中介眼中的海南楼市：全款优先选房 有楼盘半年翻倍

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在过去的春节，北方的雾霾和寒冷天气驱使人们穿越琼州海峡，来到“天涯海角”呼吸新鲜的空空气。随着人口流向南方，海南房地产市场的购买力正在涌入，这一过程仍在继续。

最近，海南房地产经纪人的朋友圈依然红火，这传达了销售现场的人气。“一个房地产的开盘价是6999元/平方米。你不会想要的。现在已经涨到17000元/平方米了。半年来，这是海南房地产的火爆状态。”一位姓李的经纪人给微信朋友圈发了一条信息。

在监管和控制的压力下，中国热点城市的房价正在放缓，而海南的房价则在上升一层。随着大量外省人涌入海南，他们想买房养老、旅游，海南楼市的泡沫似乎已随风消散。

优先选择全额住房

在过去的春节假期里，在深圳工作的小杨在三亚度过了他的时光。他来自中国东北。自从我家在三亚买了房子后，在海南过春节就成了固定的行为，但很少在东北过。

东北人涌入海南买房子是很常见的。小杨只是这种大规模季节性迁徙的一个缩影。北方严重的雾霾和寒冷的冬天驱使大量人群穿越琼州海峡来到海南的碧海蓝天。随着人流的滚滚而来，汹涌澎湃的购买力随机进入海南楼市。

根据海口美兰国际机场的统计，2017年1月的旅客吞吐量为222.3万人次；2016年12月有191.92万人，10月有143.53万人，9月有128.21万人，表明随着气温下降和春节假期的到来，人流增加。

正是这种“藏污纳垢”的独特逻辑让海南的房地产市场持续上涨，抢房的传言屡见不鲜。近日，海口一位名叫李的房地产中介发布的微信朋友圈显示:“兴化海滨城市的开盘价是6999元/平方米。你不会想要的。现在已经涨到17000元/平方米了。半年来，这是海南房地产的火爆状态。”

记者联系了该房产开发商、海南房地产经纪人冼先生，了解到该房产的平均售价在13000元/平方米至16000元/平方米之间，去年9月的第一个开盘价格为6999元/平方米，不到半年时间就翻了一番。

“现在售楼处都是外国人在看房子。他们在两三天之内就把它买下来了，稍微犹豫一下就被抢走了。”冼先生告诉记者，售楼处的普遍做法是优先购买全额住房，而按揭购房的顺序是落后的。

随着越来越多的外省人在海南买房，海南的房地产市场逆势上涨。据统计，去年12月，热门旅游城市三亚售出4624套新房，是2015年同期的两倍多。平均成交价为20186元/平方米，2015年10月后首次升至20000元/平方米。市中心普通高层住宅单价已超过3万元/平方米，别墅项目最高开盘价甚至达到6万元/平方米。

繁荣背后的供大于求

长期以来，海南房地产市场的泡沫紧随其后。1988年，大量开发商和资金挤入海南，房价飙升。然而，由于海南经济基础薄弱，无人接手，导致泡沫破裂；2014年，当市场冷清时，海南楼市也大幅下挫。

2016年2月23日，海南省出台了“两个暂停”政策，暂停审批新建商品房和产权式酒店用地，暂停审批新建商品房项目，以消化现有住房。

在不断吸收国外购买力和控制土地供应的双向努力下，海南的去库存化取得了成效。2月15日，海南省政府发布了《2016年海口和三亚房地产价格走势分析》，指出海南省在2016年初推出“双暂停”政策，表明海南省决心继续保持这一势头。经过近一年的房地产市场“去库存化”调控，海口和三亚的商品房去库存化取得了显著成效，但压力仍然比较大。

随着大规模的去库存化，到2016年底，海南省商品房库存比2015年底减少了868万平方米，去库存化周期从45个月缩短到23个月。然而，在业内人士看来，23个月的去污周期仍在警戒线之上，且供过于求仍很严重。

另一方面，根据海南省发布的数据，2016年，海口市和三亚市的房屋销售面积大幅增加，网上路标数量大幅增加。其中，2016年海口市累计销售面积432.65万平方米，同比增长15.9%；三亚房屋累计销售面积151.53万平方米，同比增长35.7%。

就网上签名数量而言，2016年海口和三亚的网上签名数量大幅增加。全年海口市住宅(含经济适用房)网上原始签名44234个，同比增长38.3%；三亚共有24，424栋住宅(包括经济适用房)在网上签约，同比增长67.1%。

海南房地产酒店运营总裁万表示，海南房地产主要用于满足特定消费功能的目标客户，即在岛内购房的小居民，以及在岛外购房养老、过冬、度假和投资的大居民。这是一个典型的出口导向型市场，该国独特的自然资源为吸收购买力提供了支持。

然而，海南省政协委员、海南省社会主义研究会会长孟晓玲公开表示，“两停”政策在房地产去库存方面取得了显著成效，但供需失衡和投资快于销售的事实并没有根本改变。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，从实际情况来看，很多人来海南投资的最初动机是希望碧海蓝天适合在该地区居住，但后来很难转手，导致房地产市场流动性差。此外，许多房地产企业投资不合理，大规模土地出让后市场供给普遍偏高。

2016年，在强劲的市场需求刺激下，许多房地产巨头增加了在海南的投资。截至目前，万达、万科、恒大、绿城、雅居乐、融创、中海等20强房地产企业已基本布局海南市场。

万认为，一波大型开发商将进入海南，开发整个地区和区域，开发与服务并重，随着海南基础设施的不断成熟，海南的旅游和服务业水平将在未来得到显著提升。从投资价值区域来看，澄迈、海口、万宁、博鳌等区域较为活跃。

来源：千龙新闻网