2000亿资金砸向房地产 又一轮房价上涨要来了吗？

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在过去的2月16日，北京土地市场迎来了春节后的第一次土地拍卖。房山两处房产挂牌，吸引了天恒、中粮、碧桂园等众多房地产企业，拉开了房地产拍卖的序幕。以农历新年为例，今年的土地拍卖刚刚开始。以农历新年为例，刚刚过去不到两个月。在这么短的时间内实际情况如何？

据《21世纪经济报道》消息，中原地产研究中心的统计显示，截至2月16日，25家企业的征地金额超过20亿元，征地总成本为1951.63亿元；其中，12家企业占用土地超过50亿。由于春节期间土地供应量减少，预计后续房企仍将增加征地量。在经历了2016年收获历史上最大的销售面积和销售金额后，房企补充土地的积极性明显更高。即使在调控的影响下，各地供应的土地仍然没有出现明显的流量标准等降温现象。标杆住宅企业正在积极争夺热点城市和热点地块。

看到这样的数字，许多朋友开始怀疑，他们不是说房子应该回到住宅物业？如何打开一个半月，2000亿土地，房地产价格真的要上涨？

第一，地价和房价的关系

说到这个问题，我们不妨谈谈房地产价格和土地价格之间的关系。根据著名的革命导师马克思在其《资本论》第三卷中的理论，为什么房地产价格会上涨并不是因为房子本身，因为商品房作为一种商品不可避免地存在着随着时间的推移而贬值的问题，而是因为房子是建在特定的土地上的，但是土地是独特的，无论它的位置或地块，甚至周围的环境如何，所以房地产价格的上涨远不是由房价的上涨引起的。

这可以说是房地产价格上涨的一个基本逻辑。然后，当我们回到现实生活中时，我们总会听到各种各样的新闻报道，比如某个土地大王的出现，以某个价格收购土地等等。，这让人们胆战心惊。那么，在我们目前的房地产价格中，土地占了多少？韩戈查阅了大量的论文和资料，其中有一种计算方法得到了业内人士的认可。该算法是《中国商报》2015年通过数据分析得出的一个房地产价格中地价与房价之比的计算公式。

根据该公式:房价=土地成本(30%)+开发成本(10%)+建筑安装成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

在这个公式中，开发成本、建筑安装成本和税收在同一个地方不会发生太大的变化，所以土地自然会成为影响房价的一个重要因素。

第二，开发商为什么要疯狂征地？

我相信每个人都还记得去年房地产价格的上涨。去年9月30日的“新政”后，所有主要的一、二线城市都开始采取限购措施，最终使飙升的房地产价格有所回落，最终控制住了局面。各个热点城市的房价开始进入无市场的横向价格状态，销售变得疲软。

到去年年底，据说这房子是用来居住的，不是用来投机的。越来越多的证据表明，房地产回归住宅物业的趋势正在形成，但为什么作为未来房地产价格风向标的土地市场，在同一年却一片繁荣，2000亿元像游戏一样投入，让人目瞪口呆。

不过，说起这个，韩戈不禁想起了自己开发商的一个朋友。韩戈一直在金融领域工作，因为他的工作认识了很多开发商的朋友。在一次聚会上，每个人都问一个中小型房地产开发商的朋友，为什么房地产公司如此喜欢拿土地。

那位朋友动情地说:谁不知道房价高、政策严、盖房子不容易，但每个人都知道房地产是一回事。如果你不夺取土地，你会死的。如果你不拿走土地，项目链就会断裂，你现在就会死。如果你拿土地，你会有一些土地储备作为保证，至少你会慢慢死去。如果你运气好的话，你可能会生活在其他房地产企业无法支撑的情况下。

我哥哥认为这句话很贴切。对于一个房地产开发商来说，开发一栋房子绝对不是一次性的买卖。与普通企业相比，如果一个周期快，就要几个月，如果慢，就要一年内完成。然而，房地产不是这样。一般房地产的开发周期需要2-3年，所以如果一个房地产预计在2018年开业，这个房地产的土地应该在2015年左右被收回。因此，房地产开发商基本上都有囤积土地的习惯，这是这个行业在地价不高时的传统。这是地价不高的时候，所以现在地价这么高，地王经常出现，我们为什么要得到它？

通过与一些做房地产的朋友交流，韩戈发现有几个主要的原因要拿土地:

首先，对于大型房地产开发商来说，土地收购是为了避免被收购。去年，我们都看到了资本市场的大鳄四处游走，不断安抚和攻击企业的情况。房地产企业，尤其是大型上市企业，一直以来都是资本市场上的一个重大价格凹陷，而且由于普通房地产企业的股权不集中，被收购的可能性仍然很大。通过收购土地和增加土地收购储备规模，可以扩大企业板块，进一步拓展企业版图，有效避免被收购。

第二，对于中小型房地产开发商来说，征地意味着大规模的开发。房地产市场竞争日益激烈，大量企业涌入房地产市场，大量中小房地产开发商的生活越来越差。面对这种情况，如果你有一个相对较好的土地资源储备，无论你从银行借钱，从资本市场筹集资金，寻找投资机构，或做大型项目，它将有明显的好处，所以房地产开发商将享受采取土地这么多。

第三，即使土地很贵，你也应该咬牙切齿。以上两个原因还是比较好的。如今，许多不尽人意的情况是，一线和二线城市，特别是热点城市的好地段几乎被抢走，建筑和安装成本也在迅速上升，但企业不得不占用土地。为什么？因为，作为一个房地产企业，如果这个城市没有土地储备，就直接意味着它将退出市场，许多企业都面临着对投资者的承诺。如果他们没有土地，没有足够的增长，他们将无法向投资者解释。此外，如果你想获得更多的信贷和更多的资金，土地收购也是在公开市场融资的基础。因此，这就像一个恶性循环，我们知道地价已经很高了，但我们也必须承受，因为如果我们不承受，我们现在就会死，也许我们可以承受几天。因此，我们看到许多财团在房地产市场联合收购土地，这就是原因。

第四，土地和房地产经纪人之间的模糊关系。事实上，每个人都知道土地价格太高了。作为一个土地供应商，为什么有些地方不能降低价格来建造经济适用房或经济适用房呢？原因是，对许多地方来说，土地收入是地方财政收入的大头。没有新的收入来源，我们怎么能轻易放弃这份收入呢？因此，开发商对高质量地段的竞争变得更加激烈。

原因基本上很清楚，那么未来房地产价格会上涨吗？韩哥一直都有这样的判断。对于人口外流的三、四线城市来说，房地产价格上涨压力很大，不容易提价。然而，对于一线和二线城市来说，由于急需的人口流入房地产，房地产价格不容易轻易下跌。一些二线城市的房地产价格在未来可能会有小幅回调，一线城市的远郊可能会有降价的可能，但在热点城市和一线城市的核心地区，降价仍有难度。在未来相当长的一段时间内，无市场价格的横向趋势可能是未来的主要方向。

来源：千龙新闻网