地产泡沫破裂简史：房价一定涨 普通老百姓最惨

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昨天，我回顾了日本的房地产泡沫。事实上，人类泡沫由来已久，这是由贪婪和无知造成的。由于房地产的迫切需求和巨大的成交量，它已经成为许多泡沫历史的主角。美国佛罗里达州的房地产危机是有记录以来的第一次房地产泡沫，后来日本和东南亚没能摆脱它。最近的全球金融危机也起源于美国的房地产泡沫。哪些共性值得注意？

01

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达州。飓风引发的海啸夷平了佛罗里达州的两座城市，摧毁了13，000栋房屋，造成415人死亡。海水涨到了二楼，人们不得不爬到屋顶逃生。

飓风不仅吹倒了房屋，还刺破了人类历史上第一个有记录的“房地产泡沫”。

飓风过后，许多破产的企业家和银行家要么自杀，要么发疯，而其他人则沦为乞丐。据说美国商界著名的“麦当劳教父”雷·克罗克家境贫寒，被迫做了17年纸杯推销员。

佛罗里达房地产投机的历史是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达位于美国的东南端，直入海洋，靠近古巴，冬天温暖潮湿。它是一个度假胜地，尤其是迈阿密北部的棕榈滩岛，也是美国富人聚集的天堂。第一次世界大战前，每年冬天这里聚集了美国“四分之一的财富”。

第一次世界大战后，情况发生了变化，因为远离战争和富有的战争资金，美国人民感到口袋里装满了钱，并相信“美国将永远赢”！工作机会增加，收入增加，股票市场繁荣，这使得很多人有钱。当他们有钱的时候，他们主要做三件事:买房子，买车和玩！

买房在全国还没有形成趋势。尽管1927年的麦克法登法案开始允许国家银行发放非农业房地产贷款，但对房价的刺激并不明显。在1921-1925年间，华盛顿市区的房价只上涨了大约10%。

但是越来越多的人买车。那时，一种叫做汽车分期付款的产品诞生了，10%的首付可以赶走一辆昂贵的汽车。

与此同时，美国正在经历一场轰轰烈烈的城市化运动，道路也有了很大的改善。结果，人们不再受火车的限制，“自驾游”变得流行起来。佛罗里达过去很少有人去，现在也成了中产阶级的度假胜地。

他们很快发现，这是房地产价值的萧条！很多人都愿意在这里买房子或买块地度假，房地产也逐渐繁荣起来。

赚钱的消息就像风一样。你不能隐藏它。

越来越多的美国人来到这里，迫不及待地想购买房地产。

从1923年到1926年，佛罗里达州的土地价格急剧上涨。例如，棕榈滩的一块土地在1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年价值400万美元。据传，人们几年前投资800美元，几年后赚了15万美元，于是人们开始投资房地产行业。

回归是疯狂的。土地价格每上涨10%，投机者的利润几乎会翻倍，但他们还是跟不上房价。从1923年到1926年，佛罗里达州的土地价格急剧上涨。房价每年上涨不止一次。一栋房子一年内上涨四次是很常见的。迈阿密的房价在三年内上涨了五到六倍。

当时的口号是:“今天不买房子，明天就买不到了！”《迈阿密先驱报》成为当时世界上最厚的报纸，因为它刊登了大量的房地产广告。据说迈阿密当时只有75，000人，从事房地产的有25，000人之多。

银行也在火上浇油。一般人买房只需要10%的首付，其余90%的房款来自银行贷款。投资者只需要支付一定的利息，他们可以等待一个很好的时机转售房子，而且售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了其他一些人，比如一个意大利移民庞兹，他讲述了一个关于邮购券的故事，承诺超高的回报率，人们争相前来。庞氏骗局用新的钱来偿还旧的账户，他玩得越多，他就变得越多，这就是庞氏骗局的起源。

房地产仍然是主流。在佛罗里达投资已经成为美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车和轮船挤满了梦想发财的美国人。

有一段时间，数不清的财富涌入佛罗里达州，城市街道两边的房子被高价收购，郊区未经规划的土地被地区出售。买房子和土地的人很少去野外看，他们也不在乎质量。他们只需要等到它上涨，然后卖掉它来获得差价。

一场突如其来的飓风粉碎了所有的梦想。

1926年底，不可避免的崩溃终于到来，迈阿密的房地产交易额从1925年的10.7亿美元下降到1926年的1.4亿美元。许多高层人士开始无力偿还抵押贷款，人们纷纷抛出自己的房地产，导致房价大幅下跌，破产家庭比比皆是。

这一泡沫的破裂并不是一个独立的局部事件。即使没有这场飓风，泡沫也会因为另一个小诱因而破裂。此后，美国政府大力控制负面影响，但当佛罗伦萨房地产泡沫破裂，华尔街在1929年崩溃，导致20世纪30年代的大萧条时，经济危机的导火索被点燃。这是另一个故事。

02

在中国之前，最后一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体创造的，其中以韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国和新加坡为代表。从20世纪80年代末到90年代初，这些国家实现了大约10%的高速增长，这是引人注目的。国际资本蜂拥而至，但这推高了房地产风险。

这一切的起源来自于20世纪80年代的对外开放:

●菲律宾在20世纪60年代宣布取消外汇管制。1986年，外国利润可以自由汇出；

●1986年，马来西亚提高了允许外国投资者持有国内股份公司股份的比例；

●同年，印度尼西亚也放松了对资本账户的控制。

……

到1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚，同时银行信贷开始大幅扩张。

从1986年到1994年，流向股票市场和房地产的银行贷款比例在各国都有所增加，包括新加坡33%，马来西亚30%，印度尼西亚20%，泰国50%，菲律宾11%。

然而，资本流动首先推动了大城市的房价。

●印度尼西亚的房地产价格在1988-1991年期间上涨了大约四倍；

●马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年期间都增长了大约三倍；

1989年，泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，1996年超过7，900亿泰铢，7年间增加了5倍以上；从1988年到1992年，土地价格年均上涨10% ~ 30%；从1992年到1997年7月，每年都达到40%。在一些地方，土地价格一年上涨了14倍。

太壮观了。

但是这些都是不可持续的。1997年东南亚金融危机中断了这一进程。原因是热钱大量涌入，过早开放了不成熟的资本市场，资本项目管理过于宽松，为国际热钱的频繁流动和投机攻击提供了机会。

20世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，以格林斯潘为首的美联储开始加息，美元处于强势周期。实行固定汇率制度的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力减弱，进口激增，导致巨额贸易和经常账户赤字。

同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面显示出强大的竞争力。1996年前后，南亚国家的出口大幅下降，经常账户加速恶化。1997年，泰铢、菲律宾比索、印度尼西亚卢比、马来西亚林吉特和韩元成为国际投机资本的目标。资本大量流出，固定汇率制度被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍像悬崖一样下滑。

●房地产泡沫开始破裂。进入1996年后，泰国出口产品的国际市场需求疲软，贸易逆差加剧，给泰国汇率造成了巨大压力。资本外流的巨大压力迫使泰国央行最终放弃固定汇率制度，实行“有管理的浮动汇率制度”，导致外汇市场和股票市场过度下跌，泰铢贬值逾一倍。房地产价格也迅速下跌，仅在1997年下半年就下跌了近30%。泰国的空住房占用率持续上升，空办公楼的占用率高达50%。

●与泰国类似，马来西亚的大量外债并没有投资于实体经济，而是转移到了房地产业和股市，从而使泡沫迅速形成。

以吉隆坡为例。1995年，金融危机爆发前，房租和房价分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近两倍。股市暴跌，金融股和地产股甚至下跌了70% ~ 90%。房地产市场的泡沫也破灭了。1997年下半年，马来西亚房地产平均交易量下降了37%，各种房价指数开始大幅下降。

其他国家也有类似的情况。房地产危机、金融危机、东南亚国家告别平庸之前的高增长，直到现在都没有回到自己的精彩时刻。

03

2007年，美国房地产再次崩溃，这与佛罗里达州不同，这一次是全国性的。

2001年，当互联网泡沫破裂时，以前很难买到票的互联网公司的股票变成了废纸，经济开始衰退。小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出“居者有其屋”的虚张声势计划。

富人已经有了房子，所以这一次，政府的注意力转向了低收入甚至没有收入的人。

自2001年以来，美联储已经连续11次降息。联邦基金利率从2001年初的6.5%降至2003年6月的1%，30年期固定利率抵押贷款合同利率从2000年5月的8.52%降至2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人放贷。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体购房的需求，市场狂欢。

大多数发放次级贷款的金融机构都是抵押贷款公司，因为他们没有任何网点，所以他们主要依靠分销渠道来推广他们的业务。由于这些渠道需要佣金，它们进一步放宽了借款人的门槛，那些一无所有的人不敢放手。此外，他们还推出了“零首付”和“零凭证”的贷款方式。他们不检查收入和资产。贷方可以不用资金就买房子，只需申报他们的收入。一些贷款公司甚至编造虚假信息，让不合格的借款人的贷款申请获得批准。

金融机构疯了吗？没有。

由于政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能会因歧视而被罚款，罚款金额通常高达数百万美元；

因为房价一直在上涨，作为抵押品，即使有违约，银行也可以拍卖抵押品来控制风险；

由于这些抵押贷款公司无法吸收公众存款，它们只能依靠二级市场的贷款和信贷资产证券化来解决资金来源问题。因此，他们将贷款资产证券化，并以抵押贷款支持证券(RMB)和cdo的形式出售给市场。他们在转移风险的同时获得资金，在将相关风险转移到资本市场的同时获得流动性。

到2007年，相关金融衍生品总量达到8万亿美元，是抵押贷款总量的5倍。

房价也在一路上涨。从2000年到2007年，房价涨幅大大超过了过去30年的增速。2006年6月，美国10个主要城市的平均房价比十年前上涨了2.9倍，远远超过了工薪阶层的收入增长水平。

事情会走向极端。这次泡沫的破裂也是从政策变化开始的。

出于对通胀的担忧，自2004年6月以来，美联储在两年内连续17次上调联邦基金利率，从2006年的1%上调至5.25%。因为次级贷款大多是浮动利率贷款，所以它们大幅上升，美国人不储蓄，他们找不到六个钱包来应对危机。然后许多人发现他们负担不起抵押贷款！

不断上升的利率逐渐刺破了房地产泡沫，然后房价开始明显下跌。对于那些发放贷款的机构，即使他们收回了拖欠者的财产，他们也不能通过出售财产来收回贷款的本金和利息。此外，许多房子根本卖不出去，他们不得不不断违约。

次贷危机立即爆发，并立即蔓延成百年一遇的金融危机，影响到银行、对冲基金、保险公司、养老基金和包括政府信贷支持在内的各种准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，欧洲大型银行如苏格兰皇家银行被国有化...

自2008年次级抵押贷款危机以来，已经过去了将近9年，美国经济在经历了几轮宽松之后，开始走出衰退。然而，尽管欧洲和日本经济推出了qqe和负利率，中国经济的增长率仍不如以前，而拉美和澳大利亚等资源国则大幅下滑，陷入长期低迷。到目前为止，次贷危机的全球影响还没有完全消除。

04

无论何时何地，房地产泡沫都有一些特征，如:

住房需求发生了巨大变化；

每一次房地产泡沫的背后，都离不开货币政策。如果你有更多的钱，你必须找到一个地方去。房地产因其优越的禀赋而成为天然的水库；

泡沫也离不开银行和其他机构的帮助、宽松的抵押贷款和不受控制的金融产品创新；

投机猖獗，每个人都害怕错过它；

泡沫破裂有时来自自然灾害，有时只是谣言；

无论如何，普通人都会遭受巨大的痛苦

……

有许多事情可以总结。没有房价永远上涨的事情。保持家庭财富不仅取决于民族运动，还取决于个人的理性判断。历史上的小转折对个人来说是灾难。猫哥希望这样的小概率事件不会落到你身上。他们的幸福和幸福是最重要的。

来源：千龙新闻网