机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

本篇文章4860字，读完约12分钟

3月15日，北京的一位校友问我现在能不能买。我说过我会等待新的北京政策。事实上，那天没有人注意中央电视台播放了什么假的或者揭露了什么黑幕。每个人都焦急而沉思地等待着靴子在首都的落地，仿佛听到了撞击声或者暗暗希望永远听不到它。

两天后靴子着陆了。

这不是坠机，而是“为穿越而战，炸毁一群海鸥。”如果摄像机能固定在业主的脸上，被高房价赶走、被各种玩家嘲笑的青北的脸上，以及参与中国房价地图的吃瓜人的脸上，那一定是节奏四重奏。

什么是抵押贷款，也就是我上一篇文章中提到的原始贷款。简单地说，北京的房子和全国曾经发放的贷款都被视为第一套认证标准，第二套贷款被采用，首付比例为6-80%。

普通住房60%，非普通住房80%。总之，值得一提的是非普通住房，它基本上打破了提高需求的杠杆。

然而，监管并不是每天都有。每个人都习惯了。如果没有监管，人们会感到恐慌。北京和上海将永远崛起。嘿，真的没有。当然，并非每个城市都会永远崛起，它们已经衰落，而最近的衰落是由于使用了“还房子还贷款”的杀手。那么，你能理解老司机等待靴子的心情吗？

01

前世，谁“认房子，认贷款”，就是优秀炮弹的成长历史

1) 2010年，女孩们第一次长大

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行银行业监督管理委员会发布通知，明确了“住房和贷款认定的认定”

2010年7月12日，上海市下发沪房管市[2010]243号《认可住房和认可贷款》

2010年7月15日，北京发出了“还贷还房”的通知

2) 2011年在血流领域

之后发生了什么？十步之内，他将杀死一个人，并通过一千英里，他不会停留。中国掀起了一场摧毁售楼处的激烈运动。让我们列举几个感受一天氛围的例子:

2011年11月，北京大兴顺驰的领海从18，000转移到14，000。店主的情绪失控，销售办公室的沙盘被砸碎

11月，上海万科清林路降价15%，老业主谈判失败，售楼处被毁

11月，南京天正滨江花园从2万元涨到1.59万元，砸沙盘

11月芜湖镜湖世纪城7350-4200，砸售楼处

10月，宁波和盛国际城从1.5-1.6降到12000，沙盘被砸碎

10月，上海中海宇晶Xi安从22000人转到16000人，业主和保安发生冲突，砸毁

10月，上海龙湖鲤城从1.85升至1.4，成绩斐然

9月，北京毛静国际城的房价为1.98比1.4，部分业主被拘留

当时，发生了一些著名的事件，比如鄂尔多斯(600295，BUY)的崩溃，康巴什的房价从2010年的1万多降到了3000多。这位内地明星告别了中国的大舞台。

那时，微博很受欢迎，美美很受欢迎，红十字会也很受欢迎。这是非常受欢迎的一年，是第十二个五年计划的第一年。

3)流浪2012

2011年后，当房价大幅下跌，到处都被砸时，政府会议坚定地表示，尽管有所犹豫，但监管和控制是坚定的。

然而，在多次下调存款利率后，央行于2012年6月8日下调了基准利率。同一天，国务院常务会议《商业银行资本管理办法》降低了商业银行二手房贷款的风险权重，并于2012年7月6日再次下调基准利率。随后，出现了各种信贷放松模式。(2012年，一个长期机制和财产税出现在调控的热词中。从当时的语言力度来看，我觉得明天醒来的时候，房产税的征收表格就会出现在我的面前。(

2012年下半年，房价在此前下跌的基础上上涨。

4)在2013年，它既紧又松

2013年1月，部分银行微调了二手房的认定标准，将住房和贷款的认定放宽为住房而非贷款。

2013年4月，第二次强调“购房贷款”。但是，从信贷数据可以看出，经过2011年和2012年的抑制后，2013年信贷大幅增加，表明银行在实际执行中可能会放松购房贷款政策。

因此，2013年房价大幅上涨。

5) 2014年，和日本戏剧一样大

所有伟大的逆转都源于绝望，就像日本电视剧一样，把人类的欲望挖掘到了极致，爱、恨、恨、杀，都经历了质疑、咆哮和沉默，只有逆转，因为逆转不需要过去生活的冷静逻辑，绝望的人应该用冷静的逻辑做什么？

2014年上半年，2013年的信贷放松得到了纠正，事实上，住房确认和贷款确认得到了加强

2014年9月，房价大幅下跌，北京房价下跌了12.8%

2014年10月，政府突然发布文件，将贷款确认改为贷款确认

2015年，深圳率先崛起，随后上海发生了变化

2016年，20个城市蓬勃发展

6)2016黑仔祭祀

2016年11月，上海市和深圳市再次认可该房屋，认可该贷款

随后，在春节前，深圳股市出现了10%的回调，上海股市被冻结。春节过后，上海的一些地区调整了5%，郊区的二手房很难卖

2017年3月17日，北京和广州再次认可该房屋，认可该贷款。郑州看到北京的态度后偷偷开了一个小口，并做出了明确的声明来堵住这个小口

02

炮弹的致命性源于信贷紧缩

贝壳只是一个介绍，本质上是信用扮演了一个杀人的角色。面对信贷紧缩，所有中国人对房地产的情绪都荡然无存，而我们对房地产寄予的家庭幸福、孩子的未来和阶层认同在衰退面前也不复存在。也许我们爱的是它的回报率，它没有情感，我们也没有。

(数据来自中国人民银行)

从上表可以看出，2010年信贷激增后，在2011年和2012年受到抑制，2013年信贷再次大幅增加，2014年再次受到抑制，你可以看到2015年和2016年。

让我们来看看北京的一个住房价格案例，感受一下监管和信贷的节奏:

2010年大幅上涨后的下跌可以从销售办公室的数据中看出。北京和上海的房地产价格下跌了30%。

从沿海赛罗市数据看2011年后的情况:2012年，在上年下降的基础上有所回升，下半年更为明显；2013年，紧张和宽松导致房价上涨近40%；2014年，它再次收紧，导致房价下跌12.6%；在2014年底正式放松之后，一年后房价大幅上涨。

在2010年和2015年的两次大幅上涨之间，它经历了几次大幅下跌和反弹，最终显示出大幅上涨。

03

老司机说

每个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论。当国家让它回去时，它会在国家沉默时走进去。

让我们从老司机那里挑选一些引语:

第一个是张大伟:你将来能买房子吗？伟哥坚信，房地产监管的目的是稳定市场，而由监管引起的房地产市场波动是一个上车的机会，所以你应该有所准备。

高露:对于那些不缺钱的人来说，接下来的几个月将是一个很好的购买点。稳定的市场是购买的最佳时机。

欧洲水库:政策就像刹车片。监管相当于踩刹车。最初的飞升速度可能会降低。你见过刹车刹车倒车吗？没有。

我认为最终的结果不仅取决于以往的经验，也取决于现政府的意愿。

政府有两个需求，一是降低杠杆，二是稳定公众舆论。稳定的舆论是不会被分析的，只要它倒下，一些人就会砸烂售楼处，一些激进的卖家会站出来抱怨房地产投机的危害，所以我们善良的人们不会把他们都杀了。

政府的主要观察指标应该是杠杆。从上表可以看出，2015-2016年的增长取决于杠杆率，这与之前的情况不同，此数据不包括公积金贷款和商业及住宅贷款。

结合CICC的数据，根据公积金等贷款占25%的估计，2016年可能有7万亿新增住房相关贷款。去年新房成交量为10万亿，而二手房成交量据连锁住宅估计为5万亿，因此杠杆率可能达到47%。2016年，个人抵押贷款占新增贷款的45%。

央行的心理位置在哪里，杠杆率已降至35%以下？个人抵押贷款约占30%？根据后者，假设新增贷款保持不变，预计今年个人住房抵押贷款将降至3.8万亿元，前两个月已支出1万亿元，这意味着剩余10个月平均每月支付2800亿元。请比较一下去年6000多亿元的高点。

据粗略估计，信贷是房价幅度的两倍，信贷减少32%意味着房价下降了15%左右。

你有没有注意到最近的价格上涨伴随着信贷的双重增长，这是由边际收益递减引起的？如果你认为在不久的将来会有另一个大的增长，这意味着杠杆率已经超出图表。

即使按照过去五年和2010-2015年的节奏，2010年的飙升也是在经历了五年的反复收紧、跌宕起伏和反弹之后消化的。

当然，政府不希望市场暴跌。据估计，在进一步决策之前，它应该观察杠杆率降低后的市场反应。回调稳定后，一线市场仍可预期。关注市场，找到底部。

04

运营路线图

综上所述，我认为将会有一个高的房价整合，这将形成一个根据信贷紧缩的盒子冲击。我恐怕这也是政府的想法，而要消化这个增幅是需要时间的。

在这样的大背景下，我的思考被分析成两个维度:空和时间。

空房，也就是选择城市来选择位置，而选择城市有三个标准:

1)首先是经济。经济是独一无二的，最好是垄断它。具体的行业是金融和互联网的高科技。我认为只有向北深入才能满足这个条件。从他们的人均国家税收和税收可以看出，他们远远超过其他城市，这反映了经济结构。全世界房价高的城市都与这三件事有关；

2)第二是人口。人口增长或人口吸附能力强的城市是安全的。例如，广州、天津、南京、郑州、济南等。不用说，北方的人口吸附能力是很深的。虽然北京和上海的人口增长在过去的两三年里停滞不前，但每个人都知道这是因为他们疏散了人口；

三是土地供应。不管经济有多好，只要供求充足，郊区就不会涨，而供需最紧张的是深圳、北京、上海和广州；

4)关于位置，我仍然坚持自己的观点。思想发达的地方政府将首先开发郊区，然后以稀缺的价格出售郊区稀缺的土地。随后，他们将开发城市地区，并将城市地区稀缺的土地出售给天空；大都市地区的房屋没有泡沫，这反映了货币泡沫，而郊区则反映了货币泡沫和房屋泡沫。试着找一个泡沫少的房子，政府可以控制土地供应，但实质上很难控制货币。

选择城市将变得越来越重要:

1)中国已建成的城市住房约为450亿平方米。即使按11亿人口(加上实际进入城市的流动人口)计算，人均也超过40平方米。中国的整体城市化已经完成，剩余将逐步积累。再过五年，你会发现大多数城市都是房子；

2)从1960年到1990年，年人口超过2500万的婴儿潮一代提供的购房主力逐渐退出。五年后，青年人口急剧下降的一代成为购房的主力军。没有就业机会的小城市将真正经历到处人口和住房减少的悲惨局面。

至于时间，我认为有一个房价旋转图。

深圳有一个早期的一年周期，接着是长江三角洲的领袖上海，然后蔓延到长江三角洲的重要城市，最后是华北和京津冀，一个广阔的北方地区，这只是一条北伐之路。

深圳是领先的指标。为什么会这样？首先，它有最少的新房子供应，是一支轻骑兵；其次，它有许多年轻人，许多学龄的年轻人，而且更活跃；最终，它是一个没有历史和阶级的移民城市。相比之下，文化沉淀也有一些不足之处。简而言之，有许多冒险家。哦，还有，深圳的第二代一般都比较穷。北京、上海和杭州有许多富二代。深圳的第二代人要活两代人。

就深圳目前的情况而言，在杀戮之后，市场已经冻结了很长一段时间。春节前，出现了大幅度的调整，很多普通地段的房价都下调了10%。春节后，小洋春出现了二手房交易，尤其是香米湖和南山的豪华住宅区。是因为富人更害怕监管吗？

深圳可以作为北上广的一个典型，它将被观察几个月。如果深圳的二手房数量和价格保持目前的状况，这意味着它已经完成了触底。实质上，深圳的住房贷款已经大幅减少，在信贷减少的基础上保持交易具有借鉴意义。

因此，结合空的时间理论，绘制了以下路径图:

第一阶段，确认深圳触底完成后，买入深圳；

第二阶段，确认上海触底完成后，买入上海；

第三阶段，确认北京和广州触底后，买入北京和广州；

其他人口多、土地少的城市设计自己的路线。

话虽如此，事实上，严格的要求不是房子，而是钱！我们挥之不去的恐惧，就像一场梦，既不是来自平庸的生活，也不是来自枯燥的理想，而是纯粹而简洁的，这是因为我们无法跟上央行的印刷速度。

我们的悲哀是，我们这辈子不是在和自己竞争，而是和注定要跑而不是赢的印刷机竞争。而买房，只是让自己输得不那么快，那么惨。仅此而已。

来源：千龙新闻网