马光远：我为什么反对“着急”出台房地产税

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看清楚了，我反对“匆忙”开征房产税，不是反对开征房产税！

“两会”指日可待，各种关于房产税(官方将其更名为房产税，后来统一为房产税)的消息层出不穷，包括官方的一句话、媒体的不断猜测以及一些专家的表态。

我相信有关部门和传媒都选择在这个时候继续讨论物业税的问题，用意是很清楚的。那就是引导舆论开征房产税。我甚至看到一位税法专家说，房产税的草案已经完成，正在等待进入立法程序。

事实上，自2000年后中国房地产进入第一轮繁荣以来，房产税就进入了公众讨论的领域。然而，多年来，人们关注的焦点并没有改变，其中仍然是:为什么和如何征收，要征收哪些房屋，房产税是否能抑制高房价，征收是否合法，征收后如何处理房地产领域的相关税收，以及房产税与土地出让金之间的关系如何等等。

这些问题不仅是一个学术问题和税收问题，也涉及到依法治税原则的实施和如何在不保证民意反弹的情况下给公民财产权设定税收负担的公共政策课题。

可以说，从房产税的最初讨论和设计，围绕中国房产税的讨论已经进行了近10年。

从政策设计者的初衷来看，在讨论房产税改革时，首先是通过税收手段抑制房地产投资和房价，其次是对中国复杂而无效的“房产税”制度进行了大量的操作、合并和改革。

我国现行的房地产税包括房地产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税等。除了各种收费外，中国房地产行业不仅税收多，而且各个环节的税收负担分配也不均衡，这是相当不规范的。

基于此，为提高国内房地产开发和交易的税费水平，党的十六届三中全会提出“要实行城市建设税费改革，有条件的要对房地产征收统一规范的房产税，并相应取消相关税费。”

由此可见，房产税最初的公共政策目标和取向是一个“改革”问题和一个总体设计问题，绝对不是为了增加政府收入和调节房价。

从改革的角度来看，通过规范和调整房地产领域现有的税费，可以在不改变总体税负的情况下增加多套住房的税收，减少或取消交易环节中一些不合理的税费，建立合理的房地产税收制度，给住房市场一个明确的制度预期，从而保证房价的稳定，使其成为地方的主要税源。

然而，问题的关键在于，如果每次讨论或试点开征房产税时，都把地方政府的财政收入、房地产市场的兴衰以及宏观经济基本面作为风向标，无疑会使房产税本身有一个立竿见影、立竿见影的目标。

例如，对于房地产税，地方政府将把它作为新的收入增长点，人们将对房地产税寄予厚望，以抑制房价。这种急功近利的思维不仅会误导人们的预期，还会引起开发商和其他利益相关者的强烈反对，最终会使房产税的设计陷入不伦不类、不清不楚的尴尬境地。

例如，在如何征收房产税、征收对象和目的、房产税与土地出让金的关系等问题上，公众存在很大分歧。

在这种情况下，我个人坚持认为，房产税的当务之急绝对不是在各种条件都不具备的情况下冲出一个不成熟的方案，而是回归“改革”的共识，摆脱“功利主义”制度思维的束缚。为了完善我国房地产税制，促进房地产健康发展，本文探讨了我国房地产的基本制度设计。在此基础上，明确房产税的基本内涵、基本结构和假设，化解分歧和疑虑。

至少，有五个问题应该回答清楚:

首先，开征房产税的目的是什么？这是系统设计者必须回答的第一个问题。

是为了抑制房价和投机，还是为了增加地方政府稳定的所得税？在开征房产税的目的上，笔者反对“与国际接轨”等模棱两可的站不住脚的理由。

从国际上开征财产税的国家来看，大多将财产税作为地方税，其目的是地方财政收入，真正来源于民间。

在征用的目的上，我们必须清楚它是为了什么。因为这个问题很重要，这个问题涉及到将来如何使用房产税。

现在，我们似乎不好意思承认这是为了地方财政，但总是让普通人(603883，BUY)期望这项税收能够降低房价，从而赢得公众舆论的支持。

就制度设计的初衷而言，无论是完善房产税制度还是抑制高房价，制度设计者都无法明确说出房产税的政策目标是什么。为了完善税制，在开征房产税的同时，有必要大幅度取消其他税费。为了抑制高房价，它不应该针对个人居民，但税收谁拥有超过三所房子，别墅和其他豪宅，或直接征收暴利税的房地产投机者。

在制度无法回答上述问题的情况下，强制征收房产税甚至扩大试点不仅会抑制房价，还会导致更多的不公平。

第二，房地产税与房地产领域的其他税种有什么关系？

2003年，在中国房产税改革之初，基于控制房价、完善税制的目的，提出将现行房产税、城市房产税、城市土地使用税、土地增值税、房地产开发领域的各项费用、土地使用权出让金等税费合并为房产税(现为房产税)，在房地产保有阶段每年统一征收。

然而，近几年来，房产税改革，无论是在重庆、上海试点，还是总体思路，都悄然转变为“增税”的思路。只谈房地产税，不谈合并或取消其他税费。

从国际比较来看，中国的房地产税不仅不低，而且很高，有十多种与房地产开发和交易相关的税种。在这种情况下，房地产行业税费改革应在保持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调开征房地产税，而不调整和清理其他税费。

如果房产税改革只是增加一项新的税种，而不是彻底改革和重新设计中国现有的不合理的税制，这种改革无异于在已经沉重的税收负担的基础上增加税收，而这种税收最终将会转嫁给没有任何谈论房价权利的购房者。

因此，房地产行业税费改革应在保持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只注重税收而忽视其他税种。如果贸然征收，意味着房地产行业的税收负担会更重。这显然不符合十六届三中全会的原则。

第三，房产税和土地租赁有什么关系？

这是各行各业最关心的问题。众所周知，中国房地产业的最大特点是“房屋权利”的无限性和“土地权利”的有限性。

中国以公有制为基础的房地产产权正遭受严重的精神分裂:土地只有70年的产权，而房屋拥有无限的产权。这直接导致了“借鉴”国际经验在房产税改革中的制度设计，这成为空.的一句话

在中国的房价中，土地租赁占很大比例。用普通人的话说，所谓的房屋产权只是一种70年的长期租赁权。

在国际上，没有一个国家对制度设计存在严重缺陷的财产征收财产税。如果要征收，至少要把“土地”和“房地产”分开，这在现实中是很困难的。

因此，开征所谓的房产税，要么改变土地制度，实现土地所有权的绝对归属，要么人为分割房屋产权，否则，就无法自圆其说。因此，在开征房产税时，我们应该给出一个明确的答案:房产税开征后，会取消还是征收土地出让金？如果同时征收土地出让金和房产税，这种层层“剪毛”会不会与“增加人民财产性收入”的大政策背道而驰？

第四，房产税能起到降低房价的作用吗？

从欧美的理论和实践来看，基于永久土地所有权的房产税可以通过增加房东的持有成本来促进房价的合理回报。然而，房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。

笔者研究了许多国家开征房地产税的目的，其中大部分是为了给地方税收提供最重要的财政收入。特别是，当各国地方政府征收房地产税时，制度设计应尽可能不引起房价剧烈波动。

然而，由于中国房地产市场的长期非正常发展和制度的不完善，中国的房产税在设计之初就肩负着返还房价的政策使命。但事实上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素很多，如供求关系、土地制度、投机因素、货币供给等。

房产税本身可能会影响房价，但它不会是影响房价走势的决定性因素。因此，用房产税来抑制高房价，甚至用房产税来代替限购等抑制投资投机的措施，是房产税无法承受的。

最后，房产税的范围和起征点是什么？

哪些财产应该减少，如何设定税率，等等。在中国的一些热点城市，房地产的价值已经很高了，经常高达数千万。即使征收1%，每年也不是一个小数目。

一些专家表示，开征房产税没有硬性的法律障碍。如果没有法律障碍，我们近年来在争论什么？退一万步说，即使我们不讨论上述障碍，我们目前也不具备在中国实施房产税的条件。到目前为止，我们甚至还没有算出中国有多少房子，更不用说每个家庭有多少房子了。房地产统一登记是前提，全国联网建房是保证公平的关键。如果第一套房被免除，一些有门路的人将能够找到将他们多余的房子转移给其他人的方法。如何防止这些不公平？恐怕没有办法。

从房产税，到房产税，到房产税，从十六届三中全会到十八届三中全会，关于房产税的讨论已经进行了很多年，但是进展不大，一些关键问题仍然停滞不前。

甚至房地产税这个名字。说实话，到目前为止，还没有权威部门出来解释财产税和财产税的区别，以及为什么以前叫财产税，现在叫房产税。在这种情况下，我们怎能“急于”制定一项有关人民主要财产权的法律呢？

美国首席大法官马歇尔曾意味深长地指出:“税收的力量与破坏的力量是相关的。”房产税是一项重大的改革工程，它影响着政府、开发商和每一个公民。这应该得到严格的论证、科学的评估和仔细的实施，而不是为了一些极端功利的目的而急于推出。当土地几乎被出售时，就更难冲出去解决当地的财政问题。

房产税的目的、设计和具体制度细节仍存在较大差异。急于征收它不仅会损害公民的基本财产权，还会影响政策的合法性。

亚当·斯密还说:“毫无疑问，无法无天的征税，无论是在和平时期还是战时，无论是征收国家财富的一半还是20%，都为人民的反抗提供了合法的理由。”我们仍然要倾听这些圣贤的话，向他们学习，并敬畏他们。

来源：千龙新闻网