上海楼市图谱：购房者只问不买 房价还有“冲劲”

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“买房子，坚持北上广。”

尽管2017年打击房地产市场的基调没有改变，但仍有“专家”认为，与二、三线城市相比，上海等一线房地产市场仍“积极进取”，买房时“不会吃亏”。

真的是这样吗？

《国际金融新闻》记者调查了土地拍卖、房企推动房地产的节奏、购房者的情绪以及房地产市场政策等。，并发现郊区的唐镇、市区的大宁和市区的新天地都有所下降，但保山和人民广场的房价依然坚挺。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《国际金融新闻》表示，只要上海等一线城市有供应，房价仍将上涨。“目前，上海仍存在每日光盘的现象。从实际情况看，只要新房供应量增加，数量就会增加，价格就会反弹。”

与房地产分析师的乐观态度相比，房地产企业更加谨慎。一位知名房地产高管在接受《国际金融新闻》采访时表示:“房地产不能卖，只能降价。”

房地产市场:

政策数据不容乐观

从政策角度看，中国房地产市场可能进入最困难的一年。

自今年年初以来，央行一直在“变相加息”，地方楼市调控政策也在跟进。郑州新的土地转让条例防止恶意招标，这是接近平均价值的综合房价；上海严格审查住房公积金提取操作，依法惩处欺诈行为；广州出台了一项新的公共租赁住房政策，将未婚成年孤儿和护理人员纳入其中。

商业银行信贷政策“刹车”，房贷支付速度明显放缓，一些城市甚至停止放贷。天津、广州、青岛等热点城市的部分商业银行相继出台了房贷紧缩措施。例如，北京首套住房贷款的优惠利率已经提高到10%，第二套住房贷款的优惠利率还没有超过25年。

从数据分析来看，楼市并不乐观。

先看看土地流转情况。

记者从嘉里研究中心了解到，春节后，重点城市的土地流转仍处于“严寒”时期。今年第七周，北京、广州、深圳、南京、成都和杭州的土地周转量分别为0，上海、武汉和重庆的土地周转量分别为391，600、1，808，200和317，600平方米。

看看房屋交易量。

自1月份以来，主要城市的营业额已经下降。据公开数据显示，春节假期后的第一周，北京共售出758套新建商品房(不含经济适用房和自住住房)，面积8.06万平方米，比2016年春节后的第一周分别下降了10%和1%。

抵押贷款数据也有所下降。

2月14日，中国人民银行发布的2017年1月金融统计报告显示，1月底人民币贷款增加了2.03万亿元。中长期贷款(主要是抵押贷款)增加6293亿元，占新增贷款的31%，较上月大幅下降9.55个百分点。

至于按揭贷款比例的下降，严跃进认为，自去年第四季度以来，房地产调控得到加强，房地产市场销量开始下降，商业银行发放按揭贷款的步伐自然“放缓”。此外，根据CICC发布的研究报告，1月份全国房地产市场的销售面积同比下降10.3%，环比下降24.7%。据预测，未来三个月房地产市场的销售增长率将会放缓。

据行业分析，限购限贷政策在热点城市出台后，住房贷款申请难度加大，预计房贷规模不会下降。当然，信贷控制的效果越来越有效，这也是按揭贷款比例下降的一个重要原因。

买家:

问问房价就知道了，不要买

记者从几家商店了解到，我爱我家，目前上海外环周边急需区域的游客数量只有去年同期的30%到40%，而中心区域的游客数量更少。

闵行区一家商店的工作人员告诉记者:“大多数来看房的人只是问房价是否宽松，真正想买房的人很少。”

据记者调查，上海部分二手房的价格确实与交易价格和关联板块的交易情况有所松动。从网上挂牌价格来看，郊区的唐镇、市区的大宁和市区的新天地都出现了下跌。

然而，热区的价格依然坚挺。

陈骁和她的丈夫住在宝山区，在人民广场工作，他们想在人民广场附近买一套二手房。

"房价并没有大幅下跌。"陈骁向《国际金融新闻》的记者抱怨说，他看到的房子至少有9万平方米。“这仍然是最古老的社区。有些人觉得每平方米比去年增加了5000元/平方米。看来我还是太天真了。”

记者了解到，确实有一些购房者很天真，希望在政策收紧、楼市冷清的时候，可以通过降低房价来解决"按需购买"的问题。

金女士最近也在看房子。两周后，她决定等待。"松江九亭的房子最近增加了25万套."

住房企业:

小心地推新盘子

一家知名房地产企业的高管直言不讳地告诉《国际金融新闻》记者，政策收紧后，他们都在观望，“房地产企业在观望中寻找进入市场的好机会。”如果房地产卖不出去，你只能降价。”。

根据以往的经验，如果推出新的报价，同一项目第二批的成交价格将明显高于第一批。现在，新推出的一手住房的交易价格保持在区域平均价格的空房内。不仅价格推不上去，数量也推不上去。

从春节前后开始，“房企都在谨慎地推板，许多房企都在推一百套，先试探市场。”上述房屋公司的高管告诉记者，“如果这个新网站很受欢迎，甚至出现一些供不应求的情况，那么你可以继续推一百套。这种情况在过去两个月尤为明显。”

他告诉记者，此时可能会出现一种情况，那就是"房屋企业降价"。“至于房企的降价行为，有很多可能，比如减免一段时间的物业费，给一些住房空间，这些都是常见的优惠措施。只有当交易量处于低点且没有办法时，开发商才会真正考虑降低房价的问题。然而，这种情况对购房者是有利的。一旦一家公司真的开始降价，其他开发商就会跟随竞争，甚至更积极地降价。不过，现在三线、四线会出现这种情况。”。

土壤节拍:

临港的房价真的上涨了

据《国际金融新闻》记者报道，上海临港(600，848，买)土地拍卖于2月17日上午结束，三处住宅用地的底价均在20，000元/平方米以上，这意味着临港的二手房价格未来将超过30，000元/平方米，甚至可能超过40，000元/平方米。

“临港已超过3万平方米。上海其他地方怎么会沦陷呢？”一位参与拍卖的业内人士对记者表示遗憾:“开发商在拍卖时是理性的，但结果显示，临港房价确实上涨了。”

徐志静对此并不感到意外。“去年，万科金隅蓝湾第一次开业，短短几个小时内，空 442套房的房源就被抢走，均价已经达到28000-30000元/平方米。去年年底，碧桂园在浦东新卓开业，这是临港的一座全新建筑，并很快成为区域销售冠军。目前，出售的三居室、两厅和三浴室别墅的总价约为350万至440万元。从这些数据可以看出，非中心城区的房价正保持增长趋势，未来临港房价将超过3万元也就不足为奇了。”

交易记录:

买方和卖方都相对理性

数据显示，2017年1月，上海售出了9100多套二手房，同比下降30.3%，为60个月来的最低月值。上海二手房指数为3968点，比上个月下降28点，环比下降0.5个百分点。截至2017年1月31日，全市二手房上市数量为168，963套，比上个月下降1.38%。

据悉，上海商品住宅网数量持续下降。今年1月，该建筑面积仅为38.87万平方米，同比下降40%，同比下降70%，为2015年2月以来的最低水平；供应量为37.1万平方米，同比下降45%和14%。

《国际金融新闻》记者从同一个政策咨询研究中心了解到，从交易结构来看，上海90平方米及90-120平方米以下的二手房仍是市场的主流，有489套(销量)，占全市70%以上的份额。从总价来看，300-500万元的住房市场占42.56%。

一位与房地产相关的业内人士告诉《国际金融新闻》记者，根据数据显示，市场交易结构发生了变化，只需产品总量大幅下降，而高端产品继续以每周20至30套的原有速度销售，从而推动平均交易价格上涨。

一些房地产经纪人告诉记者，二手房的价格在一些部门是宽松的，一些街区仍然非常坚定。“与去年年初相比，目前，总体上上海楼市的买卖双方都比较理性”。

严跃进认为，从几个一线城市可以看出，上海的房地产市场是相对不稳定的，这表明上海正在实施严格的价格控制措施。“但反弹的驱动力相对较强，购房者实际上认可了上海房地产的投资。从数据来看，短期数据有所波动，但中长期没有明显的下降趋势，总体情况是积极的。”

售后市场:

上海房价仍有“势头”

徐志静认为，上海的房价的确是“咄咄逼人”。“房价的决定性因素一方面是土地价格，另一方面是市场供求关系。只要供给少于需求，房价就会上涨。”

“根据3个月移动存款-销售比率，截至2017年1月底，上海市场的去化学周期已大大扩展至12-24个月。”徐志静指出，“预计2月份市场供应仍将难以改善，交易量也不会很大，这种情况将在3月份出现‘小阳春’后缓解。”

根据业内人士的观点，如果你想在上海买房，你应该早点把它卖掉。“不排除今年第二季度房企可能告罄，买家可以选择不等到下半年就进入市场。如果第二季度价格真的下跌，他们可以选择卖出。”。

严跃进预测，今年房地产市场的总体趋势是上半年冷，下半年热。如果市场交易非常低迷，下半年仍会有收紧的趋势，“但从经济发展的角度来看，市场交易太糟糕了”。

至于上海房地产市场，严跃进表示，上海的成交量和价格有望在今年下半年反弹。“事实上，上海仍然存在每日光盘的现象，最近的数据也显示，它正在向平均5万元的价格演变。只要新房供应量增加，成交量就会增加，价格也会相应反弹。”

对于上海土地市场的发展，严跃进总结出四个特点。“首先是限制酒店式公寓用地的供应；二是大力发展租赁市场和自持住宅物业；三是适当压缩类似的工业用地和耕地，然后增加建设用地；四是重点发展四个子中心的土地市场。”

来源：千龙新闻网