“两极分化”的燕郊楼市：商品房凉了公寓楼火了

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冬季刚刚开始，北京就迎来了明显的降温天气。北京以东30公里的燕郊镇也随着北京进入了寒冷的冬天。

燕郊属于河北省三河市的西部城市，位于河北和北京的三角地带。西临北京通州区鹿城镇、西吉镇和宋庄镇，隔着潮白河。受地理因素的影响，燕郊第一次接受了很多只需要买房的人。同时，由于前期购买政策相对宽松，吸引了许多投资者。

燕郊房地产市场一直被视为北京房地产市场的晴雨表，因为它的地理位置和在北京工作的大量居民。从去年开始实施严格的限购政策到现在已经一年多了，消息不断传出。自去年3月以来，燕郊也受到了廊坊几轮调控的影响。与2017年的最高房价相比，2018年燕郊的房价几乎减半。如今，在北京周边房地产市场大萧条的背景下，一度引领房价猛涨的燕郊，也成为了本轮房地产市场的领头羊。

燕郊楼市真的进入冬天了吗？《证券时报》记者多次走访燕郊，触摸了楼市的温度，并在数字背后呈现了燕郊楼市风起云涌的真实情况。

燕郊商品房十月

交易价格同比下降24%

在过去的十年里，燕郊作为北京周边房地产市场的代表，承担了北京的许多溢出需求。随着北京房价的飙升，燕郊楼市的发展也突飞猛进。从2016年底到2017年初的短短半年时间里，它甚至创下了每平方米房价突破3万元、突破4万元的辉煌“纪录”。

燕郊已经从一个经济落后的拥有5万人口的农业小镇发展成为拥有100多万人口的“环北京第一城”。燕郊现在有近100万常住人口，三河市20亿年收入的一半以上来自燕郊。经过十多年的建设，燕郊现在到处都是高楼大厦。

2017年3月21日，河北省廊坊市出台了一项政策。根据廊坊市房管局等部门联合发布的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，本次限购区域为廊坊市主城区(包括广阳区、安次区和廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。根据规定，非本地户籍的家庭只能购买一套住房，首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。

2017年6月2日，廊坊市进一步加大调控力度，再次发布了《关于进一步促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见》，指出非本地户籍家庭若能提供3年以上的本地社会保险缴费证明或纳税证明，将限于购买一套住房。

受政策影响，这一轮调控使得燕郊许多二手房价格几乎减半。

11月18日，记者乘坐814路公交车从北京国际贸易大北窑南站到燕郊，全程约40分钟。这在北京郊区的许多地方都很难实现。这可能是北京许多工人在燕郊买房的原因，也是商品房价格比北京许多郊区更贵的原因。

从京哈线进入燕郊，经过地标彩虹桥后进入靖宇街，这里曾经是著名的卖房街。

早在几年前，记者路过这条街，就收到了可以装满书包的房地产项目传单。卖房子的喊声没完没了。在这次访问中，记者停留了大约2个小时，只收到了3份关于房地产市场的传单，其中两份是关于熊安新区看房的传单，另一份是关于燕郊商业广场的传单。

据北京中原统计，截至10月底，廊坊(市区+燕郊)今年商品房交易5639套，面积58.2万平方米，连续两年下降，比2017年下降69%；平均成交价为13900元/㎡，连续四年上涨，环比上涨31%。今年廊坊(市区+燕郊)累计供应商品房5099套，供应面积53.22万平方米，连续四年下降，比2017年下降35%。

记者走访了燕郊的二手房，了解到在榕树湾、潮白族、夏威夷南岸、理想城市、上商城等建筑密集的代表区，房价从每平方米1.6万元降至2.2万元。这一价格几乎是去年3月交易价格峰值的一半。

据北京中原市场研究部统计，截至10月底，燕郊的平均成交价格为16500元/㎡。10月份，燕郊商品房销售145套，交易面积12300㎡，连续两个月下降，环比下降14%，同比下降19%。燕郊商品房交易价格连续三个月上涨后首次回落，为16000元/㎡，环比下降8%，同比下降24%。燕郊商品房成交额为1.98亿元，同比下降22%，同比下降39%。

从数据来看，燕郊的房地产市场真的很“酷”。然而，记者的调查发现，降温的背后存在“两极分化”，70年来，产权商品房的数量和价格在政策限制下有所下降，而不受政策影响的公寓楼则逆潮流而动，备受追捧。

二手房价格下跌了70%

大房子的延长销售期

燕郊的二手房市场相对较大。经过十几年的建设，新建房屋已经不多了，大多数业主已经有了可以重新上市的房子。在过去的一年里，燕郊的房价确实出现了相对明显的下跌。

记者走访的燕郊许多中介机构也证实，在去年的严格调控之前，燕郊楼市已经进入了明显的调整阶段，想要开始购房的买家没有资格摩拳擦掌，而一些急于用钱的业主则主动降价，甚至以低于购买价的价格出售。

11月24日，延顺路的一家大型中介机构大星房地产在楼顶挂了一个窗户大小的红字招牌，但很少有买家前来咨询，这让豪华的门面显得非常孤单。

记者看到门口的房地产促销展板上原来的价格用黑色记号笔划掉了，旁边标着降价的箭头，新的价格写了下来。降价幅度从70，000到80，000不等，降价幅度从120，000不等。

“虽然燕郊楼市在过去一年大幅下跌，但前来咨询的客户并不多。”房地产销售员李(音)承认，这家房地产中介公司被排除在外，但她随后建议记者，如果他们有资格买房，就要立即开始。

“看看这个全南行的公寓，单价大约是22000元/平方米，空白的83平方米可以赢得180多万元。我们现在可以去看房子了。”不要告诉记者，李女士选择了一套她认为非常划算的二手房。“现在买二手房的平均价格在18000左右，两年后可以免征增值税，这比买二手房更合适。你可以买二手房，但你只能看到拍卖计划，而不能看到你自己的房子。我要带你看看这个街区。二手房的数量在去年达到顶峰时达到了4万套。因此，现在购买是错失良机。”

这是榕树湾的一栋高层住宅。我一进入社区，就被安置在一个20多层的密集建筑群中，天际线被切割成一个井口，有点凹陷。相对高端的住宅区旨在将人与车分开。居住区里人不多，建筑物里绿树成荫。李灿女士推的粗糙的房子透过客厅的落地窗可以看到附近的潮白河。

据李女士说，房主购买这套房子时的单价刚刚超过2万，因为它是一栋短命的建筑，还没有拿到房书，现在几乎是打折出售。

“我过去常常带顾客去看房子，但我一整天都喝不上一杯。现在至少少了70%。但如果你不这样做，房价就不会这么低。”李女士告诉记者，这仍然是中介主要推荐的情况。然而，即使你看一看，交易也相对较快，主要是因为你已经在燕郊有了一个本地账户，所以你可以换个房间或者再买一个。

拉面店中介关闭换货

卖家主动降价几十万

除了买家，还有二手房中介。

来自房地产的李女士是燕郊人，可以说她是燕郊的一名高级中介从业人员，也是为数不多的仍在坚持的销售人员。据她说，店里其他地方的很多销售人员都已经离开了燕郊市场。这份声明解释了记者在商店看到的情况。周末原本是二手房中介最忙的一天，但是很少有顾客光顾这家店，三分之一的办公室座位都没满。李女士告诉记者，大的中介机构比较好，而许多小的中介机构已经无力支持其关闭住户。

记者走访了燕郊的几个大型社区，周边的二手中介关门大吉的现象十分普遍。

夏威夷南岸是燕郊离北京最近的社区之一，近100栋建筑也是二手中介运营的主要社区之一。在南门，有很多二手房中介，比如星月地产和夏威夷二手房。

11月18日，记者看到星月地产一楼的两个门面，一个关闭，另一个改成了“中国兰州牛肉拉面”。夏威夷的二手房商店，他们经营自己的二手房，没有幸免，他们一半的门面被转租，以开放“德内福健康洗衣店”。

这时，夏威夷南岸的业主田女士走进商店，想挂牌出售她的房子。业主的房子位于xx楼2单元，面积88平方米。这是一套“三阳开泰”公寓，预计售价为200万元。

“最高的是170万，而200万根本看不到。卖得高是没有用的。”销售人员张女士打断了田女士的讲话。为了证明她是对的，她把电脑屏幕推到田女士面前，让她在数据库中查看销售室的其他情况。

“现在这个市场，我建议你挂165万更合适。正在出售的xx号楼X单元的房子和你的房子一样大。没有人看到年初悬挂的200万套，业主主动降到了165万套。我们专注于推动，也有一些要看，但我们还没有卖出去。”张女士建议田女士不要对售价期望过高。“去年年初，单价是3.8万元。2017年5月，限购政策到现在还没有放松的迹象，房价一直在下跌，估计年底会有所回落。”

“这和你的公寓类型一样。这个中产家庭有一扇凸窗，售价163万英镑。5月份还没有卖出去。”张女士卖出了一批和田女士类似的房子，她说:“现在房子能不能卖出去，不仅要看价格，还要看市场价格。”这取决于你的楼层。你的xx大楼正好在社区里。公寓类型还可以。你还有几十万的余额。这取决于客户的情况。如果顾客急着要买，你的房子用最后一笔钱是不容易卖掉的。”

“市场估计明年会有一个低点。这项政策刚刚收紧，不可能放开。”张女士没有忘记说服田女士降低她的期望值。

公寓楼很热

土豪一次买三层楼

二手房正在衰退，新房也好不到哪里去。记者通过各种渠道了解到，燕郊最近几乎没有新开的商品房，但新开的公寓楼却出乎意料地火爆。

“我们代表二手房和一手房，但新房只有公寓。现在燕郊没有新的开业，香港中国旅行社最近也开业了，但是日期和价格还没有确定。”房地产公司的王告诉记者。“燕郊没有一栋有70年历史的房子，而是一套有40年历史的公寓。如果你不合格，你只能买一套公寓。如果你有资格买房子，如果你升得高，房子就会卖得好。”

至于王先生提到的公寓，目前在燕郊只有方在出售，这是首尔的一个温馨的城市。

11月24日，记者来到了首尔甜城广场广场朝拜街附近的销售接待中心。中心前面的停车场已经满了，所以他只能在门前的马路两边临时停车。停车场的车牌来自北京、江苏、安徽、河北等地。

走进接待中心的大门，近100平方米的区域挤满了熙熙攘攘的人群。在大门对面墙上的房地产位置地图前，在接待中心中央的沙盘周围，仔细聆听销售解释的顾客被包围了。这与著名的“燕郊楼市街”形成了鲜明对比。在燕郊，到处都可以看到关门的房地产中介。

一名销售人员带记者参观了房子，他的解释沙哑而疲惫。“痛苦和快乐，我今天上班后就没时间吃饭了。”销售人员告诉记者:“这道菜真辣，你在大厅里就看到了。今天又是一个周末，人多了。”

记者在沙盘上看到，一条从北京延伸到燕郊的地铁在燕郊有一个燕顺路站，离房地产约一公里。

据销售人员介绍，现在开业的公寓主要是30-40层的阁楼公寓和70-80层的公寓。目前，阁楼单位是最受欢迎的，40多个单位已基本售罄。

“首付款7万元起，33 ~ 88 ㎡, 0/间，总价低，不限量购买和贷款。首付款分为2~3年，不计息。如果你是一个在北京工作的年轻人，这可能是你在北京扎根的最后机会。”销售人员告诉记者，首付款由开发商分期支付，这减轻了年轻人买房的负担。

销售人员带记者去二楼看阁楼模型室。带楼梯的样板间里挤满了正在看房的买家。如果他们想移动，他们需要侧身通过。

记者看到，在销售人员的ipad销售系统中，大部分都是红色的。可供选择的空间不多，仍有少量公寓出售。例如，d1-1-2015公寓是一个面积为33.15平方米的阁楼。与上亿的价格相比，这套公寓的总价只有75万左右。虽然总价相对较低，但单价接近23，000元，比拥有70年产权的商品房还要贵。

“位置好，总价低，首付款低，可以分期付款。它不受购买限制条件的限制。几乎没有竞争产品。你能说我们不热，单价也不高吗？”销售人员告诉记者，大多数来买房子的人都在北京工作。两天前，有人一下子买了三层，并告诉记者是哪三层。

也许这就是顾客众多的原因。销售人员向记者解释后，他们没有建议多买，也没有指导记者先交押金，然后再向下一位解释。无形中给人一种感觉，楼市降温的数据并没有反映燕郊楼市对住房的需求。

来源：千龙新闻网