财讯：统计局原局长：旧城改造市场规模每年可达1万亿

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本财经新闻8月7日宣布，观点房地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。 主题是“房地产重建与平衡的多维世界”。 国家统计局前局长、阳光资产首席战术官邱晓华出席并发表了主题演讲。

邱晓华表示，政治局会议将确保民生相关项目成为补充短板的方向，包括实施城市老区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，新闻互联网等新基础设施建设

根据其分析，从旧市街区、旧市街区的改造来看，现在17万城市小区需要改造，相关的市场规模初步估计约为3-5万亿亿亿。 这是因为为了在3~5年内执行这样的项目，预计每年的规模将达到1万亿左右。 应该说从这个立场对地产商来说，开辟了寻求快速发展的另一条新路，这是我们必须要看到的。

以下是演讲实录，有点被删除了。

邱晓华:我很高兴。 另外，我很高兴邀请新的老朋友们一起就现在的经济和房地产形势进行交流。 我想先说两个现在的变局。 因为今天世界变化的因素太多了，我们还来不及消化。

新的技术革命，也就是所谓的第四次产业革命向我们迈出了一大步，以数字经济为特征的新工业结构已经在实践中深化，预计这场革命将极大地改变产业结构，极大地改变所有国家的实力结构。

这次产业革命和前三次产业革命的最大区别是中国和世界发达国家几乎站在同一起跑线上。 机械革命、电力革命、新闻革命，中国是落伍者，但这次工业革命，中国和世界站在同一起跑线上，在一些方面有点领先。

因此，各大经济以该产业革命为中心展开空前的激烈竞争，目标是抢占高点。 因为这是决定世界未来的革命，也是决定各大经济未来命运的革命，预计胜者是未来世界的领袖。 我们期待着中国获胜。

回到今天的主题，在这样的大背景下研究房地产形势，我的主题是“严格控制的房地产形势”。 这是从两年前开始的这个房地产的宏观控制、购买限制、贷款限制到价格限制、其他行政措施，严格的水平比往年大，可以说这个严格的控制至今改变了市场的期待，改变了地产商的命运，重组

人们在考虑这样的问题。 中国的稳定增长会依赖越来越多的投资，依赖越来越多的土地被牵引吗？

这次中央政治局开会，打破了人们的这样的期待。 因为政治局会议说“不会炒住宅”，所以决定不把不动产作为短期经济刺激的手段。 这为市场提供了最可靠的信号。 面对外部形势，我们稳定增长的重点不是房地产刺激，而是越来越多的东西稳定制造业投资，开拓国内成本，这种外部形势的变化应对国内经济下行压力的挑战。

由于这种政策导向，7月以来，金融监督管理部门将再次收紧房地产融资环境，预计相关政策将持续下去，对地产商来说，融资的严格程度是必须充分看到的。

尽管如此，也要看对稳定制造业的投资。 首先是稳定高端制造业的投资，而不是稳定的低端制造业的投资。 因此，稳定高端制造业的投资，另一方面，投资和民生工程紧密结合的政策方向也浮出水面。

在这次政治局会议上，民生相关项目是加快城市旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程、推进新闻互联网等新基础设施建设，并结合稳定投资和扩展费用的线索

从旧市街区、旧市街区的改造来看，现在有17万个城区的小区需要改造，相关的市场规模初步估计为3-5万亿亿。 这是因为为了在3~5年内执行这样的项目，预计每年的规模将达到1万亿左右。 应该说从这个立场对地产商来说，开辟了寻求快速发展的另一条新路，这是我们必须要看到的。

我想从政策方面预测将来，下半年房地产市场的景气度可能会下降。 上半部分的房地产投资不会维持比较快的形势。 下半年可能会逐渐改变。 所以，房地产投资的速度会变慢。 这是一个整体的看法。

房地产投资与经济增长的关系非常密切，根据这两者的关系预测将来的房地产形势，无论宏观调控多么严格，房地产增长的趋势都不会改变。 因为政府政策的基础平稳，健康迅速发展。 从这个意义上来说，房地产投资的前景不一定不好，有可能改变的只有结构，改变的只有速度，但不会改变整个迅速的发展态势。

从中国未来市场前景来看，房地产仍在增长空之间，有三个因素支持，依靠房地产扩大内需依然在大空之间。

一是居民杠杆率在空之间，年居民杠杆率为50%，按过去8年平均上升3~5个百分点的节奏计算，依然在4~5年的上升空之间，日本1990年居民杠杆率为70%，今天的中国居民杠杆率为50%

第二，中国居民的储蓄率依然高于其他国家，从储蓄向投资转变的角度来看，依然有比较坚实的物质基础。

三是城市化还有空之间，从现在年均1600万城市生活人口和500万小屋改造和其他改善的诉求来看，房地产依然需要稳健。 因为从这个立场来看，我们不能在房地产市场空之间失去信心。

简单比较国际数据得出结论:房价收入比、拥有率、人均住宅面积、住宅空设置率、商品房总市值，中国房价已经非常危险，但实际上这些数据是中国特色的制度和民族文化 因为对中国来说，拥有自己的住宅总是很多中国人的梦想。 从这个立场出发，我们不要轻易从国际数据上看中国。

中国房地产市场还有很大的需求潜力，第一，推进城市化进程，新的城市人口住房诉求，今天是3亿人的住房诉求，已经住在城市的1亿人是如何从农民变成市民，真正定居在城市的两个方面呢？ 二小屋区的改造达到了1亿人，如何进一步改善他们的住宅诉求。 第三中西部地区城市群的建设与1亿农民成为市民有关，这3亿市民化的过程还在进行中，他们对基本住宅呼吁最大的刚性。

第二，传统城市生活人口改善型住宅的诉求。 1997年开始的福利室制度改革，20年过去了，但从现在来看，这部分人的诉讼已经到了改善的阶段。 我认为这次中央政府提出旧区、旧区的改造是为了满足这个诉讼变化的需要。 从这个意义上来说，如上所述，每年至少有1万亿左右的诉求，今后3~5年有4兆左右的诉求。

另一方面，中国的城市化水平还很低，从这一立场来说，我们这方面的潜力和余地也很大。

从人均住宅面积来看，中国现在公布的数字是人均35平方米左右，但扣除摊位、厨房、厕所、大厅，实际人均居住面积还很低，按人均面积计算的话，与发达国家的差距也很大。

从住宅的居住质量来看，应该说相当比例的住宅居住条件还很差，中国现在的住宅配套水平约为75%左右，这不包括农村住宅。 这是因为约25%左右的住宅是非配套住宅，这个水平依然超过国际标准，有很大的改善馀地。

房地产市场依然介于空之间，从城市化和改善性的诉讼角度来看，可以说没有完全消失。 年到2025年的新工艺有城市化的，有不含小屋的，也有城市化的。 这是城市群的建设造成的，25岁到40岁购买者的主力人口减少了280万人。

库存已经进入了较低的区间，这两年的宏观调控应该说中国的房地产库存水平已经接近供求平衡的极限，在很多地方低于政策的库存水平。 因此，从这个意义上来说，现在的库存也需要进一步提高，库存推动增长的主要原因也是值得期待的。

从长期诉求的角度来看，诉求应该被释放，支付能力是诉求释放的保障，实际上货币化架子只会给市场注入支付能力，带来本轮长期的房地产繁荣，提高支付能力，长期诉求也会变成现实的诉求。

最后，从未来的房地产形势来看，应该长期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是决定房地产形势的最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转变为老年型，这一立场

从中期立场来看，土地现在越来越处于平衡状态。 这是因为从土地的角度来看，对房地产的形势，它又有一定的涨价压力。

从短期情况来看，房地产调控的政策无论是土地、融资还是长期机制，对短期市场的影响都很明显。 这是因为我们必须越来越关注政策的一些变化。

结论是，未来房地产分化加剧，第一由人口流动、经济活力和生态环境三个因素决定。 从更长的趋势来看，虽然限制很严格，但政策有底线。 黄金期结束了，平静期才刚刚开始。 重组和调整加速，分化成为常态，这需要我们观察和掌握。

我就说这些，谢谢。

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来源：千龙新闻网