我们的房价泡沫堪称世上最坚硬 不可能大跌？

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最近的楼市调控风暴终于平息了，但关于楼市的声音一直存在，尤其是关于泡沫的声音:

统计局局长潘:

房地产市场泡沫的风险并没有走远，但它已经隐藏在雪中；

著名学者郑永年:

房地产的巨大泡沫绑架了中国经济；

中央银行参事盛松成、玉龙:

房地产市场不仅应该抑制泡沫，还应该防止大起大落。

在许多经济学家看来，中国的房地产市场泡沫是世界上最大的泡沫，甚至没有泡沫。然而，一些批评人士表示，中国的房地产市场泡沫是世界上最严重的泡沫，尚未破裂。

日本楼市泡沫破裂，中国香港楼市泡沫破裂，海南也遭遇了泡沫破裂的悲剧。中国当前的房地产市场泡沫破裂危险吗？下一个趋势是什么？小巴采访了几个大人物，听他们的分析。

韩世通

广东省房地产研究会副会长

没有价格，很难维持房地产市场

这也可能导致系统性经济风险

在三种类型的购买者中，即投资型、改良型和需求型，不受价格限制的是投资型购买者，他们对价格不敏感，但对趋势敏感。当房价上涨时，他们是推动者；一旦房价下跌，他们就不会再买了。

谁会接受这个提议？是个大问题。以深圳为例，今年1月至3月，新房的月成交量分别为1652套、804套和803套，与平时的6000套甚至1万套相比，实在是少得可怜。

因此，房地产市场不能只看价格。价格高得离谱。如果有价格但没有市场，那将是不正常和不可持续的。即便如此，它也为引发中国系统性经济风险埋下了导火索。

这是我们不尊重经济法的结果。当2008年房地产市场急需调整时，它用“四万亿计划”推高了房地产市场；2014年，当房地产市场急需调整时，它采取了救市措施，由于救了股市，最终导致了房地产市场的疯狂反向增长。

我们为什么要抵御经济寒冬？事实上，经济的周期性波动可以自然地调整和释放风险，但是我们人为地把山推得越来越高，这可能导致相当于向下的冲击，而悬崖式下降的风险也在增加。

用堰塞湖作为比喻，有必要泄洪避险，而不是抬高水位避险。但是现在我们用涨价来增加库存，这太不可思议了。它利用了人们的恐慌，消化了库存，但没有消除内在风险，反而导致了更大的风险。如今，过度依赖货币和消费能力的严重透支将在未来带来报应。

不过，目前政府正严格监管楼市，但也应警惕楼市泡沫破裂的危险。当泡沫很大时，政策不应该太强或太僵硬。我们应该想尽一切办法缩小泡沫，而不是戳破它。

事实上，当楼市回落时，我们希望在每一个阶段都有买家支持楼市，令楼市可以像走楼梯一样，逐步从高位回落，从而实现软着陆。

柳德克

德科房地产频道主编

房地产市场崩盘的可能性极低

本轮房价尚未见顶

每次房价上涨，我们都会将其与日本的房地产泡沫相比较。那位学者型的前房地产开发商几年前写了三篇文章。从多个维度分析了中国房地产市场与日本房地产市场的差异。他将中国当时的数据与日本泡沫时期的数据进行了比较。

此外，他说，有些人将来会经常用日本泡沫吓唬人，所以每当中国当时的数据被重新填充并与日本进行比较时，结论是显而易见的:中国不可能出现日本式的房地产市场泡沫破裂。不幸的是，从今天中国的所有数据来看，仍然没有日本式崩溃的前兆。

我们总是喜欢把悲剧放在自己身上，感觉更有危机感。但是我们走过的房地产之路从来没有被任何国家经历过；我们经历的城市化是全世界从未经历过的。

因此，日本和中国香港泡沫破裂的教训不适用于我们。我们渴望德国的经济适用房制度和新加坡的“居者有其屋”制度，但它们都是雾中看花。我们从新加坡学到了经济适用房和公积金制度，但现在看来这是一个失败。

中国应该探索自己特色的房地产改革之路。虽然我们今天仍然有很多抱怨，但我们应该对改革有耐心，相信未来会更好。房地产行业的各种顽疾，不是一两次改革就能解决的。长期机制是一种共识，但目前还没有标准答案。

在当前形势下，崩盘预测肯定有受众，但它在中国出现的概率极低。然而，过去一两年的激增对任何城市或个人来说都不是一件好事。

根据目前的趋势，房价尚未见顶。事实上，这一轮房价本应见顶，但这一轮挤牙膏监管令市场陷入恐慌。形象地说，调控政策一次又一次升级，每个人都在看着这扇门慢慢关闭。想慢慢走进去的人会加快入口速度，因为他们害怕被锁在外面。

目前，人们买房的决定已经变成了“我是否合格”，这是非常致命的。这将在很大程度上导致恐慌性购买。房价的任何下跌都必须从交易量的下降开始。如果交易量不下降，房价就不会下跌。

郭世英

益德期货首席经济学家

经济和金融专家

房地产泡沫将随着货币政策的正常化而终结

房地产投机者不必押注于土地融资

随着货币政策的正常化，房地产泡沫肯定会结束。目前，对影子银行的强有力监管只是开始。未来，随着国际压力的增加和通货膨胀的重新抬头，流动性紧缩将超出市场预期，一个疯狂的时代将很快成为历史。

泡沫将会破裂，日本是过去的一个教训。虽然国情不太可比，但房地产市场的规律也不例外。政府已经意识到市场疯狂的巨大潜在危害，预计该监管在生效之前不会停止。此外，在可预见的未来，再次放水并不容易，这将使市场非理性地飙升。

最近，美国要求中国承诺“控制货币和通货膨胀”，但不知道中国将如何反应。就个人而言，这是两个大国共同的历史选择，比泰山更重要。

毕竟，中国的债务在次贷危机后迅速增加了130万亿元，增长率仅次于陷入困境的爱尔兰、希腊和葡萄牙，这些债务在很大程度上与房地产有关。这是经济发展的沉重负担，非常不可持续，有潜在的危机。

我们坚信，“三会”将从国家安全、国际合作乃至世界和平的角度，认真评估经济形势，制定更加负责任、更加中立的货币金融政策和监管纪律。如果是这样，长期效果是可以想象的。否则，死亡很快就会变得丑陋。

房地产投机者不再希望和押注于土地融资，固执地认为房地产市场价格将永远上涨。受到批评的土地财政迟早会成为中国经济的过去式。当市场稳定时，财产税肯定会取而代之。

理性国家不允许房地产投机，这涉及到居住权和基本人权。中国房地产市场的投机行为，从总市值到累计涨幅，恐怕会是空.如果不严格管理，不管有多少房子，最终都是“各行各业萧条，鬼唱”。

中国的人口和货币居世界第一，但其生活资源有限。必须辅之以财税等综合手段，并长期对限购限贷实施强有力的监管，否则会造成更大的贫富分化和社会不公。最终，住房政策的不当取向和相关责任必然会受到市场、社会和历史的评判。

从新安新区的住房制度的新探索来看，它主要是公租房和廉租房，并不支持许多对未来房地产市场的"疯狂"的疯狂预期。

当越来越多的家庭使用不可靠的杠杆，并且不关注即将到来的系统性风险时，一旦未来的房地产市场下跌，预计将会出现许多违约。

来源：千龙新闻网