但目前，一名中介似乎成了一家“皮包公司”的代理人，以该公司的名义购买了一套房子，并将其与私人贷款进行了匹配。

一些分析师表示，当市场萧条加剧时，商业地产的价格仅为周边房价的1/3-1/5，但必须考虑地铁入口、白领聚集区、商业圈和品牌等综合因素。此外，它还强调商业地产是中长期投资产品，不适合短期投资。

来源：千龙新闻网