北京推稳房价措施：首批集体土地入市 地价下降超两成

本篇文章1999字，读完约5分钟

北京稳定房价的措施:第一批集体土地进入市场，土地价格下降了20%以上。来源:中国证券报2018-12-31 08:35与当地市场的微调相比，一个重量级的变化悄然出现:最近，北京有7块共有房产进入市场。。 最近，有关地方房地产调控政策可能放松的消息满天飞。与本地市场的微调相比，一个重大变化悄然出现。

12月28日，《中国证券报》记者从北京市规划和自然资源委员会获悉，北京近期共有7块共有产权房。

引人关注的是，大兴区瀛海镇有三块集体建设用地，这是北京首次将集体建设用地纳入公租房的土地供应范围。

分析人士指出，集体土地参与共有产权房供应是对北京市未来共有产权房供应模式的探索和变革。

此外，由于征地减少，初始楼层价格明显低于周边国有土地，这意味着开发商在同等销售价格下有较大的空房利润，这有助于吸引更多更好的开发商加入到共有产权房的开发建设中来，有望取得多赢的效果。

根据地图，上述三块地块位于南五环外，靠近亦庄开发区边界，距即将开通的地铁8号线瀛海站约1公里，交通便利。

三个地块的总建设规模超过34万平方米，预计共可提供约4000套共有产权的房屋。三个项目的平均售价为29，000元/平方米(含全装修)。一些项目还支持幼儿园、老年机构和残疾人托儿所。

此次集体土地入市是对以往政策试点的延伸和突破。2015年2月，北京市大兴区等33个县(市、区)被国土资源部确定为集体建设用地入市试点地区。大兴区是北京唯一的改革试验区。

在12月23日提交全国人民代表大会常务委员会审议的《土地管理法修正案(草案)》中，在土地利用总体规划中确定为工业和商业用地并依法登记的集体建设用地，允许单位或个人以出让或租赁方式使用，即进入市场时不需要国有。《城市房地产管理法》修订草案也做了相应调整，以便与《土地管理法》的修订相衔接，为集体管理建设用地进入市场扫清法律障碍。

但是，过去集体经营性建设用地进入市场，现在明确规定只能用于工业用地。为什么大兴3号地块最终变成了一片共有房产的土地？

根据《京房子》的分析，去年颁布的新《北京市城市总体规划》对居住与职业的平衡有更详细的要求。在像大兴这样的平原和多点地区，居住与居住的比例应该是1: 2，即1万平方米的工业用地和2万平方米的住宅用地。然而，大兴区，尤其是亦庄，是一个工业相对集中的地区。目前，占用和居住用地比例颠倒，居住用地明显不足。利用集体建设用地建房不仅可以探索集体建设用地入市的试点改革，还可以缓解占用和居住用地的倒挂比例。此外，共有产权的住房仅用于满足眼前的需要，购买和股份转让受到严格限制。

据了解，由于集体土地进入市场时缺乏征地和补偿，土地的初始底价明显降低。这三块地的初始底价约为15000元/平方米，而邻近地区的国有土地为19000元/平方米。在销售价格接近的情况下，集体土地建设共享产权房的利润高于空，这有利于激发房地产开发商的积极性。

值得注意的是，七块共有产权的土地中有两块来自企业用地，这一点同样重要。

北京利用自己的土地进入市场建造自己的住房是有先例的。2017年底还有两笔交易。这些地块位于怀柔和大兴，这是企业首次尝试用自己的土地为社会提供一个共有产权的住房建设项目。

这一次，在海淀区一个位置非常好的地区，企业用自己的土地向社会提供共有产权的房屋。西三旗建材城和安宁庄附近的二手房均价为6万元/平方米。

业内人士指出，从土地供应主体的角度来看，企业通过招标出让自有土地有利于扩大共有产权房屋的供应，增加房屋数量。与过去国有土地的招标、拍卖和挂牌相比，增加企业自有土地的上市有利于盘活闲置土地，迅速形成共有产权房的供给。从区域位置来看，这两个地块可以说是北京提供共有产权的最佳共有产权房。

中原地产首席分析师张大伟表示，首先，这些土地的性质没有改变，所有权仍然是集体土地。其次，北京市场供应量将明显增加，2018年北京房地产市场将完全进入供应井喷时代，大量的共有产权和限制竞争的房屋供应，缓解了急需的市场供求结构。共有房产的价格远低于商品房的总价。

张大伟还指出，如果这项政策得到全面试点，将带来大量土地供应。但是，有必要规定土地的使用寿命，以及在使用寿命到期时如何更新土地。另外，对于北京来说，如何计算这类共有房产中购房者的产权比例，不能根据周边商品房的价格比较来确定其份额，所以后续一定会有更多的配套政策。但是，这一政策变化可以说是集体土地利用的一次重大探索，意义重大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进强调，类似的普通产权住房和小产权住房有着明显的区别。首先，土地使用的性质是合法和非法的。集体建设用地入市是一种新的政策趋势，它是合法、合规、合理的，而小产权房用地则是各地的私有建设。其次，对集体建设用地入市有严格的土地利用规划，目前正处于试点阶段。然而，小产权房用地可能涉及商业用地、宅基地和耕地，其自身的土地来源相对复杂。

来源：千龙新闻网