马光远：收房地产税 70年后还要有偿续期？

本篇文章2500字，读完约6分钟

马光远:“开征房产税，70年后再续征”将导致更多损失

国土资源部部长蒋大明在“两会”期间表示，国土资源部正在贯彻落实《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》精神，对住宅70年使用权期满后的续期问题进行深入调查，并将积极提出相关法律安排建议。

“请放心，居民购房时，他们的产权将得到法律的有效保障。”

蒋大明的话是否意味着70年期满后土地将自动无条件续期？显然，从过去的比赛来看，我们不应该如此乐观。

如果它在70年后自动免费更新，它将不会在很长一段时间内犹豫不决，它将成为悬在中国买家头上最可怕的一把剑。

我有理由如此担心。

全国人大代表、国土资源部监管监察司司长董佐基在接受《21世纪经济报道》采访时也谈到了这个问题。考虑到董佐吉的身份，他在采访中对土地更新问题的表述绝对不是一个普通学者的研究或纯粹的个人观点。在某种程度上，作为国土资源部的局级官员，他在这个问题上的表态明显不同于普通学者或其他人的分析。

在谈到房价过快上涨的原因时，董玉基认为，除了城市化进程加快外，相关的财税制度、土地制度和规划制度主要不合理，未能有效抑制投资和投机需求(为避免误解，我将董玉基提到的房产税和土地更新的相关内容直接摘录如下):

首先是房地产税收制度。房产税的延迟征收使得商品房的持有成本很小，极大地影响了居民购买住房或租赁住房、购买商品房或进行其他投资的决策行为；

二是一次性土地出让制度。这相当于一次性收取未来70年的租金收入，这不仅增加了房地产开发的成本，也使得后续的房地产升值无法调整；

三是过期居住用地使用权的更新制度。《物权法》规定，过期居住用地使用权将自动续期，但不清楚是无偿续期还是有偿续期，这给社会留下了房地产是“永久财产权”的印象，进一步刺激了居民购房的动机。

在谈到房产税与土地出让金的关系时，我将董佐基先生的观点总结如下:

首先，中国的房地产税的征收应该与现行的土地转让制度很好地结合起来。例如，对于商品房，由于土地出让金已经缴纳了70年，因此不适宜单独缴纳土地税或租金，而只缴纳房产税。此外，我们还应该考虑与现有税费的协调。房地产开发和销售已经缴纳了许多税费。在开征新税的同时，应调整现有税费，重点是优化税收结构，避免片面扩大房地产税收负担，转嫁到普通消费者身上。我完全同意这个观点。目前，在房产税立法时，很多人真的只有增税的概念，却从来没有提及其他在整个交易中数不胜数的税费。这违背了十六届三中全会以来房地产税制改革的基本原则。

第二，董佐吉在谈到“有恒产者有恒心”时，认为应该辩证地看待产权保护。一方面，“持续生产”确实有利于稳定人们的财产预期；另一方面，过度保护财产权也会助长人们不劳而获的心理。在这里，董对先生关于“不断生产”问题的看法显然是保留的；

第三，在土地使用权的续期问题上，董佐基先生认为有偿续期和无偿续期各有利弊，但有偿续期明显优于无偿续期。“有偿更新本质上是维护土地公有制，有利于国有土地流转市场健康运行，有利于化解社会贫富矛盾，维护社会公平正义。”在有偿更新的具体实践中，他提出在支付方式上可以设置两种方式:一次性支付土地出让金和每年支付租金，由土地使用者根据自身的经济条件选择；支付率为阶梯式标准，基本需求低，改善需求中等，投资投机或奢侈品需求高；具体的支付方式可以结合房产税进行征收，从而实现更新制度的平稳“落地”。

这是我从国土资源部官员那里听到的关于土地使用权期满后如何处理房产税冲突的最详细的介绍。当然，我们不知道董佐吉先生接受《21世纪经济报道》采访是代表他自己还是国土资源部。但是，考虑到董佐吉先生的特殊身份，这个表达至少不能完全理解为他个人的想法。

董佐基先生表示，今后将征收房产税，并予以补偿续征。在讨论《物权法》的过程中，绝大多数人认为应当无偿续展的观点可能不被接受。如果最终的结果是交房产税，70年后再续，那就意味着人民最担心的情况已经成为现实。显然，这是人们最不愿意接受的结果。

当然，“付费”的标准在整个系统设计中是非常重要的。然而，这项既需要房产税又需要付费续费的计划，确实不是许多人所希望看到的。如果这是最后的计划，我想没有人会“有信心买房子。”

另外，董佐吉先生设定的基本居住条件、改善条件和投资条件，因人而异，完全没有可操作性。例如，对张三来说，他是一个投资型的人。当土地使用权即将到期时，他绝不会等待高额的续期费。他可以把他的房子卖给一个基本的住宅类型或一个改进的类型，这很容易做到，然后投资一个。这与过去的做法没有什么不同，这意味着70年的问题根本没有得到解决。

关于这个话题，我过去写了很多文章，谈了很多观点，但核心观点无非是两点:

首先，只有拥有永久产权的房地产才需要缴纳房产税。这是大多数国家的先例和前提。“不变财产”是永久财产权。在这个问题上，我们可能没有任何“创新”的解释。永久财产权是绝对的财产权。如果你在这一点上摇摆不定，它会让每个人担心，并且不可能有长期的期望；

第二，“70年”的土地，这70年是如何确定的，它是否科学合理？在我看来，70年是一个非常不合理的规则。如果它是被头部击中的，它就不应该被这条规则限制为死亡。为什么不是80年，90年，100年，而是70年？

第三，事实上，当土地被拍卖时，拍卖价格绝对不是按照70年来理解的，每个人都把它理解为永久产权。否则，根据租金，怎么可能拍卖天价？

第四，如果土地出让金已经支付了70年，只对房屋征收财产税，而不对土地征收财产税。我想知道如何操作这个东西。房价和地价是不可分割的整体。我们怎样才能降低房价和地价的比例呢？这太难了。

说了这么多，我只想表达一个常识:不断生产的人有毅力，这是历史证明了人的基本本性。不要在这个问题上挑战常识和历史，也不要在这个问题上过于贪婪而让所有者害怕。这不应该是一个死结！解决这个问题很容易。回归常识并尊重永久财产权可能是最佳选择。

如果房产税最终要征收，土地更新的最佳选择应该是免费更新，或者只收取象征性的费用，使房产税合法化。如果你征收房地产税，并在70年期满后进行补偿续征，这将是一个失败的结果。

来源：千龙新闻网