北京二手房套均总价达500万 限竞房和二手房抢刚需客源

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二手房和限制竞争房的纠纷正在北京楼市上演。想买房的预算已经从400万元提高到500万元，这是刚刚进入房地产市场的新人的入场券。

根据壳牌房地产数据的统计，《证券日报》发现，自2018年5月以来，北京二手房的平均交易价格一直在502万元至510万元之间徘徊。2018年10月，北京二手房平均成交价格为502.7万元，平均成交价格为6.1万元/平方米，比上个月下降1%。

在新的住房市场中，我们只需要考虑的是共有产权住房和有限竞争住房。有限竞争房的准入门槛一般在400万元以上，但此类房屋的供应量相对较小，总价约500万元的有限竞争房是新屋市场的主流产品。

首先，二手房地产市场争夺客户

“我原本打算先付160万元左右的定金，然后在一个有限的比赛室内买一套，总价超过400万元。”不过，在看了很多有限的比赛用房后，我发现最划算的房子是500万元左右。”王女士告诉《证券日报》记者，“现在我面临两个选择。一种是借钱首付200万元买一个有限的比赛用房；二是选择二手房。”

无独有偶，像王女士这样只需要买房的顾客也面临着这个问题。由于“70/90”政策的限制，刚刚需要的客户能够承受的平均价格一般在52000元/平方米到57000元/平方米之间。然而，根据上述壳牌房地产数据统计，二手房的平均交易价格已经达到61000元/平方米。乍一看，两者之间的价格差异似乎很明显，但实际市场更为复杂。在已进入市场的约30个限制竞争的住房项目中，网上签约率仅为20%左右。淘汰率低的竞业限制住房往往存在着区位优势不明显、交通不便、教育资源匮乏等诸多缺点。然而，如果你想以同样的价格购买二手房，它往往是“旧的和小的”，这使得买家很难只是需要它作出选择。

一些业内人士告诉《证券报》，今年上半年，北京新增住房供应量降至历史低点，大量购房需求涌入二手房市场，总价约500万元的二手房成为市场交易的主力军。然而，在今年下半年，市场上集中了有限的竞争房屋，抢劫他们的顾客是二手房的主要买家。一些竞争有限的房屋项目已经引入中介机构介绍客户，从而支付渠道费，这显示了这个市场的激烈竞争。

只需要增加可选列表的数量

值得注意的是，当买家购买有限的竞争房间时，仍有许多账户需要提前结算。根据北京市最新发布的《关于加强限价房项目销售管理的通知》，即使限价房未转换为共有产权房，限价房也应在取得房产证或契税缴纳证5年后上市交易。对于许多购房者来说，在买房之前必须仔细考虑这个周期。

和硕首席分析师郭毅认为，在限购时代，购房者在购房时必须考虑家庭的成长。现行政策锁定了有限竞争空间的流通周期，该周期至少应为8年。如果购房者认为他们的收入在未来8年内会有很大的提高，家庭结构可能会发生变化，例如，他们想生孩子，或者他们想生第二个孩子，或者他们的父母将来可能老了，需要他们的照顾，那么考虑到未来家庭人口的变化将需要更大面积的住房，同时， 随着收入的增加，他们需要卖旧买新，最好选择普通的商品房，包括二手房。

根据壳牌房地产数据的统计，《证券日报》记者发现，2018年10月，北京二手房分布图大致如下:石景山380.9万元，丰台415.6万元，大兴369.5万元，房山333.2万元，顺义389.3万元，通州369万元，门头沟310.9万元，根据成交价格，石景山5.1万元 房山3.6万元/平方米，顺义3.8万元/平方米，通州4.4万元/平方米，门头沟3.8万元/平方米，部分地区甚至高达11万元/平方米。

此外，根据上述壳牌realdata的统计，目前一般二手房空房的议价为5%，比上个月有所上升；在业主列出的价格调整数据中，降价幅度占90%以上，有些地区甚至高达100%，整体降价幅度仍占90%。

不难看出，在二手市场上，似乎有相当多的可供选择的房子是顾客所需要的。然而，据王女士说，在阅读了大量二手房之后，发现小户型一居室的总价低，单价高；两居室侧重于可控总价，但其年龄、位置、教育和医疗资源相对不足。

对此，有业内人士认为，如果购房者的收入不稳定，就不可能保证未来8-10年新屋贷款的稳定偿还，而且二手房选择的相对灵活性较高，一般来说购买学区房更安全，特别是在交通优势明显的社区，如交通优势明显的房屋和较新的房屋。

来源：千龙新闻网